Sanieren oder nicht sanieren – ist das die Frage?
Aktuelle Auswertungen von Immobilienangeboten zeigen, dass ein erheblicher Anteil der Wohngebäude energetisch schwach eingestuft wird. In einer Analyse der Fachzeitschrift BundesBauBlatt, die 71 Großstädte umfasste, galten etwa 40 Prozent der Wohngebäude als sanierungsbedürftig, weil sie Energieeffizienzklasse E oder schlechter hatten. Die größten Probleme liegen beim Energieverbrauch: ungedämmte Außenwände, alte Dächer und Kellerdecken, veraltete Fenster, ineffiziente Heizungen und fehlende oder unzureichende Lüftungskonzepte treiben die Kosten für Öl oder Gas in die Höhe.
Erbstücke sind mit ihren Besitzern in die Jahre gekommen
Vor allem bei geerbten Wohnimmobilien müssen sich die neuen Besitzer mit diesen Mängeln herumschlagen. „Häuser aus der Erbmasse sind mit ihren vormaligen Eigentümern in die Jahre gekommen. Gerade ältere Immobilienbesitzer investieren weniger in ihre Gebäude, oft im falschen Glauben, dass es sich nicht mehr für sie lohne. Lebt nur noch ein Ehepartner, reicht häufig auch das Einkommen oder Vermögen nicht, um zum Beispiel das Dach und dessen Dämmung zu erneuern“, erklärt Michael Thaler von der TOP Vermögen AG in München.
Die Erben befinden sich dann in einem Dilemma: Sie übernehmen nicht nur einen Vermögenswert, sondern möglicherweise auch einen Investitionsstau. Die zentrale Frage lautet dann: Soll man Geld in die Sanierung stecken, um einen höheren Verkaufspreis zu erzielen – oder verkauft man das Gebäude im vorhandenen Zustand und akzeptiert einen mehr oder weniger großen Abschlag? Die Antwort auf diese Frage hängt stark vom Zustand, der Lage, der Finanzierung und auch von rechtlichen Pflichten ab.
Eines vorweg: Ganz gleich, ob der Erbe selbst modernisiert oder dies einem Käufer überlässt, dem neuen Besitzer können von Gesetzes wegen unabhängig von den eigenen Absichten einige Nachrüstpflichten ins Haus stehen. So müssen zum Beispiel Gas- oder Ölheizkessel, die älter als 30 Jahre sind und mit Standard- oder Konstanttemperaturtechnik arbeiten, ausgetauscht werden. Auch eine Dämmung der obersten Geschossdecke oder die Dämmung von Rohrleitungen kann erforderlich werden. Dafür bleiben dem neuen Eigentümer zwei Jahre Zeit. „Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz vom Mai 2026 lockert zwar etwas die Vorgaben für den Heizungstausch, ändert aber grundlegend nichts an diesen Pflichten, fügt Thaler hinzu.
Variante 1: Erst sanieren, dann verkaufen
Der Vorteil scheint auf der Hand zu liegen. Ein modernes Haus, das den aktuellen Standards entspricht, erzielt beim Verkauf einen höheren Preis und es verkauft sich auch leichter. Eine Immobilie mit schlechten Energieeffizienzwerten schreckt nämlich nicht wenige Käufer ab. Jungen Familien zum Beispiel fehlen die Finanzmittel für eine Komplettsanierung. Banken bewerten energetisch ungünstige Häuser vorsichtiger, wodurch der mögliche Beleihungswert niedriger ausfällt. Käufer fürchten schwer kalkulierbare Zusatzkosten.
„Ist das Haus dagegen auf dem neuesten Stand bei Heizung, Dach und Fenstern, besitzt der Verkäufer gegenüber Interessenten auch eine größere Verhandlungsmacht bei der Preisfestlegung. Bei unsanierten Gebäuden verlangen die Käufer dagegen häufig üppige Preisabschläge“, berichtet Laura Victoria Schick vom Berliner Maklerunternehmen Schick Immobilien. Außerdem hat der Erbe es selbst in der Hand, welcher Standard mit der Sanierung angestrebt wird.
Erbe trägt das Bauherrenrisiko
Der Nachteil: Sanierungskosten werden nicht automatisch zurückverdient mit einem anschließenden Verkauf. Wer erst einmal 150.000 Euro in das Haus steckt, kann nicht zwingend davon ausgehen, dass der Preis auch genau um diesen Betrag steigt. Nicht jede Sanierung goutiert der Markt. Besonders kritisch sind Luxussanierungen, Grundrissänderungen, hochwertige Innenmodernisierung.
„Zudem trägt der Erbe dann das Bauherrenrisiko. Während der Sanierung können zum Beispiel Kostensteigerungen auftreten, Verzögerungen entstehen oder Streitigkeiten mit Handwerkern aufkommen. Aus dem Plan einer schnellen Sanierung und einem Verkauf nach sechs Monaten kann dann schnell auch ein mehrjähriges Projekt werden“, warnt Michael Thaler.
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Besonders problematisch sind Sanierungen, wenn die Immobilie einer Erbengemeinschaft gehört. Diese muss nämlich alles gemeinsam entscheiden. Da kann allein schon die Frage, ob überhaupt saniert wird vor dem Verkauf, zum Zankapfel werden. Aber selbst wenn sich alle Mitglieder der Erbengemeinschaft einig sind, bleibt genügend Raum für Auseinandersetzungen. Einem Erbe ist vielleicht der Aufwand zu groß, ein anderer hätte lieber eine Wärmepumpe statt einer Gasheizung, die demnächst anteilig mit grünem Gas befeuert werden muss.
Variante 2: Verkauf in unsaniertem Zustand
Manch Erbe sagt sich: Wenn ich schnell verkaufe, bin ich das Problem los. Der Haken dabei: Der Preisabschlag kann heftig sein. Ein Käufer zieht nämlich nicht nur die an sich schon erheblichen Sanierungskosten ab, sondern noch einen Risikopuffer. Dann geht meist die Rechnung der Erben nicht auf. Begründet wird der Risikopuffer mit den Unwägbarkeiten der Sanierung eines Altbaus. So lassen sich die Kosten vorab nur mit einiger Unsicherheit kalkulieren, es können im Laufe der Arbeiten weitere Mängel am Gebäude oder Kostensteigerungen aus anderen Gründen auftreten. „Der Käufer hat die gleichen Risiken wie ein Erbe, der selbst saniert, allerdings preist er sie in den Kaufverhandlungen gleich mit ein, sagt Laura Victoria Schick.
Eine Schlüsselrolle nimmt dabei die Heizung ein. Sie ist mittlerweile zu einem starken Wertfaktor geworden. So wird ein Käufer mittlerweile immer fragen: Muss ich die Heizung sofort tauschen? Eine alte Gasheizung kann daher den Verkauf erheblich erschweren. Im schlimmsten Fall entpuppt sie sich als Kill-Faktor, der Interessent sieht sich nach anderen Angeboten um.
Sanierungsbilanz als Entscheidungshilfe
„Beide Wege haben Vor- und Nachteile. Eine Entscheidung muss daher auf einer wirtschaftlichen Beurteilung fußen“, erklärt Thaler. Dabei laute die entscheidende Frage nicht, ob die Erben durch die Sanierung einen höheren Preis erzielen können. „Erhöhe ich durch die Sanierung der Wert stärker, als ich in Geld und Risiko investiere? Das müssen die Erben für sich beantworten.“ Dafür brauchen sie drei Werte: den Verkaufspreis unsaniert, den Verkaufspreis saniert und die Gesamtkosten der Sanierung. Zu Letzteren gehören aber nicht nur die eigentlichen Baukosten, sondern auch eine mögliche Finanzierung, Aufwand für eine Energieberatung, Planungsaufwand und mögliche Überraschungen.
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Eine geerbte Immobilie kann zum Glücksfall oder zur Belastung werden. Emotionen, Erbengemeinschaften, Steuern, Entscheidungen: Plötzlich steht vieles im Raum. Behalten, verkaufen oder vermieten – was ist richtig, was ist sinnvoll, und was droht zu teuer zu werden?
Antworten von Dr. Rafael Hörmann, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Steuerrecht, Gründungspartner und zertifizierter Stiftungsberater bei der CHP Rechtsanwalt & Steuerberater Partnerschaftsgesellschaft mbB in München, Michael Thaler, Vorstand der TOP Vermögen AG in München und Laura Schick, Buchautorin, Immobilieninvestorin und Investmentmaklerin bei der MICHAEL SCHICK IMMOBILIEN GmbH & Co. KG in Berlin.
„Nicht alles wird sich vorab bis auf den letzten Euro bestimmen lassen, aber die Relationen werden dadurch schon sichtbar“, so Laura Victoria Schick. Außerdem gibt es noch einige Anhaltspunkte, die eine Entscheidung erleichtern. Eine Sanierung vor dem Verkauf lohnt sich eher, wenn das Grundstück sehr wertvoll und die Lage stark ist, die Grundsubstanz des Hauses gut ist, nur einzelne Gewerke beauftragt werden müssen oder die Sanierungskosten einigermaßen kalkulierbar bleiben.
Unsaniert zu verkaufen ist oftmals dann sinnvoller, wenn mehrere Gewerke gleichzeitig fällig sind, eine Erbengemeinschaft schnell wieder beendet werden soll, Streit zwischen den Erben droht, eine Finanzierung nicht zustande kommt oder das Gebäude wirtschaftlich überaltert ist. Auch diese Faktoren sollten neben dem Verkaufspreis und den Sanierungskosten in eine Sanierungsbilanz eingehen. Viel hängt auch von den Erben selbst ab. Wenn sie zum Beispiel schon Erfahrung mit eigenen Sanierungs- und Modernisierungsprojekten gemacht haben, fällt ihnen die Entscheidung für die Sanierung in Eigenregie wahrscheinlich leichter. Wer damit Neuland betritt, verkauft dann doch lieber unsaniert und nimmt den Abschlag hin.
Interview mit Laura Victoria Schick: Drei Geschwister, ein Haus, kein Plan
Gerade in Erbengemeinschaften sind alte Immobilien ein heikles Thema: Die einen wollen sanieren, den anderen ist das viel zu teuer. Unsaniert lässt sich das Haus aber nur mit einem erheblichen Abschlag verkaufen. Laura Victoria Schick vom Berliner Maklerunternehmen Schick Immobilien erklärt, warum es mitunter in Erbengemeinschaften kompliziert werden kann.
Mit Immobilien sind häufig emotionale Erfahrungen verbunden. Die Erben sind in dem Haus aufgewachsen zum Beispiel oder sie haben ganz unterschiedliche Pläne damit. Das kann in einer Erbengemeinschaft schnell zum Problem werden. Der Bruder möchte das Haus schnell verkaufen, die Schwester hängt hingegen am ehemaligen Familienheim und will es nicht an Fremde geben. Wenn dann noch erheblicher Sanierungsbedarf vorliegt, spitzt sich die Situation schnell zu. Da gehen die Meinungen oft weit auseinander. Der eine Erbe will den Sanierungsfall am liebsten so schnell wie möglich loswerden und den Verkaufserlös einstreichen, ein anderer will erst alles auf Vordermann bringen und ist auch bereit, dafür Geld in die Hand zu nehmen.
Meist lange Zeit erst einmal gar nichts. Die Mitglieder der Erbengemeinschaft blockieren sich gegenseitig und damit kommt weder eine Sanierung in Gang noch findet ein Verkauf statt. Eine Erbengemeinschaft muss gemeinsam entscheiden. Es gibt Untersuchungen, die zeigen, dass Immobilien ein häufiger Streitpunkt in Erbengemeinschaften sind. Diese bestehen dann auch mitunter über Jahre hinweg. Mit all den negativen Folgen für die Immobilie. Sie steht dann unter Umständen leer und ihr Zustand verschlechtert sich weiter.
Am besten dadurch, dass erst gar keine Erbengemeinschaft entsteht, indem vorausschauend mit einem Testament der Nachlass zum Beispiel über Vermächtnisse fair aufgeteilt wird.
Ein einzelner Miterbe darf grundsätzlich nur Maßnahmen vornehmen, die seine eigene Rechtsposition betreffen oder die zur Sicherung des Nachlasses notwendig sind, zum Beispiel wenn ein Rohrbruch sofort repariert werden muss oder ein undichtes Dach Wasserschäden verursacht, die Heizung ausfällt und Frostschäden drohen, ein Schaden also verhindert werden muss, der den Wert der Immobilien weiter beeinträchtigen würde. Dergleichen kann unter Umständen auch ohne Zustimmung der anderen veranlasst werden. Die Kosten müssen später unter den Erben nach ihren Anteilen verteilt werden. Grundlegende Sanierungen allerdings bedürfen immer der Zustimmung aller Mitglieder der Erbengemeinschaft.
Dann kommt es zwangsläufig zur Blockade, weil es nicht nur am guten Willen zur Einigung mangelt, sondern schlicht am Geld. In diesem Fall sollten die Mitglieder der Erbengemeinschaft eine pragmatische Lösung suchen, der Verkauf im unsanierten Zustand ist dann wohl die einfachste Lösung. Das Geld könnte allerdings auch von den anderen vorgestreckt und am Ende mit dem Erlös aus dem Verkauf der sanierten Immobilie verrechnet werden. Das setzt allerdings die Bereitschaft aller Beteiligter voraus. Ein einzelner Erbe kann auch die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verlangen, zum Beispiel indem ein Erbe den Anteil eines anderen kauft. Auch eine Teilungsversteigerung ist möglich. Damit greift dann ein gerichtliches Verfahren zur Aufhebung der Erbengemeinschaft. Der Erlös könnte dabei aber am Ende deutlich unter dem Marktwert liegen.
Ein Außenstehender hilft manchmal, verfahrene Situationen aufzulösen, weil er emotionsfrei und ohne eigene Interessen urteilt. Das kennt man ja aus der Mediation in anderen Bereichen. Allerdings muss von allen Beteiligten der Wille vorhanden sein, mit ihm zusammenzuarbeiten.
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Kaum ein Thema begegnet mir in der Finanzplanung häufiger als die Frage: „Wie übertragen wir unser Vermögen sinnvoll auf unsere Kinder?“ Häufig fehlt nicht der Wille zur Vermögensübertragung, sondern die notwendige Liquidität. Die Eltern besitzen Immobilien mit erheblichem Wert – ihre Kinder verfügen jedoch häufig nicht über die finanziellen Mittel, um den Erwerb oder eine mögliche Schenkungsteuer zu finanzieren.
Deutsche Wohnimmobilien sind mehrheitlich in die Jahre gekommen. 60 Prozent der rund 43,8 Millionen Wohnungen sind vor 1979 gebaut worden. Das zumindest ergab die letzte Zensus-Befragung mit Stand Mai 2022 (Quelle: Zensusdatenbank, Tabelle ‘Gebäude: Baujahr (Jahrzehnte)’, 26.06.2026). Die strengen Wärmeschutzanforderungen, die heute gelten, waren bis Ende der Siebziger Jahre noch nicht in Kraft. Besonders Gebäude aus den 1950er bis 1980er Jahren weisen häufig Defizite bei Dämmung, Fenstern und Heizsystemen auf.
„Die Axt im Haus erspart den Zimmermann“. Nach dem Motto werden auch heute noch viele Testamente geschrieben. Man spricht mit Freunden und Bekannten, besucht lokale Informationsabende zu Erben und Schenken – und bringt dann zu Papier, was man zusammengetragen und notiert hat. Gut gemeint, fachlich gesehen aber fahrlässig. Denn ein Testament ist nicht automatisch gut, weil es da ist. Es ist gut, wenn es die eigenen Wünsche und Ziele rechtssicher formuliert und umsetzt.
