Hinweis: Dieser Text wurde mit Unterstützung von Künstlicher Intelligenz erstellt.

Ein großer, über Regionen und Nutzungsarten breit diversifizierter Fonds mit konservativer Finanzierung, solider Liquidität und einer breiten Vertriebsbasis ist nicht mit einem kleinen Spezialfonds vergleichbar, bei dem hohe Rückgaben auf geringe Liquiditätsreserven, eine hohe Fremdfinanzierung und kaum Neugeschäft treffen.

Der Zinsschock liegt hinter uns. Nicht jede Folge ist verarbeitet

Der stärkste Belastungsfaktor war nicht das Zinsniveau allein, sondern die außergewöhnliche Geschwindigkeit des Anstiegs in den Jahren 2022 und 2023. Diese Phase liegt hinter uns, das Umfeld ist heute berechenbarer. Vollständig verarbeitet ist der Zinsdruck dennoch nicht: Finanzierungen aus der Niedrigzinszeit laufen schrittweise aus und können bei einer Verlängerung teurer werden. Wie stark ein Fonds betroffen ist, hängt von Verschuldung, Zinsbindung, Fälligkeiten und Mieterträgen ab.

Auch objektspezifische Probleme bleiben. Schwächere Bürostandorte, veränderte Flächennachfrage und energetischer Investitionsbedarf verschwinden nicht mit stabileren Zinsen. Einen erneuten Bewertungsdruck in derselben Breite und Geschwindigkeit wie zu Beginn der Zinswende halte ich jedoch für wenig wahrscheinlich.

Pauschale Warnungen im Rückspiegel greifen zu kurz

Die entscheidende Phase für kritische Warnungen war die Niedrigzinszeit, als hohe Mittelzuflüsse auf sinkende Ankaufsrenditen und wachsenden Investitionsdruck trafen. Damals hätte deutlicher vor der falschen Einordnung offener Immobilienfonds als Tagesgeld- oder Festgeldersatz gewarnt werden müssen.

Eine heutige Warnung vor einem schwachen Fonds kann richtig sein. Wer aber erst nach dem Zins- und Bewertungsbruch die gesamte Anlageklasse infrage stellt, beschreibt vor allem die Vergangenheit. Für Anleger ist entscheidend, wie ihr konkreter Fonds heute aufgestellt ist und welches Umfeld vor ihm liegt.

Ein großer offener Immobilienfonds weist laut dem Jahresberichten des Fonds seit seiner Auflegung 1972 in jedem Kalenderjahr eine positive Wertentwicklung aus. Das ist keine Garantie für die Zukunft. Es zeigt aber, wie wenig sinnvoll es ist, einzelne Rücknahmeaussetzungen zum Urteil über die ganze Anlageklasse zu machen. Niemand würde eine einzelne Aktie mit einem weltweit diversifizierten Aktienfonds gleichsetzen.

Der härteste Stresstest ist nicht zwangsläufig das schlechteste Zeugnis

Im Jahr 2022 verloren breite Aktien- und Rentenmärkte gleichzeitig zweistellig. Viele große, breit diversifizierte offene Immobilienfonds erzielten dagegen positive Ergebnisse. Genau dafür werden sie im Depot eingesetzt: nicht als Renditetreiber, sondern als Stabilisierungsbaustein.

Natürlich reagieren gutachterliche Immobilienbewertungen langsamer als täglich gehandelte Kurse. Ein Teil der ausgewiesenen Ruhe ist methodisch bedingt. Der Nettoinventarwert ist weder ein Fantasiewert noch ein garantierter Verkaufserlös. Er ist eine Bewertung zu einem bestimmten Zeitpunkt, von der tatsächlich erzielbare Preise abweichen können. Das macht die Fonds nicht risikolos. Es bedeutet aber ebenso wenig, dass ihre stabilisierende Wirkung nur eine Illusion wäre.

Liquiditätsrisiken gehören zur Konstruktion

Offene Immobilienfonds verbinden illiquide Immobilien mit Rückgabemöglichkeiten für Anleger. Dieses Spannungsfeld ist ein strukturelles Merkmal der Anlageform. Gutes Liquiditätsmanagement kann es begrenzen, aber nicht beseitigen. Für seit Juli 2013 erworbene Anteile gelten grundsätzlich 24 Monate Mindesthaltedauer und eine zwölfmonatige unwiderrufliche Rückgabefrist. Reichen die liquiden Mittel nicht aus, kann die Rücknahme ausgesetzt werden. Das ist zunächst eine gesetzlich vorgesehene Schutzmaßnahme und nicht automatisch das Ende eines Fonds.

Ein offener Immobilienfonds muss dennoch atmen können. Fehlt über längere Zeit Neugeschäft, während die Rückgaben steigen, nimmt der Druck zu. Berichterstattung verursacht keine fundamentalen Schwächen. Sie kann bestehende Verunsicherung aber verstärken, wenn die Probleme einzelner Fonds undifferenziert auf die gesamte Anlageklasse übertragen werden.

Börsenabschlag: Risikoindikator, kein Wertgutachten

Der Börsenkurs ist ein wichtiger Risikoindikator, aber kein Verkehrswertgutachten für das Immobilienportfolio. Er bildet den Preis sofortiger Liquidität ab. Darin stecken Kapitalbindung, Kündigungsfrist, Opportunitätskosten sicherer Alternativen und eine Illiquiditätsprämie.

Ein moderater Abschlag ist daher kein belastbarer Beleg dafür, dass der Nettoinventarwert zu hoch angesetzt ist. Sehr hohe Abschläge erfordern dagegen eine genaue Analyse zusätzlicher Risiken, etwa hoher Rückgaben, geringer Liquidität, hoher Fremdfinanzierung oder fehlenden Neugeschäfts.

Prüfen der Warnsignale statt reflexhaft kündigen

Bei vielen robusten Fonds kann Behalten derzeit sinnvoller sein als ein hektischer Ausstieg. Wer das Kapital langfristig nicht benötigt, sollte den konkreten Fonds prüfen und nicht allein aufgrund der allgemeinen Stimmung handeln. Das ist kein Plädoyer dafür, jeden Fonds zu behalten oder neu zu kaufen. Es ist ein Plädoyer für Differenzierung. Nicht die Schlagzeile entscheidet, sondern die Qualität des konkreten Fonds.

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