Offene Immobilienfonds im Risiko: Warum Anleger die Sicherheit überschätzen
- Durchschnittliche Einjahresrendite offener Immobilienpublikumsfonds
- Wenn Anleger ihr Geld zurückfordern
- Rücknahmestopps sind kein Ausnahmefall
- Risiken von Immobilienfonds oft unterschätzt
- Panische Flucht: Anleger ziehen Milliarden aus offenen Immobilienfonds ab
- Worauf Anleger bei offenen Immobilienfonds achten sollten
- Interview: Ausstieg aus offenen Immobilienfonds – Option unbedingt prüfen
- Lesen Sie mehr Beiträge über Fonds
Die Krise der Offenen Immobilienfonds ist sichtbar. Wer mit offenen Augen durch ein Büroviertel einer beliebigen deutschen Großstadt geht, kann die „zu vermieten“-Schilder und die leeren Zimmer in vielen Bürogebäude kaum übersehen. Jetzt spüren viele Anleger die Krise am eigenen Geldbeutel.
Die Fonds galten lange als einfach und sichere Geldanlage. Anleger beteiligen sich mit kleinen Beträgen an Bürogebäuden, Logistikzentren, Hotels oder Wohnanlagen. Dabei war die Wertentwicklung schon immer überschaubar. Nach der Investmentstatistik des Bundesverband Investment und Asset Management (BVI) vom 30.06.2026 brachten die Fonds im Schnitt der vergangenen zehn Jahre gerade mal 1,7 Prozent p.a. ein (siehe Tabelle) und lagen damit deutlich unter der Inflationsrate von 2,3 Prozent im gleichen Zeitraum (Quelle: Statista). In den letzten drei Jahren lag ein Großteil der Fonds sogar im Minus. Besonders Aufmerksamkeit erregte bereits 2024 der Fonds UniImmo Wohnen ZBI, der laut Angaben des Fondsgesellschaft quasi über Nacht durch eine Abwertung seiner Immobilie rund 17 Prozent an Wert verlor. In den Jahren 2019 bis 2023 hatten nach Angaben der Fondsgesellschaft die jährlichen Renditen bei +1,19, +1,23%, +1,47%, +1,62% und -1,17% gelegen. 2023 hatte sich bereits erste leichte Abwärtstrends durch Zinswende am Immobilienmarkt abgezeichnet. Erstmals realisierten viele Anleger, dass sie mit Immobilienfonds Verluste erleiden können.
Durchschnittliche Einjahresrendite offener Immobilienpublikumsfonds
| Jahr | Entwicklung |
|---|---|
| 2016 | +2,4 % |
| 2017 | +2,9 % |
| 2018 | +3,1 % |
| 2019 | +3,2 % |
| 2020 | +2,2 % |
| 2021 | +2,6 % |
| 2022 | +2,6 % |
| 2023 | +0,9 % |
| 2024 | −1,3 % |
| 2025 | −1,6 % |
Quelle: Markstudie und Ratings 2025 zu Offenen Immobilienfonds, Scope, und Investmentstatistik BVI, Stichtag 31.12.2025
Wenn Anleger ihr Geld zurückfordern
Steigende Finanzierungskosten und sinkende Immobilienpreise belasten die Fonds. Gleichzeitig zogen Anleger laut Bundesbank seit 2024 rund 16 Milliarden Euro aus den Fonds ab. Mit drastischen Folgen: Anfang 2026 setzte der Wohnimmobilienfonds Wertgrund WohnSelect D die Rücknahme von Anteilen aus, da verfügbaren Mittel nicht mehr ausreichten, um die Rückgabewünsche der Anleger zu bedienen.
Kurz darauf folgte der Fonds Fokus Wohnen Deutschland. Wenige Monate später musste mit dem UBS (D) Euroinvest Immobilien der erste Fonds mit Büro- und Gewerbeimmobilien die Rücknahme von Anteilen stoppen. Im Juni folgte der Leading Cities Invest. Die Fondsgesellschaft KanAm beschloss sogar, den Fonds aufzulösen. Die verbliebenen Immobilien sollen in den kommenden Jahren verkauft und die Erlöse an die Anleger ausgezahlt werden. Der Habona Nahversorgungsfonds, der vor allem in Einzelhandelsimmobilien investiert, war der nächste.
Selbst langfristig orientierte Anleger verlieren zunehmend den Glauben an die offenen Fonds. Kürzlich zog die Aachener Grund bei ihrem Stiftungsfonds die Reißleine. Der Fonds wird ebenfalls aufgelöst. Zwar waren keine Privatanleger, sondern vor allem Stiftungen und kirchliche Einrichtungen in dem Fonds investiert. Diese haben normalerweise einen sehr langfristigen Anlagehorizont und sitzen Krisen aus. „Offensichtlich haben selbst diese Investoren den Glauben an eine baldige Erholung verloren“, vermutet Michael Thaler von der Münchner Vermögensverwaltung Top Vermögen AG.
Rücknahmestopps sind kein Ausnahmefall
Für Anleger bedeutet die Aussetzung der Anteilsrücknahme, dass sie derzeit ihr angelegtes Geld von den Fonds erstmal nicht zurückbekommen. „Der Gesetzgeber hatte das schon 2011 nach der Finanzkrise eingeführt“, erklärt Thaler. Die Regelung soll die Anleger schützen. Denn sie können grundsätzlich ihre Anteile immer zurückgeben, die Immobilien im Fonds lassen sich jedoch nicht kurzfristig verkaufen. Wenn viele Anleger gleichzeitig ihr Geld zurückfordern, geraten die Fonds unter Druck. „Heute gelten in der Regel eine Mindesthaltedauer von zwei Jahren sowie eine einjährige Kündigungsfrist. Dadurch sollen Fondsmanager genügend Zeit erhalten, Liquidität zu beschaffen und Immobilien nicht unter Wert verkaufen zu müssen“, so Thaler. Eine Aussetzung der Rücknahme bedeute deshalb nicht automatisch eine Insolvenz des Fonds.
Risiken von Immobilienfonds oft unterschätzt
Sie zeigen aber, dass offene Immobilienfonds keineswegs risikofrei sind. Vielen Anlegern würde erst jetzt bewusst, dass auch Immobilien im Wert schwanken können, sagt Wolfgang Juds von der Credo Vermögensmanagement GmbH in Nürnberg. Anders als bei Aktien, die durch den regen Handel an der Börse laufend bewertet würden, geschehe das bei Immobilien in größeren Zeitabständen. „Das ist durchaus sinnvoll, da sich die Marktbedingungen bei Immobilien deutlich langsamer verändern, etwa wenn die Zentralbank die Zinsen erhöht oder senkt“, sagt Juds. Der Nachteil ist, dass es für Anleger so aussieht, als würden sich die Werte bei Immobilien kaum verändern.
Vor diesem Hintergrund können offene Immobilienfonds für bestimmte Anlegergruppen, insbesondere mit kurzfristigem Liquiditätsbedarf oder hoher Sicherheitsorientierung, weniger geeignet sein, so der Experte. „Bankberater empfehlen diese Gattung den Kunden gern als eine konservative Möglichkeit, sich am Immobilienmarkt zu beteiligen. Aber sie passen nicht ins Depot, insbesondere nicht für risikoaverse Anleger“, meint Juds. Je nach Anlageziel und Risikoprofil können jedoch auch andere Anlageformen wie Immobilienaktien und börsennotierte Real-Estate-Investment-Trusts (REITs) in Betracht gezogen werden. Denn wer auf kurzfristige Liquidität angewiesen sei, sollte das Risiko einer Fondsschließung bei der Anlageentscheidung berücksichtigen und ausreichend liquide Anlagen außerhalb von Immobilienfonds vorhalten, rät Juds.
V-CHECK Podcast: Offene Immobilienfonds: Stabiler Hafen oder tickende Zeitbombe? Stefan Held im Podcast
Offene Immobilienfonds galten lange als Inbegriff der Stabilität – doch die Zinswende hat das Bild verändert: Milliardenabflüsse, Abwertungen und eine Vertrauenskrise haben viele Anleger verunsichert. Jetzt wirkt der Markt ruhiger, aber mit dem Wertgrund Wohnselect ist erneut ein Fonds in die Schlagzeilen geraten, weil die Rücknahme ausgesetzt wurde. Ist das nur ein Einzelfall – oder ein Warnsignal für alle?
Experteninterview mit Stefan Held, Portfoliomanager bei der KSW Vermögensverwaltung und Moderator Peter Heinrich von der Börsenradio Network AG.
Panische Flucht: Anleger ziehen Milliarden aus offenen Immobilienfonds ab
| Jahr | Nettomittelaufkommen offener Immobilienfonds |
|---|---|
| 2016 | 6,3 Mrd. Euro |
| 2017 | 5,1 Mrd. Euro |
| 2018 | 5,6 Mrd. Euro |
| 2019 | 10,2 Mrd. Euro |
| 2020 | 6,6 Mrd. Euro |
| 2021 | 4,2 Mrd. Euro |
| 2022 | 4,2 Mrd. Euro |
| 2023 | 0,5 Mrd. Euro |
| 2024 | –5,9 Mrd. Euro |
| 2025 | –7,6 Mrd. Euro |
| 2026 | –2,3 Mrd. Euro (bis April 2026) |
Nettomittelaufkommen offener Immobilienfonds 2016–2026
Quelle: Deutsche Bundesbank, Investmentfondsstatistik; Scope Analysis, Marktstudie Offene Immobilienfonds 2026
Interview: Ausstieg aus offenen Immobilienfonds – Option unbedingt prüfen
Behalten, verkaufen, abwarten? Wie sollten Anleger jetzt mit offenen Immobilienfonds umgehen? Diese Fragen beantwortet Michael Thaler von der Vermögensverwaltung Top Vermögen in München.
Michael Thaler: Die Frage ist ja nicht, ob Anleger aussteigen sollten, sondern ob sie überhaupt noch problemlos aussteigen können. Das ist die Schwachstelle vieler offener Immobilienfonds. Wer sein Geld zurückhaben möchte, muss meist lange Kündigungsfristen beachten. Bei einigen Fonds ist die Anteilsrücknahme derzeit sogar komplett ausgesetzt.
Michael Thaler: Absolut. Viele Anleger merken jetzt, dass ein offener Immobilienfonds kein Sparbuch ist. Solange neue Anlegergelder zuflossen, konnten Anleger ihre Anteile zurückgeben. Wenn jedoch viele Investoren gleichzeitig aussteigen wollen, können die Immobilien im Fonds nicht kurzfristig verkauft werden. Die Rücknahmestopps zeigen, dass Anleger neben dem Immobilienrisiko auch ein Liquiditätsrisiko tragen. Das wurde lange unterschätzt.
Michael Thaler: Zunächst sollten sie prüfen, ob sie in einen problematischen Fonds investiert sind oder einen der großen und breit aufgestellten Fonds mit ausreichender Liquidität haben. Die aktuellen Probleme betreffen nicht alle Fonds gleichermaßen. Wer eine Kündigung ausgesprochen hat, kann diese nicht mehr zurücknehmen, wenn sich der Markt drehen sollte. Wer das Vertrauen verloren hat und die Möglichkeit zum Ausstieg hat, kann diese Option zumindest prüfen.
Michael Thaler: Solange ein Fonds die Rücknahme von Anteilen zulässt, können Anleger ihre Anteile kündigen und nach Ablauf der gesetzlichen Fristen zurückgeben. Wer nicht warten möchte, kann seine Fondsanteile auch über die Börse verkaufen. Allerdings müssen Anleger dabei häufig deutliche Abschläge auf den offiziellen Anteilspreis akzeptieren. Ist die Rücknahme ausgesetzt, bleibt meist nur der Verkauf über die Börse. Das kann sinnvoll sein, wenn jemand dringend Liquidität benötigt. Anleger sollten aber sorgfältig abwägen, ob der Preisabschlag die richtige Lösung ist oder ob sich das Abwarten eher lohnt.
Michael Thaler: Wenn Anleger langfristig orientiert sind und von der Qualität des Fonds überzeugt bleiben. Die aktuelle Krise ist vor allem eine Folge der gestiegenen Zinsen und der niedrigeren Immobilienbewertungen. Viele Immobilien erwirtschaften weiterhin Mieteinnahmen und verlieren nicht plötzlich ihren gesamten Wert. Wer heute in Panik verkauft, realisiert mögliche Verluste sofort. Deshalb kann es sinnvoll sein, zunächst die weitere Entwicklung des Fonds und des Immobilienmarktes abzuwarten. Aber es wird eine lange Zeit brauchen, bis sich die Fonds erholen.
Michael Thaler: Ehrlich gesagt: Für die meisten Privatanleger eher nicht. Offene Immobilienfonds haben über viele Jahre von einem Umfeld mit niedrigen Zinsen und steigenden Immobilienpreisen profitiert. Heute ist die Situation eine andere. Wer auf den Immobilienmarkt setzen möchte, findet aus meiner Sicht transparentere Alternativen. Und wer vor allem Sicherheit sucht, ist mit anderen Anlageformen häufig besser bedient. Deshalb halte ich offene Immobilienfonds heute nur noch in Ausnahmefällen für sinnvoll.
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