Immobilien als Kapitalanlage
Grundlagen, Strategien & Tipps
Immobilien als Kapitalanlage – einfach erklärt
Die eigenen vier Wände bieten vielen Menschen etwas, dass sich aus ihrer Sicht mit Geld kaum aufwiegen lässt. Dazu gehört etwa die Unabhängigkeit von einem Vermieter und damit die Gewissheit, bis zum Lebensende einen festen Wohnort zu haben.
Anders sieht es aus, wenn es um Immobilien als Kapitalanlage geht. In diesem Fall geht es ausschließlich um die Frage, ob eine Immobilie zur Vermietung in Sachen Ertrag und Risiko die beste Variante für einen Anleger darstellt oder ob nicht doch bessere Alternativen existieren. Nicht selten haben Privatanleger eine unrealistische Vorstellung von den Renditen, die sich während der Vermietung und bei einem möglichen späteren Verkauf der Immobilie erzielen lassen. Das dürfte vor allem durch die letzten zehn Jahre bedingt sein, in denen die Immobilienpreise deutlich stärker gestiegen sind als im langfristigen Mittel.
Checkliste: Auf diese Punkte sollten Sie beim Kauf einer Immobilie unbedingt achten
- ausreichend Budget für den geplanten Kauf
- Baufinanzierungsrechner
- die Lage
- den Zustand der Immobilie
- vor Ort: Hausbesichtigung mit einem Immobilienspezialisten
- Realistische Einschätzung der Kosten für eine Sanierung oder Modernisierung
- Energieausweis und was er aussagt
Diese Fakten zu Immobilien als Kapitalanlage sollten Sie kennen
Immobilienpreise seit 1990 um 170 % gestiegen
Seit 1990 sind die Preise für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser in West- und Ostdeutschland dem Informationsdienst Bulwiengesa zufolge jährlich um drei Prozent gestiegen. Das läuft in 34 Jahren auf eine Wertsteigerung von 170 Prozent hinaus
Aktien schlagen Immobilien
Der weltweite Aktienmarkt (MSCI World) brachte es ohne Dividenden seit 1990 auf ein Plus von 590 Prozent, der DAX-Kursindex immerhin auf 390 Prozent. Mit einem Wertzuwachs von kaum einem Drittel des MSCI World können Immobilien bei der Rendite nicht mit Aktien mithalten
So berechnet man die Brutto-Mietrendite richtig
Die Brutto-Mietrendite ist zwar nicht so akkurat wie die Netto-Mietrendite, gibt aber eine erste Orientierung, ob sich ein Immobilien-Investment lohnen könnte. Dazu wird die Jahres-Kaltmiete durch den Kaufpreis geteilt und mit 100 multipliziert. Sie sollte bei mindestens fünf Prozent liegen, weil davon noch weitere Kosten abgehen
Netto-Mietrendite vs. Wertentwicklung: Stadt vs. Land
Wo die Netto-Mietrendite niedriger ist als der Durchschnitt, sind meist die Kaufpreise der Immobilien und damit die Wertentwicklung höher – etwa in Metropolen. Wo die Rendite höher ausfällt, sind meist die Kaufpreise niedriger – etwa auf dem flachen Land, weil Leerstand wegen geringer Mietnachfrage droht oder größere Investitionen nötig sind.eBook: Checklisten – Was Sie beim Kauf und Verkauf von Immobilien beachten sollten
Nach wie vor sind Immobilien eine beliebte Kapitalanlage. Ob zur Vermietung oder auch zum Selbstbezug: Beim Kauf einer Immobilie ist eine Reihe von Dingen zu beachten, damit die Freude an den eigenen vier Wänden auch lange vorhält. Ebenso will der Verkauf einer Immobile wohl überlegt und gut geplant sein.
Mit unseren Checklisten zum Kauf und Verkauf von Immobilien haben Sie alle wesentlichen Punkte im Überblick und wissen, was Sie beachten sollten.
Aktuelle Beiträge zu Immobilien
Der Verkauf von Immobilien ist ein komplexes Thema, das gründliche Vorbereitung und Kenntnisse erfordert. Es gibt zahlreiche Aspekte zu berücksichtigen, von der richtigen Bewertung der Immobilie über die effektive Vermarktung bis hin zu rechtlichen Aspekten. Das gilt insbesondere für Stiftungen mit ihrem langen Horizont.
Die deutschen Finanzinstitute haben einen Brandbrief an das Finanzministerium geschrieben. Sie warnen vor einem geplanten Gesetz, auf dessen Basis die Finanzaufsicht einkommensabhängige Grenzen bei der Vergabe von Wohnimmobilienkrediten einführen und somit die Vergabe von Baukrediten restriktiver machen könnte.
Bei Immobilienportfolios können eine ganze Reihe von Risiken auftreten. Sie betreffen die Vermietung und Bewirtschaftung der Immobilien ebenso wie die Wertentwicklung und die Finanzierung mit Darlehen. Mit Hilfe von Stresstests der wichtigsten Parameter der mittel- und langfristigen Ergebnisplanung können Investoren die möglichen Auswirkungen der erkannten Risiken auf ihr geplantes Ergebnis kalkulieren.
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Häufig gestellte Fragen zu Immobilien
Das Wichtigste vorab: Das ideale Alter beim Hausbau oder Eigenheimkauf gibt es nicht. Mit 20, 40 oder erst als Rentner – die Entscheidung für oder gegen eine eigene Immobilie ist keine Frage des Alters“. Wichtige Kriterien sind vielmehr die finanzielle Sicherheit und die persönliche Lebensweise. Letztlich müssen die finanziellen Mittel vorhanden sein und es sollte eine Immobilie sein, in der man sich ein Leben lang wohl fühlen kann, und zwar jederzeit. Bei den meisten Menschen lohnt sich ein Hauskauf zwischen dem 30. und 45. Lebensjahr.
Die Leibrente für eine Immobilie eröffnet älteren Eigentümern die Möglichkeit, ihr Haus heute zu verkaufen, ohne deswegen ausziehen zu müssen: Der Käufer erwirbt ihre Immobilie zwar, gibt dem Verkäufer bzw. bisherigen Eigentümer aber ein lebenslanges Wohnrecht. In der Tat besteht die Möglichkeit eines Teilverkaufs mit Nießbrauch oder der Verrentung mit einem Mietvertrag. Da lohnt sich jedoch ein gründlicher Vergleich vorab.
Der Energieausweis ist ein wichtiges Dokument beim Hausverkauf. Ähnlich wie zum Beispiel für Elektrogeräte gibt es auch für Immobilien Energieeffizienzklassen. Die im Energieausweis angegebenen Energieeffizienzklassen für ein Haus reichen von A+ (grün) bis H (rot). Anhand der Daten für den Endenergieverbrauch in Kilowattstunden und für die ungefähren jährlichen Energiekosten pro Quadratmeter kann ein Haus in die Energieklassen eingeordnet werden. Inzwischen regelt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) Mindestanforderungen für Neubauten und Modernisierungen. Dabei unterscheiden sich die Vorgaben nach Gebäudeart und -nutzung. Außerdem müssen seit 2021 alle neu gebauten Immobilien den sogenannten Standard eines Niedrigstenergiegebäudes erfüllen.