Wenn Erben um den Wert der Immobilie streiten
Die Hälfte der Erbschaften in den Jahren von 2015 bis 2024 enthielten nach Erhebungen des Berliner Researchhauses empirica eine oder mehrere Immobilien. Nicht selten führen Immobilien jedoch zu Streit unter den Erben. Das zeigen Auswertungen der Firma ErbTeilung, die Erbengemeinschaften bei der Aufteilung des Nachlasses unterstützt. Häufiger Auslöser für den Zoff: Die Frage, zu welchem Preis die Immobilie veräußert werden kann.
Konflikte durch unterschiedliche Interessen
„Wenn unter den Miterben noch unterschiedliche Vorstellungen über die künftige Nutzung bestehen, kommt es häufig zu unterschiedlichen Einschätzungen des Immobilienwerts. Möchte ein Miterbe die Immobilie selbst übernehmen, besteht aus wirtschaftlicher Sicht regelmäßig ein Interesse an einer eher niedrigeren Bewertung, weil sich hiervon die Höhe der Ausgleichszahlungen an die übrigen Miterben ableiten kann“, fügt Rechtsanwalt Dr. Rafael Hörmann von der Münchener Anwaltskanzlei CHP hinzu. Da in diesem Fall die Preisfeststellung über den Markt fehlt – ein Verkauf findet ja nicht statt – sind Tor und Tür für Spekulationen geöffnet.
Die anderen beteiligten Akteure gelangen mitunter ebenfalls zu Ergebnissen, die weit auseinanderliegen. Das ist zum einen unterschiedlicher Herangehensweisen geschuldet, zum anderen den eigenen Interessen dieser Experten. Die geringsten Diskussionen gibt es in der Regel mit dem Nachlassgericht. Es lässt sich eine Vermögensaufstellung von den Erben geben, ermittelt also selbst keinen Wert. Die Erben müssen sich allerdings einig sein, welche Angaben sie dem Gericht mitteilen. Da dies wenige Wochen nach dem Erbfall geschieht, fanden meist noch keine fundierten Recherchen statt, die auf belastbaren Marktdaten beruhen. Also wird wahrscheinlich mehr oder weniger über den Daumen gepeilt.
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Unterschätzte Steuerfallen können bei der Übertragung von Immobilienvermögen schnell zur finanziellen Belastung werden. Falsche Annahmen zu Freibeträgen, Fristen und Eigentumsverhältnissen führen oft zu unerwarteten Steuerforderungen – mit teils drastischen Konsequenzen für Privatkunden. Wer nicht genau hinschaut, riskiert hohe Verluste trotz vermeintlich cleverer Planung.
Rechtsanwalt, Steuerberater und Fachanwalt für Steuerrecht Matthias Weidmann LL.M. und Jurist Maximilian Pschiebel klären auf.
Wenn das Finanzamt eine andere Auffassung hat
Auch mit dem Finanzamt müssen sich die Erben über den Wert der Immobilie auseinandersetzen. Es ermittelt auf der Grundlage eigener Bewertungsmethoden, zum Beispiel mit dem Ertragswertverfahren, den Wert der Immobilie und prüft auf diesem Wege, ob der in der Steuererklärung angegebene Betrag plausibel ist. Das geschieht allerdings erst, wenn die Erbschaftsteuererklärung abgegeben wurde. Liegen der Wert aus der Steuererklärung und das Ergebnis des Finanzamtes deutlich auseinander, setzt das Finanzamt seinen Wert an. „Halten die Erben den vom Finanzamt festgestellten Wert für zu hoch, können sie den Bescheid zunächst mit einem Einspruch angreifen und notfalls den Rechtsweg zum Finanzgericht beschreiten. In diesem Zusammenhang gilt zu beachten, dass ein niedrigerer Immobilienwert auch durch Vorlage eines qualifizierten Gutachtens nachgewiesen werden kann. Aber Achtung, der für die Gutachtenerstellung ausgewählte Sachverständige oder Gutachter muss hierfür gesetzlich vorgeschriebene Qualifikationen nachweisen können”, berichtet Dr. Hörmann. Holen die Erben einen Makler mit ins Boot, schnellen die Preiserwartungen oft in die Höhe. Er ist an der Abwicklung des Auftrages interessiert und suggeriert meist einen hohen Preis. Im Laufe der Vermarktung muss dieser dann nicht selten nach unten korrigiert werden. Gegenüber den Schätzungen von Maklern sollten Erben daher immer eine gesunde Skepsis an den Tag legen, andernfalls droht im Verkaufsfall Ernüchterung.
Der falsche Preisanker im Kopf
Zu falschen Erwartungen können Erben schließlich ganz allein gelangen. Oft haben sie einen Wert im Kopf, der sich zum Beispiel bei der Suche nach ähnlichen Immobilien auf Portalen im Web ergibt. Aber Achtung: Dort sind in der Regel Angebotspreise zu finden. Die liegen zumeist höher als die tatsächlich erzielten Preise beim Verkauf. „Haben Erben erst einmal einen solchen Preisanker im Kopf, machen sie sich bei der Verwertung der Immobilie unnötig das Leben schwer. Deshalb sollte eine vorschnelle Preisfestlegung auf jeden Fall vermieden werden“, rät Vermögensverwalter Mathias Lebtig von der Freiburger GFA FP Vermögensverwaltung GmbH.
Das gilt umso mehr in Erbengemeinschaften. Da können die Erwartungen sehr unterschiedlich ausfallen, selbst wenn sich alle einig sind, dass das einstige Familienheim verkauft werden soll. „Richtig kompliziert wird es, wenn ein Erbe bereits darin wohnt oder den Einzug beabsichtigt. Dann laufen die Wertvorstellungen meist ganz weit auseinander“, weiß Mathias Lebtig. Der oder die Nutzer werden die Immobilie „schlecht reden“, damit der Wertausgleich gegenüber den anderen Erben geringer ausfällt.
Genau umgekehrt verhalten sich Pflichtteilsberechtigte. „So kann es sein, dass in einem Testament die Immobilie gezielt einer Person zugewendet wurde. Werden dadurch pflichtteilsberechtigte Angehörige von der Erbfolge ausgeschlossen, haben diese zumindest Anspruch auf den Pflichtteil, der wertmäßig der Hälfte ihrer gesetzlichen Erbquote entspricht. Der Pflichtteilsanspruch verschafft den Pflichtteilsberechtigten allerdings keine Miteigentumsanteile an der Nachlassimmobilie, er ist lediglich ein reiner Geldanspruch“, erklärt Dr. Hörmann. Dieser wiederum hängt vom Wert der Immobilie ab. Ein Pflichtteilsberechtigter wird also immer Interesse an einem möglichst hohen Wert der Immobilie haben. Gibt es unterschiedliche Auffassungen darüber, kommt es zwangsläufig zum Streit über die Abfindungshöhe.
Wann ist ein Verkehrswertgutachten hilfreich?
Unter diesen Umständen kann ein Verkehrswertgutachten hilfreich sein. Der Pflichtteilsberechtigte kann darauf bestehen. Er hat sogar dann noch einen rechtlichen Anspruch darauf, wenn die Immobilie schon verkauft ist und es einen Verkaufserlös gibt. Das hat der Bundesgerichtshof bestätigt (Az.: IV ZR 328/20). Er müsse überprüfen können, ob ein marktgerechter Preis dafür erzielt worden ist. Anderenfalls könnten die übrigen Erben mit der Preisgestaltung Einfluss auf die Höhe des Pflichtteils nehmen.
Die Forderungen eines Pflichtteilsberechtigten sind nur ein Grund, dass der Verkehrswert einer Nachlassimmobilie benötigt wird. Im Erbfall gibt es zahlreiche Situationen, in denen seine Ermittlung sinnvoll ist. Das gilt insbesondere dann, wenn mehrere Erben beteiligt sind und unterschiedliche Vorstellungen über die Zukunft des Hauses oder der Wohnung bestehen. Eine Wertermittlung schafft auch die Grundlage für Entscheidungen, wenn ein Miterbe die Immobilie übernehmen und die übrigen Erben auszahlen möchte, wenn die Immobilie verkauft werden soll, aber der Markt sehr schwer einzuschätzen ist, wenn das Finanzamt den Wert für die Erbschaftsteuer festsetzt und die Erben dagegen vorgehen wollen.
Der Verkehrswert beschreibt den Preis, der zum Bewertungsstichtag unter normalen Marktbedingungen voraussichtlich erzielt werden könnte. Grundlage hierfür ist § 194 des Baugesetzbuchs. „Entscheidend ist also nicht, welchen Preis sich die Erben wünschen oder welche Erinnerungen mit der Immobilie verbunden sind. Maßgeblich ist vielmehr, welchen Betrag ein unabhängiger Käufer unter gewöhnlichen Marktverhältnissen zahlen würde“, so Vermögensverwalter Lebtig.
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Streit führt oft zu längerem Leerstand
Mit einem solchen Gutachten wird dann wahrscheinlich die sonst drohende Hängepartie verhindert. Wenn die Erben sich nicht auf eine Größenordnung verständigen können, scheitert nicht nur ein Verkauf oder eine Nutzung durch einen der Erben, sondern zum ausfallenden Verkaufserlös kommen zusätzliche Belastungen hinzu. Dann steht die Immobilie nämlich meist längere Zeit leer. Andauernder Leerstand ist für jede Bausubstanz ungünstig und kann eine Wertminderung zur Folge haben. Obendrein entstehen zusätzliche Kosten. Die Grundsteuer muss bezahlt werden – gleiches gilt für die Wohngebäudeversicherung. In den Wintermonaten müssen die Räume geheizt werden, damit keine Frostschäden entstehen.
Noch prekärer wird die Situation, wenn dringende Reparaturen anstehen, zum Beispiel bei einem Ausfall der Heizung. Dann diskutieren die Erben zusätzlich über diese Kosten. Streit um die geerbte Immobilie führt außerdem nicht selten zu psychischen Belastungen der Beteiligten. Der Familienfrieden kann auf Dauer gestört sein. „So weit sollten es Erben erst gar nicht kommen lassen und sich zügig unabhängigen Rat suchen, wenn Unstimmigkeiten auftauchen“, rät Mathias Lebtig, der auch als Testamentsvollstrecker von der IHK zertifiziert ist.
Interview: Zwischen Gefühl und Verkehrswert
Interessen, Erwartungen und Erinnerungen stehen Erben im Wege, wenn sich im Nachlass eine Immobilie befindet, deren Nutzung oder Verkauf geregelt werden musss. Das gibt Vermögensverwalter Mathias Lebtig von der Freiburger GFA FP Vermögensverwaltung GmbH zu bedenken und sagt, wie Erben damit umgehen sollten.
Lebtig: Das hat viele Gründe. Zum einen ist der Wert zum Zeitpunkt des Erbfalls nicht so offenkundig wie bei einem Konto oder Wertpapierdepot. Auf dem steht ein Guthabenbetrag oder ein Portfoliowert. Vom Wert einer Immobilie haben die meisten anfangs nur eine diffuse Vorstellung, die in aller Regel zu optimistisch ausfällt. Außerdem sind mit Immobilien häufig auch viele Emotionen verknüpft. Oftmals handelt es sich um das Elternhaus, in dem die Kindheit verbracht wurde. Daher gehen Erben mit Immobilien anders um als mit einem Nachlass in Geld. Solche psychologischen Faktoren sollten nicht unterschätzt werden.
Lebtig: Unterschiedliche Erwartungen, was mit der Immobilie geschehen soll. Die Spannweite reicht vom schnellen Verkauf zu einem möglichst hohen Preis bis zum liebevollen Erhalt als ständiges Familieneigentum. Das alles ist zudem in den meisten Fällen gepaart mit wenig Erfahrung im Umgang mit Immobilien und deren Wertermittlung. Manche Erben geraten durch den Nachlass überhaupt erstmalig in den Besitz von Immobilieneigentum. All das begünstigt unrealistische Vorstellungen über den Wert des Hauses.
Lebtig: Von Anfang an alles auf den Tisch legen: Wie stellt sich jeder vor, was mit der Immobilie geschehen soll? Bietet sie sich für die Eigennutzung durch einen der Erben an? Hat einer von ihnen Interesse daran? Soll sie gemeinsam als Mietobjekt behalten werden? Noch besser wäre es gewesen, wenn der Erblasser dazu eine Entscheidung getroffen hätte, zum Beispiel mit einem Vermächtnis die Immobilie bereits einem der Erben zugeteilt oder angeordnet hätte, dass sie verkauft werden soll, wenn in einer bestimmten Frist keine Einigung unter den Erben stattfindet. Für Letzteres müsste dann aber wohl ein Testamentsvollstrecker eingesetzt werden.
Lebtig: Sie könnten sich im Erbfall auch Hilfe von Dritten holen. Es gibt Finanzexperten, die sich auf die Nachlassverwaltung spezialisiert haben und bei der praktischen Organisation wie Wohnungsauflösung, Behördengängen oder dem Verkauf von Immobilien helfen. Manchmal ist es ganz gut, wenn ein Außenstehender mit im Bunde ist, der keine eigenen Interessen mit Blick auf die Immobilie verfolgt und auch nicht mit Emotionen belastet ist.
Lebtig: Wenn es nur um den Wert der Immobilie geht, kann ein Verkehrswertgutachten hilfreich sein. Es korrigiert unrealistische Erwartungen und schafft für alle eine gemeinsame Wertbasis. Wenn aber die Auffassungen über die Nutzung weit auseinanderliegen, hilft das Gutachten auch nur bedingt. Da ist ein wenig Mediation schon eher förderlich.
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Beim Wert einer Nachlassimmobilie prallen mitunter viele Meinungen aufeinander. Nicht nur die Erben selbst sind oft unterschiedlicher Auffassung, welcher Preis angemessen ist, sondern auch beteiligte Experten wie Makler und Gutachter kommen bei ihren Wertermittlungen oft zu ganz unterschiedlichen Ergebnissen. Vor allem in Erbengemeinschaften kann das zum Dilemma geraten.
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