Offene Immobilienfonds: Zwischen Stabilität und steigenden Risiken
Der stille Abschied vom Betongold
Lange galten offene Immobilienfonds als ruhiger Hafen für Anleger. Die vergangenen Monate haben dieses Bild jedoch erschüttert. Seit Januar wurden beim Wertgrund WohnSelect D, Fokus Wohnen Deutschland und UBS (D) Euroinvest Immobilien die Rücknahmen ausgesetzt. Der Kanam Leading Cities Invest wird sogar abgewickelt. Der erste offene Immobilienfonds seit der Finanzkrise 2008, der nicht wieder öffnet. Gleichzeitig notieren viele Produkte an der Börse mit deutlichen Abschlägen. Die Frage lautet daher nicht mehr nur, ob Immobilienfonds Erträge liefern, sondern ob das Modell überhaupt noch trägt.
Offene Immobilienfonds bieten einfachen Zugang zum Immobilienmarkt
Grundsätzlich sehen viele Vermögensverwalter offene Immobilienfonds weiterhin als einfachen Zugang zum Immobilienmarkt. Anleger können in Wohnungen, Bürohäuser, Hotels, Logistikzentren und Einkaufszentren investieren, ohne selbst Vermieter zu werden. „Als Beimischung für Anleger, die keinen Immobilienbestand haben, sind gute offene Immobilienfonds weiterhin geeignet. Vor allem für Phasen mit niedrigen Zinsen“, sagt Christian Roch von der RP Rheinische Portfolio Management aus Köln.
Nicht ganz so positiv sieht das Michael Thaler von der Münchner Top Vermögen. Die Fonds haben seiner Ansicht nach einen gravierenden Konstruktionsfehler: Denn Immobilien lassen sich nicht kurzfristig verkaufen, Fondsanteile dagegen unter bestimmten Bedingungen schon. Je mehr Anleger ihre Anteile loswerden wollen, desto mehr geraten Fonds unter Druck, ihre Immobilien zu verkaufen. Den Wert der Immobilien bestimmen Gutachter im Auftrag der Fonds. „Oft stellen die Gutachterpreise Schönwetterpreise dar, die sich gerade in turbulenteren Zeiten nicht realisieren lassen“, sagt Thaler.
V-CHECK Podcast: Offene Immobilienfonds: Stabiler Hafen oder tickende Zeitbombe? Stefan Held im Podcast
Offene Immobilienfonds galten lange als Inbegriff der Stabilität – doch die Zinswende hat das Bild verändert: Milliardenabflüsse, Abwertungen und eine Vertrauenskrise haben viele Anleger verunsichert. Jetzt wirkt der Markt ruhiger, aber mit dem Wertgrund Wohnselect ist erneut ein Fonds in die Schlagzeilen geraten, weil die Rücknahme ausgesetzt wurde. Ist das nur ein Einzelfall – oder ein Warnsignal für alle?
Experteninterview mit Stefan Held, Portfoliomanager bei der KSW Vermögensverwaltung und Moderator Peter Heinrich von der Börsenradio Network AG.
Zudem erfolgen die Bewertungen in größeren Abständen. „Dadurch wirken offene Immobilienfonds über längere Zeit stabiler, als sie wirtschaftlich tatsächlich sind“, erklärt Felix Rohse von Rohse Vermögensmanagement in Hamburg. Die jüngsten Schließungen und Abwertungen hätten gezeigt, dass die vermeintlich geringe Schwankung nicht mit geringem Risiko gleichzusetzen seien.
Stefan Held von der Nürnberger KSW Vermögensverwaltung hält die Anlageklasse dagegen weiter für sinnvoll. „Ein hochwertiger offener Immobilienfonds bietet Zugang zu einem breit diversifizierten Immobilienportfolio, erspart dem Anleger die Verwaltung und ist steuerlich einfacher strukturiert als eine Direktanlage“, erläutert er die Vorteile. Entscheidend sei die Qualität des jeweiligen Fonds. „Ein gesunder Fonds lebt von einem funktionierenden Kreislauf aus Mittelzuflüssen und Mittelabflüssen“, findet Held. Neben den Immobilienbeständen spielten Fondsstruktur und Liquiditätssteuerung eine wichtige Rolle. Für ihn stellt die aktuelle Marktphase die Zukunft offener Immobilienfonds nicht infrage, erhöhe allerdings die Anforderungen an die einzelnen Produkte. Als Beimischung von drei bis zehn Prozent des Vermögens seien die Fonds nach wie vor grundsätzlich geeignet.
Weniger überzeugt ist Roland Schmack von der Vermögensverwaltung Meine Werte in Münster: „Offene Immobilienfonds verkaufen seit Jahrzehnten das Versprechen, Illiquidität möglichst liquide zu machen. Das funktioniert, solange nicht zu viele Anleger gleichzeitig ihr Geld zurückhaben wollen.“ Für ihn sind börsennotierte Immobiliengesellschaften die bessere Alternative.
Bei solchen Immobilienaktien und börsennotierten Real-Estate-Investment-Trusts (Reits) werden die Kurse täglich an der Börse ermittelt. Anleger sehen unmittelbar, wie der Markt Immobilienbestand, Finanzierung und Geschäftsentwicklung bewertet. Dafür müssen sie stärkere Schwankungen aushalten. Denn diese Aktien reagieren deutlich stärker auf Zinsänderungen, die allgemeine Börsenstimmung und Entwicklungen am Immobilienmarkt. „Genau das macht sie interessant“, meint auch Held. Viele Gesellschaften seien an der Börse unter ihrem sogenannten Nettoinventarwert (NAV) zu habe. Dieser spiegelt die Summe der Immobilienwerte wieder. „Für langfristig orientierte Anleger können sich daraus attraktive Einstiegsmöglichkeiten ergeben, sofern sie die höheren Schwankungen akzeptieren“, so Held.
Roch mahnt jedoch zur Vorsicht. „Wer die niedrige Schwankung eines offenen Immobilienfonds sucht, findet in Immobilienaktien keine Alternative – die verlieren über einen Immobilienzyklus schnell über 50 Prozent“, mahnt er.
Klar ist, die Zeit, in der offene Immobilienfonds als nahezu schwankungsfreie Geldanlage galten, scheint vorbei. Für Anleger zählen heute vor allem die Qualität des Fonds, seine Liquidität und ein realistischer Blick auf die Risiken.
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Die größten Offenen Immobilienfonds in Deutschland
Die Übersicht zeigt die größten offenen Immobilienfonds nach Fondsvolumen und stellt keine Bewertung oder Produktempfehlung dar.
| Rang | Fonds | Fondsgesellschaft |
|---|---|---|
| 1 | hausInvest | Commerz Real |
| 2 | Deka-ImmobilienEuropa | Deka Immobilien |
| 3 | UniImmo Europa | Union Investment |
| 4 | UniImmo Deutschland | Union Investment |
| 5 | WestInvest InterSelect | WestInvest |
| 6 | DWS Grundbesitz Europa | DWS |
| 7 | Deka-ImmobilienGlobal | Deka Immobilien |
| 8 | Grundbesitz Global | DWS |
| 9 | UniImmo Wohnen ZBI | ZBI / Union Investment |
| 10 | Leading Cities Invest | KanAm Grund Group |
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