Stiftungen haben einen langen Atem: Immobilien richtig verkaufen
Der Verkauf einer Immobilie ist oft mehr als nur eine finanzielle Transaktion. Es ist ein Schritt, der sorgfältige Planung, tiefgehendes Verständnis des Marktes und eine kluge Strategie erfordert. In einem Markt, der ständig in Bewegung ist, ist es entscheidend, nicht nur den richtigen Preis zu finden, sondern auch die Immobilie optimal zu präsentieren und die richtigen Käufer anzusprechen. Dies gilt insbesondere für Stiftungen, deren Immobilieninvestitionen einen wesentlichen Teil ihrer langfristigen Anlagestrategie ausmachen. Hier spielen nicht nur Renditeerwartungen eine Rolle, sondern auch Aspekte der Nachhaltigkeit und des Risikomanagements.
Besonderheiten der Immobilie in die Bewertung einbinden
Daher stellt sich die Frage, wie Stiftungen Immobilien richtig verkaufen. Im ersten Schritt geht es um die Bewertung der Immobilie. Im Fokus stehen die Marktwertanalyse und die Berücksichtigung von Besonderheiten. Stiftungen sollten den realistischen Marktwert ihrer Immobilie ermitteln. Dies kann durch einen Immobiliengutachter oder – für einen ersten Überblick – mithilfe von Online-Wertermittlungstools erfolgen. Dabei sollten auch eventuelle Besonderheiten der Immobilie (zum Beispiel Denkmalschutz oder Lagebesonderheiten) in die Bewertung einfließen. Im zweiten Schritt folgt die Vorbereitung des Verkaufs. Ein Aspekt ist die Aufbereitung der Immobilie, um einen guten ersten Eindruck bei Verkaufsinteressenten zu hinterlassen. Ebenso sollten alle notwendigen Unterlagen beigebracht werden, beispielsweise Grundbuchauszug, Energieausweis und Baupläne.
Typischen Fehler beim Immobilienverkauf vermeiden
Die Verkaufsstrategie sollte Zielgruppe und Vermarktungswege berücksichtigen und professionelle Fotos und eine ansprechende Beschreibung beinhalten. Stiftungen können Immobilienportale, soziale Medien und klassische Medien benutzen, um ein breites Publikum zu erreichen, oder aber auch über ein professionelles Netzwerk für die Vermarktung sorgen, etwa mithilfe von Vermögensverwaltern oder Immobilien-Portfoliomanagern, die mit verschiedenen Investoren zusammenarbeiten. Wichtig: Nicht jeder Interessent ist ein potenzieller Käufer. Eine Bonitätsprüfung der Interessenten ist genauso wichtig wie eine gute Vorbereitung auf die Verhandlung und die Definition einer Preisuntergrenze. Der Kaufvertrag sollte von einem Notar beurkundet werden und alle relevanten Vereinbarungen beinhalten.
Generell sollten Stiftungen die typischen Fehler beim Immobilienverkauf vermeiden. Das ist zum einen die falsche Preisgestaltung. Ein zu hoher Angebotspreis kann den Verkauf erschweren. Ebenso kann eine schlechte Präsentation der Immobilie kann Interessenten abschrecken. Und nicht zuletzt sieht man in der Praxis häufig die Vernachlässigung rechtlicher Aspekte: Unvollständige Unterlagen oder Fehler im Kaufvertrag können zu rechtlichen Problemen führen.
Unterschiedliche Risikoklassen von Immobilien kennen
Der Immobilienverkauf im Kontext von Stiftungen unterliegt damit besonderen Bedingungen. Bekanntlich verfolgen Stiftungen oft eine konservative und nachhaltige Anlagestrategie. Immobilien können ein wichtiger Bestandteil sein. Durch den Kauf von Immobilien schaffen Stiftungen generell stabiles, ausschüttungsfähiges Vermögen. Die Immobilien sind ein zukunftsfähiges Investment, erbringen Erträge für die Erfüllung der Stiftungszwecke und stärken die Substanz, da eben auch künftige Wertsteigerungen damit erzielen werden.
Damit interessieren sich Stiftungen vor allem für Immobilien, die langfristig stabile Erträge versprechen. Vor allem ist dabei wichtig, die unterschiedlichen Risikoklassen von Immobilien zu kennen („Core“, „Core+“, „Value added“ und „Opportunistic“), wobei „Core“-Immobilien mit einer Renditeerwartung von 2,5 bis vier Prozent verbunden sind, opportunistische Konzepte mit einer Renditeerwartung von mehr als sechs Prozent. Bei den Risikoklassen „Core“ und „Core+“ ist das Ziel, einen möglichst stabilen und vorhersagbaren Cashflow zu erreichen, während bei „Value added“ und „Opportunistic“ der Wertzuwachs im Mittelpunkt steht. Daher dürften für gemeinnützige Stiftungen vorrangig Investitionen in Objekte der Kategorie „Core“ und „Core+“ erfolgen.
Stiftungen sollten sich bei einem Immobilienverkauf nicht unter Druck setzen lassen
Aufgrund des schwieriger werdenden Immobilienmarktes sind Transaktionen keine Selbstläufer mehr, bei denen alle Fantasiepreise gezahlt werden. Es kommt bei Immobilientransaktionen mehr und mehr wieder auf die Substanz und die tatsächlichen Wertsteigerungspotenziale an. Es werden kaum noch Immobilien zu hohen Preisen verkauft, die ihren Wert nicht nachweisen können. Um zu einer realistischen Einschätzung des Wertes einer Immobilie und den Aussichten in der weiteren Entwicklung zu kommen, steht das Instrument der professionellen Immobilienbewertung im Fokus.
Eine Immobilienbewertung ist eine Einschätzung des Marktwerts einer Immobilie, sei es ein Grundstück, ein Haus, eine Wohnung oder ein gewerbliches Gebäude. Sie dient dazu, den aktuellen oder potenziellen Wert einer Immobilie zu bestimmen, beispielsweise für Verkaufs-, Vermietungs-, Versicherungs- oder Finanzierungszwecke. Und gerade Stiftungen mit ihrem langfristig orientierten Ansatz sollten sich bei einem Immobilienverkauf nicht unter Druck setzen lassen; immerhin geht es um die Veräußerung eines stabilen Sachwerts und den Verlust von laufenden Einnahmen. Weil Stiftungen eben einen langen Atem haben, ist auch das Transaktionsgeschäft auf diese Haltung auszurichten, um den Erfolg im Immobilien-Portfoliomanagement zu optimieren.
Dieter Eimermacher – Immobilienkäufer und Besitzer sollen auf ESG achten
Immobilien verursachen fast 40 Prozent der weltweiten Treibhausgasemissionen. Ohne den Gebäudebestand zu renovieren, werden die Klimaschutzbemühungen und die politischen gewollten CO2-Minderungsziele nicht erreichbar sein. Auf Investoren und Immobilienbesitzer kommen enorme Belastungen zu. Denn rund 80 Prozent der 36,9 Millionen Wohnungen in Deutschland wurden vor 1991 errichtet und haben eine dementsprechend schlechte Energieeffizienz. Entgegen der momentanen Stimmung lohnt es sich für Immobilieninvestoren, dem Thema mehr Beachtung zu schenken, meint Dieter Eimermacher, Geschäftsführer der Eimermacher Immobilienbewertungen GmbH in Frankfurt am Main.
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