Immobilienerbe: Zwischen Steuerprivileg und Stolperfalle
- Nur bei Selbstnutzung steuerfrei
- Umzug nicht auf die lange Bank schieben
- Welche Verzögerungen toleriert das Finanzamt?
- Wohnrecht genügt nicht
- Vermächtnis verhindert Streit in Erbengemeinschaft
- Interview mit Michael Thaler, Vorstand der TOP Vermögen AG: Situation mit Streitpotenzial: Immobilien in der Erbengemeinschaft
- Was sind zwingende Gründe?
- Sonderfälle mit Folgen
Nur bei Selbstnutzung steuerfrei
„Geht das Familienheim an den Ehepartner oder die Kinder, sind diese Sorgen unbegründet“, gibt Dr. Rafael Hörmann, Fachanwalt für Steuerrecht bei der Münchner Kanzlei CHP, Entwarnung. „In vielen dieser Fälle bleibt die Übertragung dann steuerfrei, allerdings nur unter bestimmten Bedingungen.“ Die wichtigste: Die Erben müssen die Immobilie selbst zu eigenen Wohnzwecken nutzen und das nicht nur gelegentlich, sondern als Mittelpunkt des familiären Lebens und mindestens zehn Jahre lang. „Es nützt also nichts, die Wohnung vorübergehend als Zweitwohnsitz zu deklarieren.“
Wer vor dem Ende dieser Frist die eigene Nutzung aufgibt, die Immobilie verkauft, vermietet oder auch nur auszieht, verwirkt die Steuerbefreiung rückwirkend. „Nur in wenigen Ausnahmen toleriert der Fiskus das Ende der eigenen Verwendung, zum Beispiel, wenn der Erbe aus medizinischen Gründen nicht mehr darin wohnen kann. Ein solcher Grund könnte eine schwere Pflegebedürftigkeit und der Umzug in ein Pflegeheim sein“, fügt Dr. Hörmann hinzu.
Umzug nicht auf die lange Bank schieben
Während bei Ehegatten die Größe des Familienheims keine Rolle spielt, greift für die Kinder eine Flächenbegrenzung. Die Steuerbefreiung gilt nur für eine Wohnfläche bis zu 200 Quadratmeter. Der darüber hinausgehende Wohnraum wird anteilig besteuert. Eine weitere Bedingung: Die Selbstnutzung muss unverzüglich einsetzen. Es hilft also nichts, das Finanzamt auf einen Einzug in drei oder vier Jahren zu vertrösten. In der Regel wird erwartet, dass innerhalb von sechs Monaten die Selbstnutzung beginnt.
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„Aber diese Frist kann sich in der Praxis als eine echte Hürde herausstellen. Gibt es mehrere Kinder, die vielleicht auch noch unterschiedliche Vorstellungen von der Verwendung des Hauses haben, und entsteht eine Erbengemeinschaft, müssen sie sich erst einmal einigen. Das kann dauern, wie die Erfahrungen mit Erbengemeinschaften immer wieder zeigen“, gibt Carmen Bandt, Partnerin bei der KIDRON Vermögensverwaltung GmbH in Stuttgart, zu bedenken. Wohnen die Erben nicht in der Nähe, macht sich unter Umständen neben dem Ortswechsel auch noch ein Jobwechsel erforderlich. Die Arbeitssuche kann sich zudem in die Länge ziehen.
Welche Verzögerungen toleriert das Finanzamt?
„Bei älteren Häusern steht oft auch eine Renovierung an, die im unbewohnten Haus einfacher ist. Es gibt viele Gründe, die zu Verzögerungen beim Einzug führen können“, fügt Carmen Bandt hinzu. Damit stellt sich die Frage: Wie tolerant ist das Finanzamt in solchen Fällen? Eine eindeutige Antwort gibt es darauf nicht. Aber richterliche Entscheidungen bieten ein paar Anhaltspunkte. So rechtfertigt zum Beispiel der Umstand, dass sich die Suche nach einem geeigneten Handwerker in die Länge zieht, einen verspäteten Einzug. Das entschied vor einiger Zeit der Bundesfinanzhof (BFH) (Aktenzeichen: II R 6/21).
Die Alleinerbin eines Zweifamilienhauses wohnte erst nach einem Jahr in der geerbten Immobilie. Die Folge: Das zuständige Finanzamt widerrief die Erbschaftssteuerbefreiung daraufhin und setzte die Steuer fest. Vor dem BFH hatte diese Entscheidung allerdings keinen Bestand. Handwerkermangel kann also durchaus ein Grund für eine Verzögerung sein, die das Finanzamt hinnehmen muss. Die Erben sind zwar angehalten, eine Renovierung oder Modernisierung so schnell durchzuführen, wie es ihren Möglichkeiten entspricht. Sie sollten also unverzüglich Handwerker damit beauftragen. Führen diese den Auftrag aber nicht rechtzeitig aus und liegen die Gründe dafür nicht beim Immobilienerben, dann kann das ihm nicht angelastet werden.
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Denkbar ist zum Beispiel, dass der Handwerker mit Aufträgen stark ausgelastet ist und daher den Beginn der Arbeiten immer wieder verschiebt. Ist eine solche Situation absehbar, sollten Erben andere Handwerksbetriebe schriftlich anfragen und deren Antworten dokumentieren. So lassen sich die Bemühungen zur Einhaltung der Sechsmonatsfrist gegenüber dem Finanzamt belegen.
Wohnrecht genügt nicht
Auch längere Erbauseinandersetzungen können ein berechtigter Grund sein, den das Finanzamt laut Bundesfinanzhof akzeptieren muss. In dem Urteil ging es um ein umfangreicheres Erbe mit mehreren Grundstücken und Gesellschaftsbeteiligungen, die zwei Brüder von ihren Eltern geerbt hatten, die kurz nacheinander verstorben waren. Bis die beiden sich einigen konnten, verstrich die Sechsmonatsfrist. Das Finanzamt erstellte daher einen Steuerbescheid. Einer der Brüder klagte und bekam letztlich vor dem BFH recht. Diese Frist stehe nirgendwo im Gesetz lautete ein Argument der Richter. Ausreichend, aber auch notwendig sei ein innerer Zusammenhang mit dem Erbfall. Daher müssten im Einzelfall immer die Gesamtumstände betrachtet werden. (Aktenzeichen II R 12/21)
„Es gibt eine ganze Reihe von Stolperfallen, die beachtet werden müssen, damit die Steuerfreiheit in der Zehnjahresfrist nicht doch noch verloren geht“, weiß Dr. Rafael Hörmann zu berichten. „So reicht zum Beispiel ein einfaches Wohnrecht nicht aus, um das Steuerprivileg zu erhalten.“ Auch zu solch einem Fall gibt es eine höchstrichterliche Entscheidung. So hatte eine Mutter das vom Mann geerbte Wohneigentum nach einigen Jahren an ihre Tochter übertragen, für sich aber gleichzeitig einen lebenslangen Nießbrauch und damit das Recht zum Verbleib in der Wohnung vereinbart. Im Glauben, damit sei das Erfordernis der Selbstnutzung erfüllt.
Doch das Steuerprivileg entfällt nicht nur, wenn die eigene Nutzung vor Ablauf der zehn Jahre aufgegeben wird, sondern bei Aufgabe des Eigentums. Letzteres geschieht aber bei einer Übertragung mit Nießbrauch. Der bisherigen Erbin bleibt nur die Nutzung der Wohnung, das Eigentum geht auf die Tochter über. Daher wurde das Steuerprivileg rückwirkend aufgehoben. Dieser Entscheidung des Finanzamtes folgte der BFH (Aktenzeichen II R 38/16).
Vermächtnis verhindert Streit in Erbengemeinschaft
Aber es geht längst nicht allein um die Steuer, wenn das Familienheim vererbt wird. Anders als bei einem Bankkonto oder einem Wertpapierdepot hängen daran auch Erinnerungen und ganz lebenspraktische Entscheidungen. „Daher ist es von Vorteil, wenn sich Familien beizeiten Gedanken machen, wie es im Erbfall mit der Immobilie weitergeht. So kann man zum Beispiel mit einem Vermächtnis im Testament festlegen, welches Kind das Familienheim bekommen soll“, schlägt Carmen Bandt vor. Dann entstehe zumindest kein Streit in einer Erbengemeinschaft und die Fristen für die Selbstnutzung sind leichter einzuhalten.
Interview mit Michael Thaler, Vorstand der TOP Vermögen AG: Situation mit Streitpotenzial: Immobilien in der Erbengemeinschaft
Kaum ein Vermögensbestandteil trägt so viel Streitpotenzial in sich wie eine oder mehrere Immobilien in einer Erbengemeinschaft. Zu unterschiedlich sind die Vorstellungen, was mit der Immobilie geschieht. Verkaufen, einziehen, vermieten – Geschwister haben oft ganz unterschiedliche Pläne mit dem einstigen Familienheim. Dazu kommen noch Emotionen, die bei anderen Nachlassgegenständen nicht vorhanden sind. Schließlich ist es das Elternhaus, in dem man aufgewachsen ist. Ganz kompliziert wird es, wenn ein Kind schon mit in dem Haus lebt. Dann laufen die Interessen oftmals ganz auseinander.
In einer Erbengemeinschaft müssen sich alle einig sein, was mit dem Nachlass geschieht. Also auch mit der Immobilie. Zieht eines der Kinder darin ein? Wird sie verkauft? Vielleicht vermietet? Wenn sich die Erben nicht auf eine Lösung verständigen können, bleibt die Erbengemeinschaft auf längere Zeit bestehen. Das widerspricht aber dem Zweck einer Erbengemeinschaft. Sie ist ein Bündnis auf Zeit, das zügig selbst seine Auflösung betreiben sollte. Aber wenn Immobilien mit ihm Spiel sind, verzögert sich die Einigung oftmals.
Die beste Lösung: erst gar keine Erbengemeinschaft entstehen lassen. Das haben die Erblasser doch selbst in der Hand. Durch ein rechtzeitiges Testament können sie zum Beispiel mit Vermächtnissen festlegen, wer bestimmte Vermögenswerte bekommt. Also auch die Immobilie. Mit dem Testament könnte auch verfügt werden, dass die Immobilie verkauft werden soll, wenn innerhalb einer bestimmten Frist keine Einigung erfolgt, und der Erlös dann aufgeteilt wird. Bei solchen Festlegungen ist es immer gut, vorher mit den Kindern zu reden und vielleicht schon früh gemeinsam sich Gedanken zu machen, was im Fall der Fälle mit der Immobilie geschieht.
Zuallererst sollte eine Bestandsaufnahme stattfinden. Wer erbt mit welcher Quote? Ist die Immobilie vielleicht belastet durch eine noch bestehende Grundschuld oder eine Nießbrauchvereinbarung. Welchen Verkehrswert hat das Familienheim? Anschließend müssen dann alle an einen Tisch und beratschlagen, was mit der Immobilie geschehen soll. Variante 1: Selbstnutzung durch einen oder mehrere Erben. Das ist möglich, wenn die Voraussetzungen stimmen, also zum Beispiel ein Erbe noch kein eigenes Familienheim hat und in der Nähe zur Miete wohnt. Dann sind aber Ausgleichszahlungen an die Miterben erforderlich. Da stellt sich sofort die Frage, woher diese liquiden Mittel kommen.
Das ist in der Praxis auch häufig der Fall. Erben haben dann nicht genug eigenes Vermögen, um die anderen auszuzahlen. Dann scheidet die Selbstnutzung in aller Regel aus und die Immobilie wird zum Beispiel vermietet oder verkauft. Aber auch bei einer Vermietung muss Einigkeit bestehen und eine gemeinschaftliche Verwaltung erfolgen. Eines sollte aber auf jeden Fall vermieden werden: längerer Leerstand, weil keine Einigkeit über die Verwendung erzielt wird. Schließlich laufen die Kosten für die Immobilie, wie zum Beispiel die Wohngebäudeversicherung weiter.
Wenn die übrigen Erben ihren Anteil auch erbschaftssteuerfrei erhalten, spielt das keine Rolle. Anders liegt der Fall, wenn sie aus dem Nachlass Vermögen erhalten, das den steuerlichen Freibetrag überschreitet. Dann sollte die Aufteilung des Vermögens so erfolgen, dass sie auch nach Steuerabzug gleichgestellt sind. Für eine solche Erbauseinandersetzung kann ein externer Berater hilfreich sein. Sie wird am besten in einer entsprechenden Vereinbarung festgehalten. Damit steht dann auch der Fahrplan für die Auflösung der Erbengemeinschaft.
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Rund die Hälfte aller Erbschaften in Deutschland enthalten Immobilien: ein Haus, eine Eigentumswohnung oder auch nur ein bislang unbebautes Grundstück. Am häufigsten unter dem Immobilienerbe – das Familienheim. Das selbst genutzte Wohneigentum ist zudem oft der größte Vermögenswert privater Haushalte und demzufolge auch einer der größten Posten einer Erbschaft in der Familie.
Dabei muss es sich gar nicht um ein Eigenheim im Umland von München oder im Speckgürtel von Berlin handeln. Nach dem Anstieg der Immobilienpreise in der jüngeren Vergangenheit haben auch Häuser in vielen anderen Regionen beachtlich an Wert gewonnen. Wegen dieser starken Wertsteigerung machen sich auch viele Immobilienbesitzer Gedanken darüber, ob der hohe Wert im Erbfall auch zu hohen Steuern für die Erben führt.
Viele Firmeninhaber – vom Handwerksbetrieb bis zum großen Familienunternehmen – schauen derzeit gespannt nach Karlsruhe. Das dort ansässige Bundesverfassungsgericht wird in diesem Jahr entscheiden, wie es mit der Erbschaftsteuer für Unternehmen weitergeht. Viele fürchten, dass sich die Lage eher verschlechtern statt verbessern wird.
Keiner weiß im Augenblick genau, was bei der Reform der Erbschaftssteuer herauskommt. Es gibt Instrumente, mit denen Familien den Vermögensübergang gestalten und sich so vor Überraschungen aus der Politik wappnen können. Von daher sollte man diese jetzt prüfen, um gute Entscheidungen treffen zu können.
