Vermieter rechnen sich ihre Immobilie schön

Inhalt:

• Immobilien als Altersvorsorge: Fallstricke und Chancen bei sinkenden Preisen
• Grafik: Klimafreundliche Heizungen gehen ins Geld
• Service: So berechnen Sie die Rendite Ihrer Immobilie
• Interview mit Vermögensverwalter Michael Thaler: Vorsicht Zinsfalle
• Podcast-Tipp: Trotz fallender Preise jetzt eine Immobilie verkaufen?
• Interview mit Vermögensverwalter Rainer Laborenz: Sanierungsfalle Immobilie

Jahrelang sind die Preise für Immobilien in den meisten Regionen in Deutschland explodiert. Jetzt hat sich der Trend umgekehrt. „Der mehr als zehnjährige Anstieg der Kaufpreise ist beendet“, resümierten die sogenannten Immobilienweisen Anfang des Jahres in ihrem Frühjahrsgutachten zum deutschen Immobilienmarkt.

Das Immobilienportal Immowelt hat ermittelt, dass in 106 von 117 untersuchten Stadt- und Landkreisen in Süddeutschland die durchschnittlichen Kaufpreise in den vergangenen zwölf Monaten um bis zu 15 Prozent gesunken sind. Selbst in Städten wie München oder Stuttgart, in denen die Preise lange Zeit nur eine Richtung kannten, verlieren vor allem ältere Häuser und Wohnungen an Wert. Im Bodenseekreis und im Landkreis Tuttlingen sind die Preise laut Immowelt zwischen Juni 2022 und Juni 2023 um mehr als 7 Prozent gefallen. In Konstanz und Ravensburg sogar um rund 8 Prozent. Etwas stabiler waren die Landkreise Waldshut, Schwarzwald-Baar oder Emmendingen mit einem Minus zwischen 4 und 5 Prozent.

Gleichzeitig steigen vor allem in den größeren Städten die Mieten weiter an. Sinkende Preise bei steigenden Mieten bedeutet eine höhere Rendite. Für Immobilienanleger eigentlich eine gute Ausgangslage, um zu investieren.

Doch: „In der Praxis rechnen sich viele Anleger ihre Immobilieninvestition schön und überschätzen die Rendite ihrer vermieteten Eigentumswohnung“, weiß Michael Thaler, Vorstand der TOP Vermögen in München. Der Grund: Sie rechnen meist zwar die nicht umlagefähigen Nebenkosten und die Zinsen für ein Darlehen als Kosten, nicht aber Rücklagen für Mietausfälle, Modernisierungen und Reparaturen. „Insbesondere das sogenannte Ausfallwagnis kalkulieren viele Eigentümer nicht“, sagt Thaler. Wenn ein Mieter mal nicht zahlt oder man einen der berüchtigten Mietnomaden bekommt, rauscht die Rendite oft in den Keller. „Wer keine böse Überraschung erleben will, rechnet Zeiten für Renovierungen und dass die Wohnung mal ein paar Monate leer steht, ein“. Politische Entscheidungen wie die Mietpreisbremse oder die momentan viel diskutierten Auflagen für mehr Klimaschutz können die Mieterträge zusätzlich aufzehren und die Ertragschancen senken. In guten Lagen sollte dieses Risiko mit 1 bis 2 Prozent der Mieteinnahmen berücksichtigt werden, rät Thaler. In Regionen mit hoher Abwanderung müsse man mit bis zu 5 Prozent rechnen.

Real gerechnet machten in der Vergangenheit viele Immobilienbesitzer mit ihrer Altersvorsorge aus Beton ein Minusgeschäft. Die Immobilienweisen ermittelten, dass durch den starken Anstieg der Kaufpreise im letzten Jahrzehnt die Renditen für Wohnungsvermietungen kaum über 2 bis 3 Prozent lagen. „Das ist zwar besser als die Nullzinsen, die es lange Zeit auf festverzinsliche Anlagen gab. Allerdings bieten heute Banken schon auf Fest- und Tagesgelder mehr als 3 Prozent Zinsen“, erinnert Thaler.

Um beim Immobilienkauf nicht zu viel zu bezahlen, müssen Anleger den richtigen Wert des Objektes einschätzen können. „Der Wert einer Immobilie hängt von verschiedenen Faktoren ab“, weiß Rainer Laborenz, Geschäftsführer der Azemos Vermögensverwaltung in Offenburg.

Von Maklern wird dabei oft die Regel „Lage, Lage, Lage“ beschworen. Laborenz rät, sich zunächst die Region anzuschauen, in der die Immobilie liegt. Neben der wirtschaftlichen Stärke der Region sollte sie eine positive Bevölkerungs- und Kaufkraftentwicklung aufweisen. Sinkende Einwohnerzahlen führen in einigen Gegenden dazu, dass immer mehr Wohnungen leer stehen. „Je kleiner der Markt ist, desto schwerer lässt sich eine Immobilie wieder verkaufen“, warnt Laborenz.

Das gelte in guten Lagen auch für ältere Gebäude, insbesondere, wenn sie noch mit einer Ölheizung ausgestattet sind, oder für eintönige Siedlungsbauten. Zudem sollte die Gemeinde, in der die Immobilie liegt, mit dem Auto und öffentlichen Verkehrsmitteln gut erreichbar sein. „Immobilien in Gegenden mit einer guten Infrastruktur und einer starken Wirtschaft erzielen höhere Preise“, weiß Laborenz.

Bei der Mikrolage sollten Käufer dann die unmittelbare Umgebung der Immobilie betrachten. Dabei spielen die Erreichbarkeit von Einkaufsmöglichkeiten, Kindergärten, Schulen und anderen wichtigen Einrichtungen eine Rolle. Auch hier gelte: Passen alle Rahmenbedingungen, sind die Immobilien in der Regel teurer. Es lassen sich aber auch höhere Mieten erzielen und das Risiko eines Leerstands ist geringer. Zudem sollte die Immobilie dem neuesten energetischen Standard entsprechen, um teure Sanierungen zu ersparen.

Um den Wert zu ermitteln, helfen sogenannte Immobilienrechner von Portalen wie PlanetHome. Diese würden zumindest eine grobe Einschätzung ermöglichen, so Laborenz. Dennoch sollten Käufer vor der Entscheidung bei Maklern, Banken und Gutachtern anfragen, um den Marktwert zu ermitteln.

Generell abraten vom Immobilienkauf will Laborenz nicht. „Bei der Altersvorsorge sollten Immobilien berücksichtigt werden. Mietfreies Wohnen oder zusätzliche Mieteinnahmen können das Leben im Alter deutlich entspannter machen“. Allerdings warnt er vor übereilten Kaufentscheidungen. „Wer heute zu aktuell meist noch überteuerten Preisen kauft, kann auf viele Jahre nicht realistisch mit einem Inflationsschutz rechnen, sondern muss die Sinnhaftigkeit der Investition voll auf die Mietrendite abstellen“, sagt Laborenz. Doch genau müssen Anleger genau rechnen, wie unsere Beispielrechnung zeigt.

Service: So berechnen Sie die Rendite Ihrer Immobilie:

Nach der Inflation bleibt meist nichts übrig

Interview mit Michael Thaler: Vorsicht Zinsfalle

So planen Sie ihre Anschlussfinanzierungen rechtzeitig

Die Zinsen für Immobiliendarlehen sind zuletzt deutlich gestiegen. Was bedeutet das für Eigentümer, deren Kredit in nächster Zeit ausläuft?

Michael Thaler: Wer sich nicht rechtzeitig um die Verlängerung eines Immobiliendarlehens kümmert, läuft Gefahr, in die Zinsfalle zu tappen. Das gilt vor allem, wenn Sie in der Niedrigzinsphase eine Immobilie auf Kredit erworben haben. Wer nicht massiv getilgt hat, hat heute noch einen großen Berg Schulden.

Können Sie das mit Zahlen verdeutlichen?

Thaler: Wer zum Beispiel im Sommer 2014 ein Darlehen über 250.000 Euro für eine Immobilie aufgenommen hat, bekam das Geld für etwas mehr als 2 Prozent Zinsen. Bei einer Tilgung von 2 Prozent hat er heute noch etwa 195.000 Euro Restschuld. Bei den aktuellen Zinsen von mehr als 3,5 Prozent steigt die monatliche Rate von rund 860 Euro auf mehr als 1.100 Euro. Für Eigentümer, die in den Jahren danach von noch günstigeren Zinsen profitierten, kann es noch deutlich teurer werden. Teilweise kann sich die monatliche Kreditrate verdoppeln.

Was sollten diese Käufer jetzt tun?

Thaler: Wer eine höhere Belastung fürchtet, sollte das Gespräch mit seiner Bank suchen. Das gilt auch, wenn der Kredit erst in einem oder in zwei Jahren ausläuft. Die Zinsen könnten dann noch höher sein. Daher sollte man sich schon jetzt um eine Anschlussfinanzierung kümmern, bevor die Finanzierung zum Problem wird.

Welche Lösungen gibt es da?

Thaler: Wer keine Wette auf vielleicht wieder sinkende Zinsen eingehen will, sollte mit einem Forward-Darlehen auf Nummer sichergehen. Dabei sichert man sich schon heute die Konditionen für ein Darlehen, das man erst in einigen Monaten braucht. Das gibt es nicht umsonst, aber die Aufschläge für die Absicherung sind gering.

Wie viel teurer ist ein solches Darlehen konkret?

Thaler: Wer sich die Zinsen heute für die Ablösung eines Darlehens in mehr als einem Jahr sichern möchte, zahlt meistens einen Aufschlag zwischen 0,01 und 0,03 pro Monat auf den heute gültigen Zins. Wer innerhalb der nächsten zwölf Monate ein neues Darlehen braucht, kommt deutlich günstiger weg. Manche Banken verzichten bei einer kurzen Forward-Zeit sogar ganz auf den Zinsaufschlag. Bei mehr als drei Jahren Restlaufzeit sollte man dagegen genau rechnen, ob sich so ein Vorratsdarlehen lohnt.

Oder auf sinkende Zinsen spekulieren?

Thaler: Das geht, ist aber riskant. Wir gehen nicht davon aus, dass wir dieses extrem günstige Zinsniveau in absehbarer Zukunft noch einmal sehen werden. Eher werden die Zinsen auf dem jetzigen Niveau bleiben, solange die Inflation von den Notenbanken bekämpft werden muss. Aber klar, mit einem Forward-Darlehen gehen Kreditnehmer eine Zinswette ein.

Was sind die Risiken dabei:

Thaler: Das größte Risiko ist, dass die Zinsen bei der Zuteilung des Forward-Darlehens günstiger sind als das vereinbarte Darlehen. Dann müssen Sie den Kredit trotzdem zu den vereinbarten Konditionen nehmen. Den Verzicht auf ein Forward-Darlehen lassen sich die Banken üppig entschädigen. Manche Banken lassen sich zudem bei längeren Forward-Laufzeiten das Recht einräumen, vor der Auszahlung des Darlehens die Bonität des Kreditnehmers erneut zu prüfen. Hat sich diese zum Negativen verändert, kann die Bank das Darlehen verweigern. Dann muss ein Kredit zu möglicherweise deutlich teureren Konditionen aufgenommen werden. Daher sollten die Vorlaufzeiten nicht zu lange sein. Alles unter einem Jahr sollte aber kein Problem sein.

Interview mit Rainer Laborenz: Sanierungsfalle Immobilie

Immobilieneigentümer im Dilemma: Sanieren oder verkaufen?

Die Bundesregierung will Immobilen klimafreundlicher machen. Was bedeutet das für Eigentümer?

Rainer Laborenz: Defacto bedeuten die neuen Auflagen eine Sanierungspflicht für die Eigentümer älterer und besonders ineffizienter Häuser. Insbesondere, wenn sie die Immobilie für die Altersvorsorge eingeplant haben, sollten sie handeln, damit sie nicht an Wert verliert. Denn potenzielle Käufer werden den hohen Gebäudestandard als Maßstab nehmen und bei älteren Gebäuden, die dem nicht entsprechen, weniger bezahlen wollen.

Neue Fenster, eine moderne Heizung oder eine Dämmung für das Dach, das kostet. Lohnt sich das bei Gebäuden, die in die Jahre gekommen sind?

Laborenz: Natürlich kosten die Maßnahmen Geld. Daher sollten sich Eigentümer überlegen, welche Maßnahmen sinnvoll und bezahlbar sind. Je mehr Energie durch eine energetische Sanierung eingespart werden kann, desto schneller amortisieren sich die Maßnahmen. Ob sich die Anforderungen bei allen Gebäuden technisch umsetzen lassen, ist eine andere Frage. Bei der Einschätzung helfen Berater. Für diese gibt es sogar Zuschüsse. Übrigens müssen Eigentümer nicht alle Kosten selbst tragen. Der Bund steuert über verschiedene Programme der KfW-Förderbank direkte Zuschüsse oder billige Kredite bei.

Vor allem ältere Eigentümer haben im Moment die Sorge, dass sie von der Bank keinen Kredit für die Sanierung bekommen und sich das nicht leisten können.

Laborenz: Die Sorge ist in den meisten Fällen unbegründet. Die benötigten Summen sind in der Regel vergleichsweise niedrig und das Ausfallrisiko für die Banken entsprechend gering. Zumal die Sanierung den Wert der Immobilie steigert.

Sind Eigentümer von vermieteten Immobilien besser dran? Sie können die Maßnahmen schließlich auf die Mieter umlegen.

Laborenz: Das geht zwar; allerdings nur in gewissen Grenzen. Hier ist damit zu rechnen, dass die Möglichkeiten der Umlage künftig noch mehr eingeschränkt werden, um die Mieten nicht zu stark steigen zu lassen. Auch das ist ein Grund, sich möglichst bald Gedanken über eine Sanierung zu machen.

Ist der Verkauf der Immobilie vielleicht die bessere Alternative?

Laborenz: Bei manchen Immobilien sicherlich. Ist das Gebäude sehr alt und die Modernisierung unwirtschaftlich, sind ein Abriss und der Neubau vielleicht die bessere Lösung. Wer sich das alles nicht zutraut oder schon länger mit dem Verkauf seiner Immobilie liebäugelt, sollte jetzt ernsthaft darüber nachdenken. Allerdings sind nach dem steilen Zinsanstieg der letzten beiden Jahre im Moment die Rekord-Preise der vergangenen Jahre nicht mehr zu erzielen. Insbesondere unsanierte Immobilien, die nicht energieeffizient sind, sind schlecht zu verkaufen, weil Käufer die notwendigen Sanierungsmaßnahmen in den Kaufpreis einrechnen. Sie werden in den nächsten Jahren aber noch mehr an Wert verlieren. Viele Immobilien haben aber in den letzten Jahren einen erheblichen Wertzuwachs erfahren. In den meisten Fällen dürfte immer noch ein stattlicher Gewinn realisiert werden, der im Privatvermögen nach mehr als zehn Jahren Haltedauer sogar steuerfrei bleibt.

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