Fit für die Börse - Wir erklären die wichtigsten Begriffe: (Miet-)Immobilien
Verwandte Begriffe
offene Immobilienfonds, REITs, geschlossene Fonds
Um was geht‘s bei Immobilien?
Mietimmobilien bzw. Zinshäuser sind Sachwerte, die als Kapitalanlage fungieren und laufende Erträge erwirtschaften sollen. Bei (vermögenden) Anlegern sind sie wegen ihres Gebrauchswertes und ihrer Schutzfunktion gegen Inflation beliebt. Jedoch wird die langfristige Wertsteigerung von Immobilien derzeit deutlich überschätzt. Das zeigt der Bulwiengesa-Immobilienindex, der seit über 45 Jahren den Trend der Gebäudepreise in inzwischen 125 deutschen Städten misst. Demnach sind die Preise für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser seit 1975 im Durchschnitt mit drei Prozent im Jahr gestiegen – und darin ist der jüngste Preisboom auch in den Metropolen enthalten! Zudem gab es Phasen von zehn Jahren, in denen die Preise kaum zulegten. Andere Immobilien-Indizes stützen diese Sicht.
Erwartungen sind oft zu hoch
Ebenso überschätzt wird die laufende Mietrendite. Laut dem Portal „immowelt“ lag die Brutto-Mietrendite in etlichen westdeutschen Städten in jüngster Zeit bei lediglich rund drei Prozent – nicht zuletzt wegen der bereits gestiegenen Hauspreise. Falls die Bruttorendite einer Immobilie deutlich höher liegt, handelt es sich oft um unbeliebte Lagen mit höherem Leerstands-Risiko bzw. mit Renovierungsbedarf. Entscheidend ist jedoch nicht die Brutto-, sondern die Netto-Mietrendite. Die Nettorendite berücksichtigt, anders als die Bruttovariante, die Kosten für Instandhaltung und Rücklagen sowie zusätzlich zum Kaufpreis alle weiteren Kosten wie Grunderwerbsteuer, Notar, Renovierungskosten etc. Wer mit spitzem Stift rechnet, kommt auf eine Netto-Mietrendite zwischen ein und zwei Prozent. Diese Werte liegen inkl. Wertsteigerung der Immobilie am unteren Rand der Gesamtrendite eines Wertpapier-Portfolios, das mit fünf bis acht Prozent angesetzt werden kann.
Was bringen mir Immobilien?
Der direkte Kauf einer Mietimmobilie ist nur etwas für Anleger, deren Vermögen sich zumindest im unteren Millionen-Bereich bewegt. Bei kleineren Vermögen kommt es zum sogenannten Klumpenrisiko. Dabei wird ein unvertretbar hoher Anteil des vorhandenen Geldes in einem Objekt gebunden – dies widerspricht der Diversifikation als dem wichtigsten Gebot der vernünftigen Geldanlage. Nicht selten wird sogar ein Kredit aufgenommen. Bei größeren Vermögen indes können Mietimmobilien durchaus einen Baustein des Vermögens darstellen. Zu bedenken ist aber, dass Mietimmobilien spezifische Risiken bergen können, die Wertpapiere nicht haben: beim Kauf etwa das Risiko, dass unentdeckte Mängel sich erst Jahre später bemerkbar machen. Zudem kann es sein, dass sich das Betongold nicht unbedingt zu dem Preis veräußern lässt, den man sich vorstellt.
Wie investiere ich in Immobilien?
Anleger können Bestandsimmobilien direkt am Markt bzw. über Makler erwerben oder einen Bauträger mit der Errichtung beauftragen. Beim Neubau fallen eine Reihe von Zusatzkosten an, an denen vorrangig der Staat verdient. Dazu zählen etwa die Mehrwertsteuer von 19 Prozent sowie die Grunderwerbssteuer, die 2021 je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent rangiert.
Was bleibt unterm Strich?
Anleger müssen Mieterträge mit ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuern. Dies gilt auch für Verkaufsgewinne mit Mietimmobilien, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre lagen, wobei es eine Ausnahme gibt. Hierzu empfehlen wir unseren Ratgeber „Damit Ihre Geldanlage gelingt: Ihr Kompass durch den Steuerdschungel“. Wer eine Mietimmobilie länger als zehn Jahre besaß, kann den Verkaufsgewinn steuerfrei einstreichen.
Mit unseren Social Media Kanälen bleiben Sie immer auf dem Laufenden. Sie finden uns auf: Facebook | LinkedIn | Twitter | YouTube | Instagram