Der Kampf um die Fläche – neue Herausforderungen auch für das Bauwesen

Die Flächenversiegelung hat sich in Deutschland zu einem Problem entwickelt. Mehr als 45 Prozent der fast 52.000 Quadratkilometer Fläche für Siedlung und Verkehr sind versiegelt. Die Konsequenz: Bei Regenfällen kann beispielsweise das Wasser auf den versiegelten Flächen nicht versickern, was zur Überlastung der Kanalisation und zu Überschwemmungen führen kann. Dies hat sich zuletzt beim katastrophalen Hochwasser an der Ahr gezeigt, weil dort viele Straßen und Gewerbeflächen mit wasserundurchlässigem Belag versiegelt worden sind. Kurz gesagt: Flächenversiegelung bezeichnet den Prozess, bei dem natürliche oder halbnatürliche Flächen (wie Grünland oder Ackerland) durch die Errichtung von Gebäuden, Straßen oder anderen Infrastrukturen in undurchlässige Flächen umgewandelt werden.

Die Umweltauswirkungen von Flächenversiegelung

1. Wasserhaushalt: Versiegelte Flächen verhindern die natürliche Versickerung von Regenwasser, was zu erhöhtem Oberflächenabfluss führt. Dies kann Überschwemmungen verstärken und die natürliche Grundwasserneubildung behindern.
2. Biodiversität: Durch die Zerstörung von Lebensräumen kommt es zum Verlust der biologischen Vielfalt. Tiere und Pflanzen finden immer weniger natürliche Lebensräume.
3. Städtische Hitzeinseln: Versiegelte Flächen absorbieren mehr Wärme und führen zu höheren Temperaturen in städtischen Gebieten, was den Energiebedarf für Kühlung erhöht und gesundheitliche Probleme verstärken kann.
4. CO2-Speicherung: Die Zerstörung von Vegetation reduziert die Fähigkeit der Umwelt, CO2 zu absorbieren und zu speichern, was zu einer Erhöhung der atmosphärischen CO2-Konzentration beiträgt.

Die Flächenversiegelung berührt daher auch mehrere der von den Vereinten Nationen formulierten Sustainable Development Goals, insbesondere:

• SDG 11 (Nachhaltige Städte und Gemeinden): Fordert eine Reduzierung der negativen Umweltauswirkungen städtischer Gebiete, einschließlich durch verbessertes Stadtplanungs- und Management.
• SDG 13 (Maßnahmen zum Klimaschutz): Unterstreicht die Notwendigkeit, Emissionen zu reduzieren und Anpassungsstrategien an den Klimawandel zu implementieren.
• SDG 15 (Leben an Land): Zielt auf den Schutz, die Wiederherstellung und die Förderung der nachhaltigen Nutzung der terrestrischen Ökosysteme.

Inzwischen machen Siedlungsflächen 9,5 Prozent und Verkehrsflächen 5,1 Prozent der Gesamtfläche der Bundesrepublik Deutschland (35.759.200 Hektar) aus. Allein im Zeitraum von 2000 bis 2021 wurde eine Fläche, die der Größe des Saarlandes entspricht, zusätzlich für Siedlungs- und Verkehrsflächen genutzt. Zwar ist die Flächeninanspruchnahme bereits deutlich gesunken – betrug sie im Jahr 2001 noch 132 Hektar pro Tag, so sind es aktuell noch 58 Hektar am Tag –, aber hinter dieser letzten Zahl verbirgt sich eigentlich ein Scheitern. Es war nämlich vorgesehen, bis zum Jahr 2020 die zusätzliche Flächeninanspruchnahme auf 30 Hektar pro Tag zu begrenzen. Dieses Ziel hat man nun auf das Jahr 2030 verschoben. Bis zum Jahr 2050 möchte die Bundesregierung die Flächenkreislaufwirtschaft erreicht haben. Das bedeutet, dass per Saldo keine zusätzlichen Flächen für Verkehr und Siedlungen mehr ausgewiesen werden dürfen.

Umnutzung und Erweiterung bestehender Gebäude rücken in den Mittelpunkt

Die Flächenkreislaufwirtschaft zielt darauf ab, die Nutzung von Flächen zu optimieren und den Verbrauch neuer, unversiegelter Flächen zu minimieren. Sie beinhaltet das Recycling von Flächen durch Sanierung und Wiedernutzung von Brachflächen sowie eine effizientere Nutzung bestehender bebauter Flächen. Dieser neue Grundsatz wird eine neue Sicht auf bereits bestehende Siedlungs- und Verkehrsflächen, die nicht mehr genutzt werden oder deren bauliche Ausnutzung unterdurchschnittlich ist, zur Folge haben. Wenn keine neuen Bauflächen am Stadtrand mehr ausgewiesen werden, rücken die Umnutzung und die Erweiterung bestehender Gebäude in den Mittelpunkt, ebenso die Nachverdichtung, bei der noch vorhandene Freiflächen innerhalb von geschlossenen Ortschaften überbaut werden. Die Identifikation solcher Potenzialflächen ist im Vergleich zur bisherigen Praxis der großzügigen Neubaugebiete aufwendig und kleinteilig.

V-CHECK Podcast mit Dieter Eimermacher: Immobilienkäufer und Besitzer sollten auf ESG achten

Immobilien verursachen fast 40 Prozent der weltweiten Treibhausgasemissionen. Ohne den Gebäudebestand zu renovieren, werden die Klimaschutzbemühungen und die politischen gewollten CO2-Minderungsziele nicht erreichbar sein. Auf Investoren und Immobilienbesitzer kommen enorme Belastungen zu. Entgegen der momentanen Stimmung lohnt es sich für Immobilieninvestoren, dem Thema mehr Beachtung zu schenken, meint Dieter Eimermacher, Geschäftsführer der Eimermacher Immobilienbewertungen GmbH in Frankfurt am Main im V-CHECK Podcast.

Nutzung neuester Technologien in der Bauindustrie sinnvoll

Dies hat mehrere Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft und Investoren. Zum einen kann die Entwicklung von Brachflächen kostengünstiger sein als die Erschließung neuer Flächen, insbesondere in städtischen Gebieten, wo der Raum knapp ist. Viele Länder und Regionen führen strengere Vorschriften zur Reduzierung der Flächenversiegelung ein, was Investoren dazu zwingt, nachhaltige Praktiken zu adoptieren. Dies kann die Notwendigkeit beinhalten, sich über lokale, nationale und internationale Vorschriften zu informieren und Compliance sicherzustellen. Auch die Nutzung neuester Technologien in der Bauindustrie, wie etwa fortgeschrittene Materialien für die Wärmedämmung oder intelligente Gebäudetechnik, kann die Attraktivität und Effizienz von Immobilien erhöhen.

Positiver Einfluss auf die Renditen

Die Flächenkreislaufwirtschaft beeinflusst daher die Renditen von Immobilienprojekten auf verschiedene Weisen. Die Nutzung von bereits erschlossenen oder sanierungsbedürftigen Flächen kann niedrigere Anfangsinvestitionen bedeuten, da Kosten für Erschließung und Infrastruktur oft geringer sind. Zusätzlich können staatliche Förderprogramme für nachhaltige Projekte, wie die Sanierung von Altlasten oder die Entwicklung von Brownfield-Geländen, die Kosten weiter senken und somit die anfängliche Investitionsbelastung reduzieren. Nachhaltig entwickelte Immobilien können eine höhere Wertsteigerung erfahren, insbesondere in Märkten, wo Käufer und Mieter zunehmend Wert auf Umweltverträglichkeit legen. Dies kann zu höheren Verkaufspreisen und Mieteinnahmen führen. Zudem weisen sie oft niedrigere Betriebskosten auf. Energieeffizienzmaßnahmen wie verbesserte Isolation, Einsatz erneuerbarer Energiequellen und effiziente Wasserwirtschaftssysteme reduzieren die laufenden Kosten für Heizung, Kühlung und Wasserverbrauch. Investitionen in nachhaltige Immobilien können das Risiko zukünftiger Wertminderungen verringern, die durch verschärfte Umweltauflagen, steigende Energiepreise oder veränderte Mieterpräferenzen entstehen können. Investoren, die frühzeitig in Nachhaltigkeit investieren, sind oft besser gegen solche Risiken abgesichert.

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