Risikomanagement bei Immobilieninvestments für Stiftungen
Bei jeder Anlageform erwartet man einen Anlageerfolg, also eine Rendite. Das gilt umso mehr für Einrichtungen wie gemeinnützige Stiftungen, die auf diese Ausschüttungen angewiesen sind, um ihre selbst definierten Zwecke zu erfüllen. Gut gemachte Immobilieninvestments beispielsweise stehen für kontinuierliche Ausschüttungen bei gleichzeitig stabiler Wertentwicklung. Das macht Immobilien besonders für gemeinnützige Stiftungen zu einer interessanten Anlageklasse.
Durch den Kauf von Immobilien schaffen Stiftungen also stabiles, ausschüttungsfähiges Vermögen. Die Immobilien sind ein zukunftsfähiges Investment, erbringen Erträge für die Erfüllung der Stiftungszwecke und stärken die Substanz, da eben auch künftige Wertsteigerungen damit erzielen werden. Dafür müssen aber einige Bedingungen erfüllt sein. Denn erfolgreiche Immobilieninvestments sind kein Selbstläufer, sie benötigen ein kontinuierliches, professionelles Management, vor allem hinsichtlich der mit der Immobilienanlage verbundenen Risiken.
Risiken für den Anlageerfolg bei Immobilien in sechs Bereichen
Zum einen ist es dabei wichtig, die unterschiedlichen Risikoklassen von Immobilien zu kennen („Core“, „Core+“, „Value added“ und „Opportunistic“), wobei „Core“-Immobilien mit einer Renditeerwartung von 2,5 bis vier Prozent verbunden sind, opportunistische Konzepte mit einer Renditeerwartung von mehr als sechs Prozent. Entsprechend steigen die Risiken der Strategien. Bei den Risikoklassen „Core“ und „Core+“ ist das Ziel, einen möglichst stabilen und vorhersagbaren Cashflow zu erreichen, während bei „Value added“ und „Opportunistic“ der Wertzuwachs im Mittelpunkt steht. Daher dürften für gemeinnützige Stiftungen vorrangig Investitionen in Objekte der Kategorie „Core“ und „Core+“ erfolgen.
Generell können sich bei Immobilien Risiken für den Anlageerfolg aus sechs Bereichen ergeben: Wertentwicklungs-, Vermietungs-, Bewirtschaftungs-, Finanzierungs-, Umwelt- und politische Risiken. Während Risiken aus der Wertentwicklung vor allem, wie man derzeit beobachten kann, durch steigende Zinsen (woraus sich auch Risiken aus der Finanzierung ergeben) und damit eine zurückgehende Nachfrage entstehen können, besteht die größte Gefahr bei der Vermietung im Leerstand von Flächen. Dann fehlen Mieteinnahmen, und zugleich muss der Eigentümer für die leerstehenden Flächen auch noch die Betriebskosten, von der Grundsteuer bis zu den Heizkosten, tragen muss. Das steht auch im Zusammenhang mit den Risiken aus der Bewirtschaftung: Die Verwaltungs-, Instandhaltungs- und nicht umlegbaren Betriebskosten können schlicht höher sein als geplant. Die Instandhaltungskosten sind dabei der größte Faktor und deren Risiko besteht insbesondere darin, dass größere Instandhaltungsmaßnahmen scheinbar aus dem Nichts erforderlich werden und vom Betrag so erheblich sind, dass die erwarteten Erträge aus der Immobilie nicht für die geplanten Zwecke der Organisation zur Verfügung stehen.
Wetterereignisse können schwere Schäden verursachen
Auch die Umwelt kann Einfluss auf die Entwicklung von Immobilieninvestments haben. Zum einen können Hagel, Hochwasser und andere Wetterereignisse schwere Schäden verursachen – und zum anderen sind diese Schäden entweder gar nicht mehr versicherbar oder nur mit sehr hohen Kosten. Daher sollten Stiftungsverantwortliche einen Überblick über die Gefährdungssituationen der Immobilie(n) erhalten, etwa durch die öffentlich zugänglichen Kartierungen von Hochwasserüberschwemmungsgebieten. Zuletzt können politische Entscheidungen und Entwicklungen den Anlageerfolg von Immobilien beeinflussen, und zwar zumeist nach unten. Das können steuerrechtliche Anpassungen sein oder sich immer weiter verschärfende Vorschriften sein, beispielsweise hinsichtlich des Klima- und Umweltschutzes. Das verteuert die Bewirtschaftung und macht die Vermietung unattraktiver.
Wirtschaftliches Risiko durch die notwendigen energetischen Modernisierungen
Die Europäische Union arbeitet an einer Neufassung der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD). Das Hauptziel ist die Umsetzung des Nullemissionshausstandards für neu errichtete Gebäude bis spätestens 2030 sowie für bestehende Gebäude bis 2050. Die EU-Kommission hatte bereits im Dezember 2021 einen Vorschlag für die neue EU-Gebäuderichtlinie vorgelegt. Der Rat und das Europäischen Parlament müssen sich nun im Rahmen des europäischen Gesetzgebungsprozesses auf eine gemeinsame Fassung verständigen. Sobald dies erfolgt ist, wird die novellierte EU-Gebäuderichtlinie in Kraft treten. Die Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie in deutsches Recht wird über eine Novelle des Gebäudeenergiegesetzes erfolgen. Die Vorschriften für Deutschland werden dabei schärfer sein müssen als die der EU-Gebäuderichtlinie, weil Deutschland die Klimaneutralität bis zum Jahr 2045 und damit 5 Jahre früher als die EU erreichen will.
Davon werden Millionen Immobilien in Deutschland betroffen sein, die in noch zu bestimmender zeitlicher Abfolge noch zu definierende Mindesteffizienzstandards werden erfüllen müssen. Viele Fragen wie die zur staatlichen Überwachung und gegebenenfalls Sanktionierung der neuen Vorgaben, zur technischen Umsetzung und zur Finanzierung sind noch offen und werden den gesellschaftlichen und politischen Diskurs der nächsten Jahre prägen. Hinzu kommen die Regelungen der als „Heizungsgesetz“ bezeichneten Novelle des Gebäudeenergiegesetzes, die darauf abzielt, die Wärmeerzeugung der Heizungen bis 2045 schrittweise auf regenerative Energien umzustellen.
Da es sich bei den energetischen Modernisierungen im Allgemeinen um Maßnahmen mit erheblichem Investitionsbedarf handeln wird, birgt das Thema ein großes gesellschaftliches und wirtschaftliches Konfliktpotential. Gerade für gemeinnützige Stiftungen, die Investitionen nur aus ihren Erträgen vornehmen können, können daraus massive Risiken für die Immobilienportfolios erwachsen. Diese sollten Stiftungsverantwortliche frühzeitig analysieren und bewerten und die richtigen Schlüsse für das weitere Vorgehen daraus ziehen.
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