Neue Grundsteuer: 13 Fakten, die Sie kennen sollten!
Was ist die Grundsteuer?
Mit der Grundsteuer werden inländische Immobilien und Grundstücke besteuert. Dazu gehören bebaute und unbebaute Grundstücke, Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser, aber auch Erbbaurechte an Grundstücken (Grundsteuer B) sowie land- und forstwirtschaftliche Flächen (Grundsteuer A). Einige Kommunen erheben noch eine Extrasteuer auf unbebaute baureife Grundstücke (Grundsteuer C). Sie soll Bodenspekulationen verhindern.
Wer erhebt die Grundsteuer?
Die Grundsteuer steht ausschließlich den Städten und Gemeinden zu. Jährlich flossen zuletzt rund 15 Milliarden Euro in die Kassen der Kämmerer. Die Kommunen verschicken daher auch ab 2025 den neuen Grundsteuerbescheid. In der Regel ziehen die Gemeinden die Steuer einmal im Quartal ein.
Wer muss die Grundsteuer bezahlen?
Steuerpflichtig sind alle Eigentümer von Immobilien und Grundstücken. Unabhängig davon, ob das Grundstück bebaut ist oder nicht, ob es vermietet ist oder selbst genutzt wird. Auch land- und forstwirtschaftlich genutzter Grund ist steuerpflichtig. Maßgeblich für die Neuberechnung ist, wer am 1. Januar 2022 Eigentümer der Immobilie war. Bei mehreren Eigentümern reicht eine gemeinsame Erklärung.
Wer mehrere Immobilien besitzt, muss für jedes Objekt eine eigene Erklärung erstellen und abgeben. Das gilt auch für Eigentumswohnungen in unterschiedlichen Objekten. Wer ein Mehrfamilienhaus mit vermieteten Wohnungen besitzt, muss nur für das gesamte Haus die Erklärung abgeben.
Warum ändert sich überhaupt etwas bei der Grundsteuer?
Über Jahrzehnte wurde die Grundsteuer nach dem sogenannten Einheitswertprinzip berechnet. Die Immobilien wurden auf Basis der Daten von 1964 (westdeutsche Bundesländer) und 1935 (ostdeutsche Bundesländer) berechnet. Das Bundesverfassungsgericht entschied 2018, dass diese Vorgehensweise ungerecht und damit verfassungswidrig sei. Die Bundesregierung musste dementsprechend eine neue Berechnungsmethode finden.
Warum muss ich jetzt schon eine Steuererklärung für die Grundsteuer abgeben?
Damit die Kommunen ab 2025 die neue Grundsteuer erheben können, müssen die Finanzämter alle Grundstücke neu bewerten. Diese Bewertung dauert. Daher startet die Abfrage der Daten schon Anfang Juli 2022.
Bis wann muss die Grundsteuererklärung abgegeben werden?
Spätestens bis zum 31. Oktober 2022 müssen alle geforderten Daten beim Finanzamt eingereicht werden. Sonst drohen Verspätungszuschläge.
Wie funktioniert die Abgabe?
Die Steuererklärung muss grundsätzlich elektronisch an das Finanzamt übermittelt werden. Wer keinen Steuerberater nutzt, kann das ab 1. Juli 2022 über das bundesweite Steuerportal Elster machen. Um Elster nutzen zu können, müssen sich Steuerpflichtige vorab registrieren. Damit sollte man nicht zu lange warten, da es gut zwei Wochen dauern kann, bis die Anmeldedaten per Post kommen.
Wer das nicht möchte oder keinen Internetzugang hat, kann einen vorhandenen Zugang eines nahen Angehörigen nutzen. In Ausnahmefällen werden auch Papierformulare akzeptiert. Das ist jedoch von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich.
Viele Steuerpflichtige können für einfache Fälle (etwa bei unbebauten Grundstücken, Ein- und Zweifamilienhäusern oder Eigentumswohnungen) ab Juli 2022 die Internetseite www.grundsteuererklaerung-fuer-privateigentum.de nutzen, um die Steuererklärung abzugeben. Allerdings geht das nicht, wenn die Immobilien in Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen oder Niedersachsen liegen.
Warum ist die Steuerberechnung in den Bundesländern unterschiedlich?
Eigentlich sollte es ein bundeseinheitliches Modell für die Steuerberechnung geben. Doch Bayern war mit der Methode nicht einverstanden und hat durchgesetzt, dass das Land seine Grundsteuer anders berechnen darf. Die meisten Bundesländer nehmen für die Grundsteuer den Wert des Grundstücks als Grundlage. In Bayern dagegen sind die Fläche und die Nutzung der Fläche entscheidend. Der Wert des Grundstücks spielt keine Rolle. Damit zahlt ein Hausbesitzer auf dem Land den gleichen Steuerbetrag wie ein Eigentümer des gleichen Hauses in der Stadt.
Hessen und Niedersachsen berechnen die Steuer nach dem sogenannten Flächen-Faktor-Verfahren. Die Berechnung folgt dem bayerischen Modell, berücksichtigt aber noch die Lage über den Bodenrichtwert. Baden-Württemberg wiederum hat eine Kombination aus Bodenrichtwert und Grundstücksfläche eingeführt.
Wie wird die Steuer berechnet?
Die Berechnung erfolgt nach der Formel: Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer.
Den Grundsteuerwert der Immobilie ermittelt das Finanzamt anhand der abgegebenen Daten der Steuerpflichtigen. Die Steuermesszahl wird vom Gesetzgeber festgelegt und beträgt bundesweit 0,31 Promille für Ein- und Zweifamilienhäuser, Wohnungen und Mehrfamilienhäuser. Ausnahmen gibt es etwa für den sozialen Wohnungsbau.
Das Finanzamt verschickt nach der Berechnung einen Grundsteuerwertbescheid und einen Grundsteuermessbescheid (Grundsteuerwert x Steuermesszahl). Dieser ist die Grundlage für die Berechnung der Steuer durch die Kommunen. Auf diesen wenden die Kommunen ihren Hebesatz an, den sie spätestens 2024 bestimmen.
Was wollen die Finanzämter wissen?
Das ist je nach Bundesland unterschiedlich. Zu den Informationen, die alle Grundstückseigentümer melden müssen, gehören die Anschrift (Nummer des Flurstücks), die Art der Nutzung (Wohnung, Gewerbe, Landwirtschaft, …), das Aktenzeichen des Einheitswerts (steht auf dem letzten Grundsteuerbescheid und auf dem Informationsschreiben, das an die Eigentümer verschickt wird), Grundstücksfläche, Baujahr sowie Mit- und Sondereigentumsanteile bei Eigentumswohnungen.
In manchen Bundesländern muss noch der sogenannte Bodenrichtwert angegeben werden. Dabei handelt es sich um einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis für ein Grundstück, den die Gutachterausschüsse der Gemeinden ermitteln. Ab Mitte April sollen die Daten auf Internetseiten des Bodenrichtwertinformationssystems (Boris) der einzelnen Bundesländer kostenlos zur Verfügung stehen.
In Hessen, Niedersachsen und Hamburg spielt zudem die Wohnlage eine Rolle. Diese Daten werden ebenfalls von den Ländern im Internet zur Verfügung gestellt.
Woher kommen die Daten?
Jeder Eigentümer muss die Daten für die Berechnung selbst heraussuchen. Hilfreich sind dabei die Bauunterlagen, der Kauf- und Notarvertrag, die Teilungserklärung und ein Grundbuchauszug. Wer selber an- oder ausgebaut hat, muss im Zweifel nachmessen, um die Fläche zu bestimmen. Schummeln ist gefährlich. Wer zu wenig angibt und erwischt wird, ist wegen Steuerhinterziehung dran.
Müssen Eigentümer künftig mehr Steuern bezahlen?
Die neue Grundsteuer soll „aufkommensneutral“ ausgestaltet sein. Das bedeutet aber nur, dass die Kommunen mit der neuen Steuer nicht mehr Geld einnehmen sollen als vorher. Dennoch werden einige Immobilien künftig höher besteuert, andere geringer. Das war die zentrale Forderung des Bundesverfassungsgerichts, um die Ungleichheit bei der Besteuerung zu beseitigen.
Was ändert sich für Mieter?
Mieter müssen gar nichts tun. Allerdings können sich die Nebenkosten ab 2025 ändern. Denn die Grundsteuer gehört zu den sogenannten umlagefähigen Nebenkosten. Der Vermieter kann die Steuer auf seine Mieter abwälzen. Je nach Lage und Berechnungsmethode werden einige Mieter etwas mehr bezahlen, andere dagegen ein paar Euro sparen.
Der Weg zur neuen Grundsteuer
2018: Das Bundesverfassungsgericht fordert die Neuberechnung der Grundsteuer.
2019: Die Bundesländer und der Bund einigen sich auf eine Reform der Grundsteuer.
Mai/Juni 2022: Alle Steuerpflichtigen bekommen ein Informationsschreiben, das zumeist von den Finanzämtern verschickt wird.
ab 1. Juli 2022: Steuerpflichtige können ihre Daten über das Internetportal Elster.de an das Finanzamt übermitteln.
31. Oktober 2022: Letzter Termin zur Abgabe der Grundsteuererklärung beim Finanzamt.
2023/2024: Die Finanzämter berechnen die neuen Grundsteuerwerte und den Grundsteuermessbetrag und verschicken dann den Grundsteuerwertbescheid sowie den Grundsteuermessbescheid.
2024: Die Kommunen legen ihre Hebesätze fest und verschicken die Grundsteuerbescheide.ab 2025: Die Steuer wird von den Kommunen eingezogen
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