"Kaufe lieber Immobilienaktien statt REITs und offene Immobilienfonds"
Herr Görler, was ist ein REIT – und wie funktioniert er?
Andreas Görler: Ein Real Estate Investment Trust ist eine Kapitalgesellschaft, die Immobilien besitzt und verwaltet. Außerdem können auch Unternehmen dazu zählen, die sich an Immobilienfinanzierungen beteiligen. Die Themenschwerpunkte können sich unterscheiden. So können sich die Gesellschaften auf Wohnimmobilien, Einzelhandelsobjekten oder Hypotheken bzw. daraus abgeleitete Wertpapiere spezialisieren. Grundsätzlich werden große Anteile des Gewinns ausgeschüttet. In Deutschland muss die Ausschüttungsquote bei 90 Prozent des Gewinns liegen. In Deutschland handelt es sich hierbei um Aktiengesellschaften.
Welche Vor- und Nachteile haben diese im Vergleich zu einem Direkterwerb einer Immobilie oder einem offenen Immobilienfonds?
Görler: Bei einer wertpapierbasierten Anlage in Immobilien besteht grundsätzlich ein Kostenvorteil, weil man keine Maklercourtage, Grunderwerbsteuer oder Notargebühren berücksichtigen muss. Außerdem kann der Kauf oder Verkauf von Wertpapieren praktisch taggleich erfolgen, ohne dass Umschreibungen im Grundbuch erforderlich sind oder separate Kaufverträge abgeschlossen werden müssen. Vergleicht man REITs mit offenen Immobilienfonds, stellt man fest, dass man wesentlich direkter an der Wertsteigerung von Immobilien profitiert.
Bei offenen Immobilienfonds bekannter Gesellschaften werden die Immobilien nur einmal im Jahr bewertet. Die Bewertung erfolgt zudem sehr defensiv. Ansonsten erfolgen Bewertungen nur bei Kauf und Verkauf der Objekte.
Deutsche offene Immobilienfonds: Nur geringe Wertentwicklung in den vergangenen zehn Jahren
Wie kann ein Anleger am besten einen REIT erwerben bzw. welche Angebote am Markt sind empfehlenswert?
Görler: Persönlich ziehe ich den Kauf von einzelnen Immobilienaktien einem REIT und einem offenen Immobilienfonds vor. Außerdem ist es für mich relevant, ob ein Anleger bereits eine selbst- oder fremdgenutzte Immobilie besitzt. Da das dann ggfs. bereits einen großen Teil des Vermögens ausmacht und häufig auch kreditiert ist, würde ich dann überhaupt nicht zusätzlich in Immobilien investieren. Sofern ich REITs erwerbe, ziehe ich die börsengehandelten, liquiden Varianten vor. Dem Anleger muss aber klar sein, dass er eigentlich in Aktien investiert und hier die entsprechenden Risikoprofile zu berücksichtigen sind. Es gibt allerdings auch REIT-ETFs, mit denen dann eine breitere Streuung möglich ist.
Wie schätzen Sie allgemein den Immobilienmarkt 2022 ein?
Görler: Grundsätzlich bin ich der Auffassung, dass trotz Corona-Krise die wesentlichen Schlüsselfaktoren für den Immobilienmarkt positiv bleiben. In einigen Segmenten setzt sich der Immobilienboom weiter fort. Dafür verantwortlich ist vor allem die anhaltende Nullzins-Politik der Notenbanken wie Fed oder der EZB. Trotz Erholungstendenzen dürfte es noch lange dauern, bis die Zinsen seitens der Zentralbanken signifikant erhöht werden.
Allerdings glaube ich das die Steigerungsraten sich moderater entwickeln werden.
Auch wenn das Preisniveau in Deutschland in einigen Regionen (z.B. Frankfurt oder München) das Level von Zürich überschritten hat, wäre für eine signifikante Abschwächung eine klare Zinswende mit steigenden Zinsen erforderlich.
Bei Büroimmobilien wird es wohl weiter zu einer Nachfrage nach kleineren Objekten in B-Lagen kommen, da große Konzerne sich reorganisieren und zunehmend Mitarbeiter in „Flexarbeit“ oder „Home-Office“ arbeiten lassen.
Auch Lagen mit einem zu hohen Anteil an großflächigen Einkaufspassagen müssen vermutlich umstrukturiert werden, was zunächst für Stagnation sorgen wird.
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