Im Fonds-Check: Deka-ImmobilienEuropa von Deka Investments (Teil 2)
Wie ist die Wertentwicklung des Fonds?
Ein Wort, das bei Einschätzungen des Fonds-Managements immer wieder fällt, ist „stabil“ bzw. „Stabilität“. Dieses Wort ist bei der Einschätzung für den Deka-ImmobilienEuropa zutreffend. Als Anleger konnte man sich in den letzten zehn Jahren über eine stabile Rendite freuen. Unter Berücksichtigung der Ausschüttungen kommt der Anleger in diesem Zeitraum auf etwa 30 Prozent Performance bzw. ca. 3 Prozent p.a.. Damit liegt man in guter Nachbarschaft mit dem RexP, also dem Deutschen Rentenindex (als Performance-Index), der im Vergleichszeitraum eine Rendite von ca. 2,8 Prozent p.a. aufweisen kann. Erfreulich ist als Anleger des Deka-ImmobilienEuropa der Weg zu dieser Performance, denn der ist geprägt von den Ausschüttungen und somit stetigem Wachstum ohne große Ausreißer nach oben und unten. Stabil eben.
Wertentwicklung im Zeitraum 23.03.2016 bis 23.03.2021
Allerdings muss man sagen, dass die Performance letztlich nur knapp über dem Inflationsausgleich liegt. Und dann muss man noch darüber reden, für wen sich der Fonds eigentlich eignet und welche Anlageziele der Deka-ImmobilienEuropa im Optimalfall bedienen kann. Doch zuvor soll noch ein Blick auf die Kosten des Fonds geworfen werden.
Mit welchen Kosten müssen Anleger rechnen und wie stellen sich die Kosten im Vergleich zu ähnlichen Fonds dar?
Die Gesamtkostenquote (TER) des Fonds ist mit 0,90 Prozent p.a. vergleichsweise niedrig. Wenn man noch Anteile erwerben kann, dann liegt der Ausgabeaufschlag bei 5,26 Prozent, was leicht über den marktüblichen 5,00 Prozent liegt. Wer hier unbedarft an das Thema herangeht, kann schnell Geld verschenken. Bei einer Wertentwicklung von etwa 3 Prozent p.a. benötigt der Anleger fast zwei Jahre, um allein diese Vertriebsprovision zurück zu erwirtschaften.
Hier sollte man sich vor Augen halten, dass die Deka-Produkte allen Sparkassen-Kundinnen und -Kunden empfohlen werden, die in ihrer Filiale eine Beratung zur Geldanlage wünschen bzw. bekommen. Wer einem Investment zustimmt, der tut dies mangels besseren Wissens i.d.R. zu den Bedingungen der Bank und schickt die ersten 5,26 Prozent seines Kapitals in die Wüste. Oder besser gesagt in den Topf, aus dem Beraterinnen und Berater der Sparkassen belohnt werden, wenn es ihnen gelingt, dass sie Geldanlagen in den Deka-Produkten unterbringen. Daher sollte man prüfen, ob die eigene Depotbank auch Möglichkeiten bietet, den Fonds ohne Ausgabeaufschlag zu erhalten, beispielsweise in einem Sparplan. Bei über unabhängigen Vermögensverwaltern erworbene Anteilen fallen in der Regel keine Ausgabeaufschläge an.
Für welche Anleger ist der Fonds geeignet?
Der Deka ImmobilienEuropa ist seit 1997 am Markt. Die Strategie ist auf Stabilität und Werterhalt mit hochwertigen Immobilien in Europa ausgerichtet. Anleger sollen auch in Krisen eine stabile Anlage haben. Langfristig hat der Fonds dieses Versprechen eingelöst. Allerdings darf das nicht darüber hinwegtäuschen, dass die Herausforderungen für alle offenen Immobilienfonds größer werden. Das Zinsumfeld bleibt schwierig und auch gesellschaftliche und geschäftliche Trends könnten den Inhabern großer Büroimmobilien zunehmend die Kopfschmerzen bereiten, die viele Vermieter des Einzelhandels bereits seit einigen Jahren kennen.
Die Covid-19-Krise trifft den Markt für Gewerbeimmobilien spürbar und damit direkt die Anleger der Immobilienfonds. Lagen die Zielrenditen dieser Fonds vor der Covid-19-Krise bei rund 3 Prozent p.a., ist nun mit einem deutlichen Rückgang auf 1,5 – 2 Prozent p.a. zu rechnen. Zahlreiche Mieter streben Nachverhandlungen der Mietverträge an. Das hat Auswirkungen auf die Einnahmen der Fonds und somit auf die Bewertung der Objekte. Daher könnte die Performance weiter fallen. Wer eine Rendite oberhalb der Inflationsrate anstrebt, dürfte das Ziel mit den Renditen der offenen Immobilienfonds zukünftig nur noch schwer erreichen.
Bedenken müssen Anleger, dass es Anteile an den Fonds nicht mehr ohne Weiteres an die Kapitalanlagegesellschaften zurückzugeben werden können. Für Anteile, die vor dem 1. Januar 2013 bzw. 21.Juli 2013 gekauft wurden, gibt es einen Höchstbetrag für die Rückgabe je Kalenderhalbjahr. Erfolgte der Kauf danach, sind Depotkunden an eine einjährige Kündigungsfrist gebunden. Somit bleibt häufig nur ein Verkauf über die Börsen. Im Regelfall liegen die Verkaufspreise an den Börsen jedoch unter den Rücknahmepreisen der Kapitalanlagegesellschaften. Wenn man nun zur Erkenntnis kommt, dass man mit offenen Immobilienfonds wie dem Deka-ImmobilienEuropa sein Geld eigentlich kaum noch vermehrt, sondern eher gegen Inflation abgesichert verwaltet, dann ist diese eingeschränkte Verfügbarkeit natürlich suboptimal. Ebenso, dass man das Geld mehrere Jahre im Fonds behalten muss, wenn man überhaupt nur seinen ggf. gezahlten Ausgabeaufschlag wieder reinholen möchte.
Welche Alternativen gibt es?
In den vergangenen Jahren wuchs die Zahl der offenen Immobilienfonds nur langsam. Die Klassiker sind neben dem Deka-ImmobilienEuropa der Commerz Real hausinvest, der DWS Grundbesitz, der UniImmo Europa sowie der UniImmo Deutschland. Relativ jung ist der Leadings Cities der KanAm Grundinvest. Mit dem Wertgrund Wohnselect können sich Anleger auf das Wohnungssegment beschränken.
Allerdings rechnet die Ratingagentur Scope wegen der Pandemie bei fast allen Fonds mit steigenden Risiken und fallenden Renditen. Mitte des Jahres wurden 12 dieser offenen Immobilienfonds abgestuft, darunter die vier großen Fonds HausInvest, Deka-ImmobilienEuropa, UniImmo Europa und UniImmo Deutschland. Lediglich drei Fonds konnten ihr Rating halten.
Eine Alternative dazu sind Immobilienaktien. Mit Unternehmen wie Vonovia oder Deutsche Wohnen können Anleger sogar in DAX-Werte investieren. In den Segmenten darunter finden sich ebenfalls Aktien-Unternehmen. Anleger können neben Wertsteigerungen auch von Dividendenzahlungen profitieren. Dafür hängt die Wertentwicklung eher am generellen Aktienmarkt und weniger am Wert der Immobilien.
Eine andere Art der Immobilienaktien sind Real Estate Investment Trusts (REITs). Diese haben sich in Deutschland jedoch noch immer nicht durchgesetzt, obwohl sie gesetzlich verpflichtet sind, den größten Teil ihrer Gewinne an die Anleger auszuschütten. Das verschafft den Anlegern regelmäßige Einnahmen. ETFs, die Immobilienaktien in einem Index abbilden, runden die Alternativen ab.
Fazit
Offene Immobilienfonds sehen einer schwierigen Zukunft entgegen. Der Deka-ImmobilienEuropa fährt zwar eine schlüssige Strategie, doch es gibt viele externe Einflussfaktoren, vor denen die Strategie auch nur bedingt schützen kann. Gerade im anhaltenden Niedrigzins-Umfeld ist die immense Liquidität, die von den Anlegern kam, ein großes Problem. Das Geld muss sinnvoll angelegt werden. Renditestarke Objekte sind aber immer schwerer zu bekommen. Die Gefahr wächst, für die gefragten Immobilien einen zu hohen Preis zu bezahlen. Gleichzeitig wachsen die Risiken. Vor allem große Einzelhandelsimmobilien dürften an Wert verlieren. Und langsam zeichnet sich auch ein deutlicheres Bild darüber ab, welchen Einfluss Home Office auf die Büromärkte haben wird.
Die Fonds sind daher kein sicherer Geldparkplatz mehr. Zumal die Haltefristen und Rückgabebeschränkungen ein schnelles Umschichten im Portfolio des Anlegers erschweren. Wer indirekt in Immobilien investieren möchte, sollte sich Immobilienaktien und andere liquide Alternativen ansehen. Offene Immobilienfonds sollten allenfalls noch als geringe Beimischung im Portfolio bestehen bleiben.
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