Ferienimmobilien: Rückzugsort mit Renditepotenzial
Hinweis: Dieser Text wurde durch den freien Journalisten Alexander Heintze mit Unterstützung von Künstlicher Intelligenz erstellt.
Inhalt:
- Neue Hotspots und lohnende Alternativen
- Investment mit Strategie anstatt Bauchgefühl
- Lage, Substanz und rechtliche Rahmenbedingungen
- Interview mit Ralph Kinnart: „Ferienimmobilien sind kein Selbstläufer“ – Was Käufer oft unterschätzen
- 5 Tipps für Erstkäufer von Ferienimmobilien
- Grafik: Top Regionen für Ferienimmobilien – Preise, Mieteinnahmen, Auslastung
Neue Hotspots und lohnende Alternativen
Die Nachfrage nach Ferienimmobilien in Deutschland ist 2025 so hoch wie seit Jahren nicht mehr. Nach dem Zinsrückgang im vergangenen Jahr hat sich der Markt spürbar belebt. Besonders in Premiumlagen wie Sylt, dem Tegernsee oder an der Ostsee steigen die Preise weiter – trotz eines ohnehin schon hohen Niveaus. So werden auf Sylt für exklusive Objekte bis zu 29 Millionen Euro aufgerufen, am Starnberger See sogar bis zu 30 Millionen Euro.
Doch nicht nur die klassischen Hotspots sind gefragt. Auch Regionen mit moderateren Einstiegspreisen, etwa in der Eifel, im Harz oder an der Mecklenburgischen Seenplatte, gewinnen an Attraktivität, stellt das Maklerunternehmen Engel & Völkers in seinem aktuellen Marktbericht für Ferienimmobilien fest.
„Gerade nach einem erholsamen Urlaub denken viele Menschen darüber nach, am Urlaubsort eine Immobilie oder eine Ferienwohnung zu kaufen“, so die Erfahrung von Andreas Görler, Finanzexperte bei der Vermögensverwaltung Wellinvest – Pruschke & Kalm in Berlin. Denn Ferienhäuser und -wohnungen gelten als attraktive Alternative zum Hotel – insbesondere für Familien, Hundebesitzer oder Menschen, die Ruhe und Privatsphäre suchen. Allerdings sollte man sich „keinesfalls aus einer Ferienlaune heraus eine Immobilie anschaffen“, warnt Görler. Wichtig sei es, sich vor Ort zu informieren und das Gespräch mit anderen Vermietern zu suchen.
V-CHECK Video: Immobilien: Krise oder Kaufgelegenheit? So steht der Markt wirklich
Steigende Preise hier, Bodenbildung dort – die Schlagzeilen zum Immobilienmarkt 2025 könnten widersprüchlicher kaum sein. Doch hinter der öffentlichen Wahrnehmung offenbart sich ein klareres Bild: Hohe Baukosten, steigende Zinsen und massiv rückläufige Baugenehmigungen erschweren Investitionen spürbar. Immer mehr Anleger stellen sich daher die Frage: Wo lohnt sich der Einstieg in Immobilien noch – und wann ist es besser, auf liquide Alternativen wie Aktien zu setzen?
Investment mit Strategie anstatt Bauchgefühl
Laut einer aktuellen Studie des Deutschen Ferienhausverbands gibt es in Deutschland rund 555.000 Ferienunterkünfte mit über 2,6 Millionen Betten. Rund 82 Prozent davon werden von privaten Eigentümern angeboten – vor allem in Mecklenburg-Vorpommern, Schleswig-Holstein und Bayern.
Auch wenn es verlockend sei: Wer eine Ferienimmobilie als Geldanlage sehe, sollte sie wenig selbst nutzen. „Eine solche Immobilie lohnt sich grundsätzlich, wenn die Priorität klar auf die Vermietung gerichtet ist“. Mindestens 17 bis 18 Wochen im Jahr sollte die Immobilie vermietet werden können. „Dann kann man davon ausgehen, dass die Einnahmen die Kosten für Unterhalt, Kredit und Tilgung übersteigen“, weiß Görler. Die meisten Studien zeigen, dass Ferienimmobilien durchschnittlich 23 Wochen im Jahr vermietet sind“, so dass man davon ausgehen darf, dass die meisten Investoren zufrieden sein dürften“, so Görler. Ein wesentlicher Treiber der Entwicklung ist der Inlandstourismus. Mit fast 500 Millionen Übernachtungen wurde im Jahr 2024 ein neuer Rekord aufgestellt.
V-CHECK Webinar: Hauskauf, Immobilienfonds, Immobilienaktien – Marktausblick 2026
Lage, Substanz und rechtliche Rahmenbedingungen
Trotz aller Chancen ist der Markt nicht frei von Herausforderungen. „Entscheidend sind gute Erreichbarkeit, touristische Infrastruktur und zunehmend Nachhaltigkeit“, weiß Görler. Gefragt sind vor allem Immobilien, die eine gute Energieeffizienz haben. Denn vor allem bei älteren Objekten können die Kosten für Instandhaltung und Renovierungen beträchtlich sein. Außerdem muss eine Ferienimmobilie häufiger an veränderte Trends angepasst werden. „Hierfür sollte ein gesondertes Budget angelegt werden“, rät der Fachmann.
Hinzu kommt die Investition. „Das Angebot in begehrten Lagen ist knapp. Wer eine Immobilie in Toplage erwerben möchte, muss bereit sein, einen höheren Kaufpreis zu leisten und im Zweifelsfall eine geringere Rendite in Kauf zu nehmen“, erklärt Ralph Kinnart, Experte für Immobilienfinanzierungen von der Vermögensverwaltungsgesellschaft B&K Vermögen in Köln. Allerdings böten solche Regionen auch Chancen für langfristige Wertsteigerungen. „Ferienimmobilien sind mehr als ein Lifestyle-Produkt – sie sind für passende Investoren ein strategischer Baustein in der Vermögensstruktur“, so Kinnart. Gerade in unruhigen Zeiten suchten viele Anleger eine vergleichsweise krisensichere Anlageform mit einem emotionalen Mehrwert.
Preise und Vorschriften im Blick behalten
Laut Engel & Völkers sind Ferienhäuser an der Mecklenburgischen Seenplatte sowie in Greifswald und Stralsund in Mecklenburg-Vorpommern ab 250.000 Euro zu haben. Die Preise für Ferienwohnungen starten dort bei 1.800 Euro pro Quadratmeter. Im Süden sei der Schwarzwald mit Ferienwohnungen ab 2.300 Euro pro Quadratmeter eine Alternative.
Aufpassen müssen Käufer, dass es in vielen Gemeinden mittlerweile Einschränkungen für Zweitwohnsitze oder strengere Auflagen für die Ferienvermietung gibt. „Wer investieren will, sollte sich frühzeitig über lokale Regelungen informieren und gegebenenfalls professionelle Beratung in Anspruch nehmen“, rät Kinnart.
Interview mit Ralph Kinnart: „Ferienimmobilien sind kein Selbstläufer“ – Was Käufer oft unterschätzen
Ralph Kinnart von der Vermögensverwaltung B&K Vermögen in Köln im Gespräch über Chancen und Risiken beim Kauf von Ferienimmobilien.
Ralph Kinnart: Ich denke schon. Viele Käufer sehen nur die Sonnenseite – im wahrsten Sinne des Wortes. Eine Ferienimmobilie kann eine gute Investition sein, aber sie ist kein Selbstläufer. Es gibt viele Faktoren, die über Erfolg oder Misserfolg entscheiden: Lage, Auslastung, Verwaltung, rechtliche Rahmenbedingungen. Wer das unterschätzt, riskiert finanzielle Enttäuschungen.
Kinnart: Zum einen die Annahme, dass sich das Objekt fast von selbst vermietet. In der Realität braucht es professionelle Betreuung vor Ort und guten Zugang zu einer Vermietungsplattform. Zum anderen wird die emotionale Komponente unterschätzt: Viele kaufen mit dem Herzen – und nicht mit dem Taschenrechner. So werden gerne die Kosten für den Unterhalt und die Abnutzung unterschätzt und die Auslastung zu optimistisch angenommen.
Kinnart:
Ein Beispiel: Ein Käufer verliebt sich in ein charmantes Häuschen in Alleinlage – traumhaft für den Eigenbedarf, aber schwer zu vermieten, weil es keine Infrastruktur gibt. Oder er investiert in eine Region mit stark schwankender Nachfrage, ohne sich über die Saisonalität Gedanken zu machen. Objekte in Meerlage sind zwar sehr gefragt, aber starken Witterungseinflüssen ausgesetzt durch Wasser, Salz und vermehrter Sonneneinstrahlung. Die Außenfassade und vor allem verbaute Hölzer müssen viel häufiger gestrichen und modernisiert werden, als bei einem Einfamilienhaus im Landesinneren.
Kinnart: Ferienimmobilien werden von Banken oft anders bewertet als klassische Wohnimmobilien. Die Beleihungswerte unterliegen höheren Abschlägen und die Mieten werden nicht vollständig angesetzt. Die Eigenkapitalanforderungen sind dadurch höher und oft erwarten die Banken eine Zusatzsicherheit, je nach Finanzierungshöhe. Wer hier nicht sauber plant, gerät schnell unter Druck – vor allem, wenn die Mieteinnahmen hinter den Erwartungen zurückbleiben.
Kinnart: Wer seine Ferienimmobilie professionell vermietet, kann – je nach Lage und Ausstattung – zwischen drei und sechs Prozent jährlich erzielen. Wichtig ist dabei eine hohe Auslastung, vor allem in der Hauptsaison. Viele Eigentümer arbeiten mit spezialisierten Agenturen zusammen, um Aufwand und Leerstand zu minimieren. Aber auch diese können keinen verregneten Sommer ausgleichen, weshalb meine Empfehlung lautet, einen entsprechend hohen Risiko- und Liquiditätspuffer einzukalkulieren. Grundsätzlich sollte der Privatinvestor ausreichend hohe finanzielle Reserven haben und sich nicht allein auf die Einkünfte aus der Ferienimmobilie verlassen.
Kinnart: Auch das kann interessant sein – etwa in Spanien, Italien oder Österreich. Allerdings sind hier steuerliche und rechtliche Rahmenbedingungen deutlich komplexer. So gibt es in vielen Ländern mittlerweile sehr restriktive Regelungen und Verbote, um den Tourismus einzudämmen. Zudem sind Finanzierungen mit Besicherung durch die Ferienimmobilie aus Deutschland heraus in den meisten Fällen nicht darstellbar oder man begibt sich in die restriktiven Vorgaben örtlicher Kreditinstitute. Wir empfehlen, solche Investments nur mit fundierter Beratung anzugehen und sorgfältig auf die offensichtlichen und versteckten Risiken zu achten.
Kinnart: Nüchtern kalkulieren, sich professionell beraten lassen – steuerlich, rechtlich und immobilienwirtschaftlich – und nicht nur auf die Rendite schauen, sondern auch auf die persönliche Nutzung, sofern das Objekt nicht ausschließlich fremdvermietet werden soll. Denn am Ende soll solch eine Immobilie nicht nur wirtschaftlich, sondern auch emotional passen.
Grafik: Top Regionen für Ferienimmobilien – Preise, Mieteinnahmen, Auslastung
