Offene Immobilienfonds – warum ein Ende mit Schrecken besser ist
Inhalt:
- Warum ein Ende mit Schrecken besser ist
- Videointerview mit Prof. Hartwig Webersinke: Immobilienfonds in der Krise – was jetzt tun?
- Interview mit Michael Thaler: „Im Immobilienbereich bieten sich mit Aktien spannende Alternativen zu offenen Immobilienfonds“
- Service: Wie funktionieren offene Immobilienfonds?
- Interview mit Gerd Häcker: „Illiquide Vermögensgegenstände gehören nicht in ein liquides Vehikel“
Es wirkt fast wie ein Exodus. Insgesamt sollen laut der Beratungsfirma Barkow in den vergangenen zehn Monaten rund 2,6 Milliarden Euro aus offenen Immobilienfonds abgeflossen sein. Allein im ersten Quartal waren es nach Angaben des Fondsverbandes BVI rund 900 Millionen Euro. Womöglich aber hat sich der Kapitalabzug zuletzt noch beschleunigt. Schließlich wurde Ende Juni bekannt, dass der UniImmo: Wohnen ZBI von unabhängigen Sachverständigen um fast 17 Prozent oder über 860 Millionen Euro auf knapp 4,3 Milliarden Euro abgewertet wurde. Es dürfte die gesamte Branche und Anleger, die offene Immobilienfonds in ihren Depots haben, in Aufruhr versetzt haben.
Nettoinventarwert und Börsenkurs driften schon länger auseinander
Dabei hatten Experten wie Gerd Häcker von der Steinbeis & Häcker Vermögensverwaltung GmbH oder Michael Thaler von der TOP Vermögen AG vor einer solchen Entwicklung schon länger gewarnt. „Bei offenen Immobilienfonds gibt es zum einen den Nettoinventarwert (NAV), der Preis, zu dem die Fondsgesellschaft diese Fonds verkauft, und den Börsenkurs, der durch Angebot und Nachfrage zustande kommt“, erklärt Häcker. „Die beiden Kurse drifteten bei vielen offenen Immobilienfonds schon länger deutlich auseinander.“
„Konkret bedeutet das, dass der Markt den Wert der in den Fondsportfolios befindlichen Immobilien deutlich niedriger einschätzt als es im NAV, der auf der Bewertung der Immobilien durch Sachverständige beruht, der Fall ist“, erklärt Thaler. In manchen Fällen lag der Börsenpreis um zehn Prozent und mehr darunter. „Eine solche Differenz ist ein starkes Signal dafür, dass bei der Bewertung des Fondsportfolios etwas nicht stimmt.“
Ausgangspunkt dieser Entwicklung waren die aggressiven Zinserhöhungen durch die Notenbanken ab Juli 2022, wodurch zehnjährige Bauzinsen von etwa einem auf rund vier Prozent anstiegen. Die Auswirkung auf den Immobilienmarkt war gewaltig, wie Häcker vorrechnet: „Wenn Sie davor eine Wohnimmobilie mit einer Mietrendite von zwei Prozent hatten, dann müssen Sie ausgehend von dem aktuellen Zinssatz jetzt mit vier Prozent und einem Risikoaufschlag für regulatorische und energetische Maßnahmen kalkulieren.“
Anleger kaufen überteuert ein
Da die Miete aber nicht einfach entsprechend erhöht werden kann, muss der Wert der Immobilie sinken. An der Börse lässt sich das gut nachvollziehen. „Hier haben die Aktienkurse von Immobiliengesellschaften um 50 Prozent und mehr nachgegeben“, so Häcker. „Bei offenen Immobilienfonds aber ist der NAV kaum oder gar nicht gesunken.“
Mit anderen Worten: Wer jetzt einen offenen Immobilienfonds über die Fondsgesellschaft kauft, kauft dessen Portfolio viel zu teuer ein. „Und zahlt dazu noch Ausgabeaufschlag“, so Thaler. „Dieses Vorgehen der Banken und Sparkassen ist mehr als fragwürdig“, urteilt Häcker.
V-CHECK Podcast – Offene Immobilienfonds: “Die Verpackung ist egal: Es kommt auf den Inhalt an!“
Wie risikoreich sind offene Immobilienfonds? “Immobilienanlagen sind zyklisch, dementsprechend schwankt ihre Bewertung”, so Prof. Dr. Hartwig Webersinke im Gespräch mit Wolfgang Juds und Peter Heinrich. “Deswegen ist es so wichtig, ein Verständnis von Wert und Preis zu haben”, erklärt Juds. Die Bewertungen von Immobilien finden nicht täglich, sondern in Quartalen statt. Neubewertungen trafen zuletzt besonders den UniImmo Wohnen ZBI. Quasi über Nacht wurde der milliardenschwere Fonds um 17 % abgewertet. Immobilien sind illiquide, Notverkäufe sind verlustreich. Der Gesetzgeber hat daher Rückgabe- und Kündigungsfristen eingeführt, um Panikverkäufe in den Fonds zu verhindern: “Ich muss u. U. lange warten, bis ich wieder an mein Geld komme. In dieser Zeit kann sich das Fondsmanagement den Markt anschauen und geeignete Käufer zu finden.” Wie offen ist dieser Immobilienfonds also tatsächlich?
UniImmo: Wohnen ZBI mutmaßlich nur Spitze des Eisbergs
Das eigentlich Problem entsteht nun aber, wenn viele Anleger sich aufgrund der Abwertung des UniImmo Wohnen ZBI dazu entschließen, ihre Anteile zurückzugeben. „Denn ist die Liquidität eines Fonds aufgebraucht, müssen Immobilien verkauft werden und dann wird der wirkliche Wert dieser Objekte sichtbar“, so Häcker. Es ist aus diesem Grund wahrscheinlich, dass der UniImmo: Wohnen ZBI nur die Spitze des Eisbergs ist.
„Ich rate deshalb jetzt zu verkaufen, also lieber ein Ende mit Schrecken als ein Schrecken ohne Ende“, sagt Thaler. Beim UniImmo Wohnen ZBI ist der Börsenkurs auch jetzt noch rund 18 Prozent unter dem NAV – der Markt geht also von weiteren Abwertungen aus. Dazu kommt, dass die Rendite dieser Fonds zuletzt sehr niedrig war. Laut dem Fondsanalysehaus Scope lag der Ertrag in den vergangenen zwölf Monaten zum Ende April 2024 bei nur 0,5 Prozent im Schnitt.
„Natürlich gab es Fonds, die über lange Jahre eine stabile Rendite brachten, aber sie ist sehr niedrig, für die Risiken zu gering und damit wird es sehr schwer eine Abwertung überhaupt wieder aufzuholen“, fasst Thaler zusammen. Das gilt umso mehr, da der Immobilienmarkt auch noch mit strukturellen Herausforderungen wie der Regulatorik, der energetischen Sanierung oder steigenden Baukosten konfrontiert ist.
Für Häcker wäre es im Sinne des Anlegerschutzes deshalb auch das Beste, „alle Fonds für einen gewissen Zeitraum zu schließen, um die Bewertungen neu aufzustellen. Und erst wenn diese wieder passen, sollten neue Anleger zugelassen werden.“
Massive Diskrepanz
Videointerview mit Prof. Hartwig Webersinke: Immobilienfonds in der Krise – was jetzt tun?
Der offene Immobilienfonds der Union Investment steckt in der Krise: Der Rücknahmepreis des milliardenschweren „UniImmo Wohnen ZBI“ ist quasi über Nacht um 17 Prozent abgewertet worden.
👉 Was sind die Gründe für den plötzlichen Einbruch?
👉 Wie können Anleger erkennen, ob ihre Immobilien-Fonds Probleme haben?
👉 Und was sollten betroffene Investoren jetzt tun?
Antworten von Prof. Hartwig Webersinke, Dekan an der Technischen Hochschule Aschaffenburg, im Gespräch mit Börsenmoderator Andreas Franik.
Interview mit Michael Thaler: „Im Immobilienbereich bieten sich mit Aktien spannende Alternativen zu offenen Immobilienfonds“
Michael Thaler: In der Tat können Anleger damit ihr Portfolios besser diversifizieren, ohne selbst eine Immobilie kaufen zu müssen. Allerdings besteht ein Risiko dieser Fonds, die als risikoarm verkauft wurden, darin, dass Immobilienportfolios, wie zuletzt beim UniImmo: Wohnen ZBI, plötzlich abgewertet werden und es zu erheblichen Verlusten kommt. Dazu sind sie mit fünf Prozent Ausgabeaufschlag und jährlichen laufenden Kosten von zum Teil über zwei Prozent recht teuer. Und aufgrund der Kündigungsfristen können Anleger diese Fonds auch nicht jederzeit verkaufen.
Thaler: All dem stehen sehr überschaubare Renditechancen gegenüberstehen. Sie müssen bedenken, dass die jährliche Rendite offener Immobilienfonds nach Kosten seit der Finanzkrise 2008 im Durchschnitt bei 2,5 bis drei Prozent lagen. Außerdem sind mit Immobilieninvestments aktuell noch weitere Risiken verbunden. Neben den gestiegenen Zinsen und der Inflation belasten auch regulatorische Maßnahmen zur energetischen Sanierung oder, speziell bei Büroimmobilien, der Trend zum Homeoffice.
Thaler: Das kommt auf den Einzelfall an. Da muss man schauen, wie hoch der Abschlag an der Börse zum Nettoinventarwert ist, welche Objekte drin sind und wann sie gekauft wurden, wie hoch das Fremdkapital ist und vieles mehr. Das ist pauschal also schwer zu beurteilen. In vielen Fällen kann ein Verkauf über die Börse, auch wenn man damit Verlust macht, aber der bessere Weg sein.
Thaler: Ein Investment in die Aktien der großen Wohnungsgesellschaften kann eine spannende Alternative sein. Wir haben weiter eine hohe Nachfrage nach Wohnraum und diese Konzerne haben zum Teil eine sehr effiziente Verwaltung. Zudem haben Anleger bei Aktieninvestments ein hohes Maß an Transparenz und alle Entwicklungen, positiv wie negativ, spiegeln sich schnell im Aktienkurs wider. Wichtig ist nur, dass die Verschuldung nicht zu hoch ist. Wer aber gründlich recherchiert, findet aktuell interessante Aktien, mit denen man von einer Erholung des Immobilienmarktes, bei sinkenden Zinsen, profitieren kann.
Thaler: Alternativ dazu kann man auf Investmentfonds setzen, bei denen ein Fondsmanager aktiv nach den besten Immobilienaktien sucht. Eine kostengünstigere Variante kann ein passiv gemanagter Exchange Traded Fund sein, der einen Index auf globale Immobilienaktien abbildet. Da liegen die gesamten Kosten in der Regel bei deutlich unter einem Prozent.
V-CHECK Podcast mit Alexander Späth: Das Comeback der Immobilienaktien
Nach mehr als einem Jahrzehnt unaufhörlichem Preisanstieg kam mit der Zinswende auch die Preiswende. Die Preise für Wohnungen und Häuser purzelten auf einmal. Die Preise für gewerbliche Immobilien wir Büros brachen komplett ein. Die Immobilienkonzerne wie eine Vonovia haben seit ihren Hochs 2021 deutlich an Wert verloren. Seit einigen Wochen dreht der Trend wieder. Die Preise steigen und es stellt sich die Frage: Wie geht es weiter mit den börsennotierten Immobilienfirmen?
Service: Wie funktionieren offene Immobilienfonds?
Interview mit Gerd Häcker: „Illiquide Vermögensgegenstände gehören nicht in ein liquides Vehikel“
Gerd Häcker: Weil damals der Interbankenmarkt zum Erliegen kam, brauchten viele Investoren schnell Liquidität. Also wurden auch offene Immobilienfonds verkauft. Solange die Fonds über Liquidität verfügten, war das kein Problem. Irgendwann aber war die Liquidität weg und dann mussten Immobilien verkauft werden. Und hier stellte sich heraus, dass viele Immobilien in den Fonds zu hoch bewertet waren. Das heißt, durch die Abverkäufe traten Fehlbewertungen offen zutage.
Häcker: Viele offene Immobilienfonds mussten damals geschlossen werden, so dass viele Anleger ihre Anteile nicht mehr verkaufen konnte und am Ende schließlich erhebliche Verlusten machten. Und genau darin zeigt sich das Kernproblem solcher Fondskonstrukte.
Häcker: Er hat Mindesthaltedauern und Kündigungsfristen für Fondsanteile eingeführt. Das eigentliche Problem beseitigt hat das aber nicht, wie man aktuell sieht. Einen illiquiden Sachwert in ein liquides Anlageprodukt zu verpacken, funktioniert einfach nicht. Damit wird versucht, die Wertschwankungen des zugrunde liegenden Vermögensgegenstandes ganz zu eliminieren oder zumindest zu reduzieren. Doch auch Sachwerte schwanken im Preis und damit gibt es immer Spielräume bezüglich der Bewertung. Das zeigt sich aktuell in den stark abweichenden Börsenkursen der offenen Immobilienfonds von dem auf Gutachten basierenden Nettoinventarwert.
Häcker: Wird ein illiquider Sachwert, und es ist egal, ob es sich um eine Immobilie, Private Equity oder Infrastruktur handelt, in ein liquides oder nahezu liquides Vehikel verpackt, dann kann das immer passieren. Und zwar vor allem in Krisenzeiten, wenn viele Anleger gleichzeitig aus einem solchen Produkt raus wollen. Vergleichbare Probleme sind also nicht auszuschließen.
Häcker: Es gibt am Kapitalmarkt eine immense Vielfalt an Firmen, mit denen Sie in jedes erdenkliche Segment investieren können – auch in Infrastruktur, in Private Equity, in Wald oder in Ackerland. Das heißt, ein Anleger kann über einzelne Unternehmen die gesamte gewünschte Asset Allocation abbilden – und zwar transparent, und ohne dass man an Kündigungsfristen gebunden ist. Letztlich sollten Anleger im Hinterkopf behalten, dass nicht die Wertschwankung bei einer Geldanlage das Risiko ist, sondern immer der zugrunde liegende Vermögensgegenstand. Deshalb ist es eigentlich überflüssig, ein illiquides Asset in ein liquides Vehikel zu verpacken.
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