Für Investoren wichtig: Immobilien-Wertgutachten mit ESG-Fokus
Das Ziel ist mittlerweile allgemein bekannt: Möglichst um nicht mehr als 1,5 Grad gegenüber dem vorindustriellen Niveau soll die durchschnittliche Erdtemperatur ansteigen, so die Vereinbarung der Weltklimakonferenz im Jahr 2015 in Paris (COP 21). Zur Umsetzung dieses Ziels hat die EU im Jahr 2021 das Europäische Klimaschutzgesetz erlassen. Kerninhalt ist die Klimaneutralität Europas bis zum Jahr 2050. Als Zwischenziel ist die Reduzierung des Ausstoßes von Treibhausgasen bis zum Jahr 2030 um 55 Prozent gegenüber dem Niveau von 1990 festgelegt worden.
Eine Branche im Fokus ist dabei die Immobilienwirtschaft. Denn Immobilien haben bekanntlich einen hohen Anteil an den allgemeinen CO2-Emissionen und verursachen fast 40 Prozent der weltweiten Treibhausgasemissionen. Daher zielen politische Entscheidungen darauf ab, energieeffiziente Neubauten und Sanierungen zu fördern und schnellstmöglich die Umweltbelastung von Wohn- und Geschäftsgebäuden zu reduzieren. Beispielhafte Berechnungen der Einsparpotenziale von energetischen Sanierungen unter anderem für Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und Reihenhäuser zeigen, dass je nach Umfang der Maßnahmen CO2-Einsparungen von rund 15 bis mehr als 90 Prozent machbar wären.
ESG-Kriterien für den langfristigen Investmenterfolg unabdingbar
Eine weitere Zahl: Rund 80 Prozent der 36,9 Millionen Wohnungen in Deutschland wurden vor 1991 errichtet und haben eine dementsprechend schlechte Energieeffizienz. Um das Ziel der Klimaneutralität bis zum Jahr 2045 erreichen zu können, müssen daher jetzt drastische Maßnahmen ergriffen werden. Deutschland geht mit aller Macht voran, beispielsweise mit den Mindeststandards für die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden als Sofortprogramm gemäß Klimaschutzgesetz (13. Juli 2022). Die Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) soll bis 2030 zu einer zusätzlichen Einsparung von 43,8 Millionen Tonnen CO2-Äquivalent führen. Und die klimapolitischen Hauptziele der EU-Gebäuderichtlinie bestehen darin, dass alle neuen Gebäude spätestens 2030 Nullemissionsgebäude sein und dass bestehende Gebäude bis 2050 in Nullemissionsgebäude umgebaut werden sollten.
Das sind hochrelevante Entwicklungen für Immobilieninvestoren, zu denen typischerweise auch Stiftungen und andere gemeinnützige Einrichtungen gehören. Sie wollen durch den Erwerb von Immobilien den inflationsgesicherten Substanzschutz bei gleichzeitigen kontinuierlichen Ausschüttungen ermöglichen. Durch die neuen Nachhaltigkeitsverpflichtungen steigen aber die Anforderungen bei Kauf und Verkauf von Immobilien – denn die Einhaltung der ESG-Kriterien (Environment, Social und Gouvernance) sind für den langfristigen Investmenterfolg unabdingbar.
ESG-Gutachten: Lohnt sich eine Immobilie noch?
Daher müssen auch Immobilien-Wertgutachten mit einem dezidierten ESG-Fokus erstellt werden, um diesen neuen Anforderungen gerecht zu werden. Dabei werden unter anderem Qualität und Ausführung der Bauteile der Gebäudehülle, die Heizungsanlage, die Warmwassererzeugung und die Heizwärmeverteilung überprüft und dokumentiert. Wichtig ist es, vom Ende her zu denken. Die Kernfragen lauten: Wie kann die Immobilie in Zukunft bestehen und welche Wertsteigerungspotenziale hat das Objekt? Welche Maßnahmen sind zur Erreichung dieses Zieles erforderlich und in welcher Reihenfolge sollen sie ausgeführt werden? Können auf dem Grundstück regenerative Energien gewonnen werden (Photovoltaikanlagen, Solarthermie, Erdwärme) und zur Verbesserung der Energiebilanz des Gebäudes dienen? Welche Förderzuschüsse oder verbilligten Kredite können über die Kreditanstalt für Wiederaufbau KfW oder das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle BAFA in die Finanzierung der Maßnahmen einbezogen werden?
Diese und mehr Fragen müssen in einem ESG-orientierten Gutachten dringend beantwortet werden. Denn nur dadurch lässt sich herausstellen, ob eine Immobilie sich (noch) lohnt. Denn viele ältere Immobilien weisen niedrige Energieeffizienzklassen auf und müssen demnach in den kommenden Jahren zwingend modernisiert werden. Das ist für Käufer und Verkäufer gleichermaßen wichtig, um die richtigen Investmententscheidungen zu treffen. Wer bereits Immobilien besitzt, sollte demnach zügig die Planung der Maßnahmen mit einem Fachmann in Angriff nehmen und die dafür notwendigen Kosten kalkulieren. Gegebenenfalls kann es Sinn ergeben, ein Objekt zu veräußern, um das frische Kapitel in die energetische Sanierung zu investieren. Das führt zu einer höheren Zukunftsfähigkeit und sichert Werte und Mieteinnahmen. Und wer Immobilien kaufen will, sollte deren Nachhaltigkeit eben genau prüfen, um sich keine überflüssigen Risiken ins Portfolio zu holen.
Mit unseren Social Media Kanälen bleiben Sie immer auf dem Laufenden. Sie finden uns auf: Facebook | LinkedIn | YouTube | Instagram | Pinterest