Immobilien: „Planungssicherheit muss an erster Stelle stehen“
Herr Schweitzer, was können Immobilieninvestoren angesichts steigender Zinsen tun?
Ingo Schweitzer: Vieles spricht dafür, dass die Inflationsrate erst einmal hoch bleiben wird, weshalb die Zinsen weiter nach oben gehen müssen. In diesem Umfeld rate ich, sich das aktuelle Zinsniveau zu sichern.
Wie funktioniert das?
Schweitzer: Wer einen Kreditvertrag unterschrieben hat, hat meistens sechs Monate Zeit, ihn in Anspruch zu nehmen. So lange wird von der Bank keine Bereitstellungsprovision berechnet. Allerdings sollte das Objekt wirklich erworben werden. Der Kreditvertrag ist unabhängig von der Immobilie und kann dann nur noch mit einer Vorfälligkeitsentschädigung wieder aufgelöst werden.
Wie sieht es mit laufenden Krediten aus, die demnächst fällig werden?
Schweitzer: Da sichert sich der Bauherr den aktuellen Bauzinsen zum Fälligkeitstag schon heute. Dann kommt pro Monat ein Aufschlag von derzeit rund 0,05 Prozentpunkten auf den aktuellen Zins dazu. Nach sechs Monaten wären das rund 0,3 Prozentpunkte mehr. Bei einem Kredit mit zehnjähriger Zinsbindung hätte man sich aktuell einen Zins von rund zwei Prozent gesichert.
Das lohnt sich also nur, wenn der Zins in sechs Monaten bei über zwei Prozent steht…
Schweitzer: Ja, so ist es. Das halte ich aktuell nicht für ausgeschlossen. Es geht hier aber um Planungssicherheit und die bekommt ein Immobilieninvestor damit. Schließlich geht es um die Existenz und da sollte man besser keine Risiken eingehen. Das gilt auch bei der Anschlussfinanzierung eines laufenden Kredits mit Hilfe eines Forward Darlehens.
Gibt es sonst noch Alternativen wie die variable Verzinsung eines Kreditteils?
Schweitzer: Da die sichere Planungsgrundlage für die Zukunft an erster Stelle stehen sollte, rate ich von einer variablen Verzinsung gerade im aktuellen Umfeld ab. Das gilt ebenfalls für die Finanzierung in Fremdwährung. Auch sie birgt Unsicherheiten in Form von Währungsschwankungen.
Wie kann ich mich sonst noch absichern?
Schweitzer: Durch eine vorausschauende Planung. Am Ende der Laufzeit meines Kredits habe ich eine Restschuld, die ich heute schon kenne. Die Annuität, also Zins plus Tilgung, für den Restkredit sollte ich mit sechs bis acht Prozent einkalkulieren. Der Immobilieninvestor sollte sich also recht sicher sein, dass er in der Lage ist, diesen Restkredit mit einer höheren Kreditrate bedienen zu können.
Was raten Sie grundsätzlich, wenn man aktuell an den Kauf oder den Bau einer Immobilie denkt?
Schweitzer: Ich würde die Finger davon lassen. Das gilt insbesondere für Investitionen in gebrauchte Wohnungen oder Häuser, weil hier noch durch die energetischen Auflagen zusätzliche Kosten entstehen. Lediglich zur Eigennutzung kann man aktuell noch in Immobilien investieren.
Infografik: Immobilienpreise auf sehr hohem Niveau
Seit 2011 sind die Preise für Immobilien gegenüber dem Vorquartal hierzulande stetig gestiegen. Zuletzt lagen die Zuwachsraten sogar bei über zehn Prozent. Dass sich die jüngste Entwicklung so fortsetzt, ist angesichts steigender Zinsen, Inflation und Baukosten aber unwahrscheinlich. Im Gegenteil droht eine Stagnation oder ein Rückgang bei den Preisen. Seit den 1970er Jahren gab es inflationsbereinigt über längere Zeiträume hinweg übrigens immer wieder Preisrückgänge am Immobilienmarkt.
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