Vermachtes Ackerland und Co.: Was tun mit Feld-, Wald- und Wiese-Erbschaften?

Inhalt:

• Was tun mit Feld-, Wald- und Wiese-Erbschaften?
• Interview: „Agrarflächen sind ein Zukunftsinvestment trotz Klimawandel“
• Servicekasten: Agrarinvestmentmöglichkeiten

Es klingt wundervoll, wenn Land in Familien über viele Generationen weitergegeben wird. Aber die heutigen Erben von Ackerland, Wiesen und Wäldern sind in vielen Fällen längst keine Landwirte mehr und wohnen manchmal nicht mal mehr in der Nähe. Trotzdem ist Landbesitz erst einmal eine feine Sache: „Über ein schuldenfreies Sachwert-Erbe kann man sich freuen“, sagt Mathias Lebtig, Geschäftsführender Gesellschafter bei der Financial Planning GmbH aus Freiburg. „Die Instandhaltungskosten sind gering und Grund und Boden ist nicht beliebig vermehrbar.“ Dass Agrarflächen eher knapp werden, zeigt sich in der Preisentwicklung: Im letzten Jahrzehnt kletterte der durchschnittliche Verkaufswert in Deutschland von knapp unter 12.000 Euro pro Hektar landwirtschaftlich genutzter Fläche auf 26.777 Euro. Allerdings gibt es hier enorme Unterschiede, je nachdem wo die Flächen liegen. Aber auch Dinge wie Bodenqualität und letztlich die regionale Nachfrage spielen eine große Rolle bei der Bewertung. So kann mancher Hektar Acker im direkten Münchner Umfeld eine Viertelmillion Euro und mehr einbringen, während er in der Umgebung von Cottbus durchschnittlich eher im Bereich von 5.000 Euro liegt. Aber unabhängig von den regionalen Faktoren stellt sich meist die Frage, ob sich grundsätzlich eher der Verkauf oder das Halten von Ackerland lohnt?

Verpachten oder Verscherbeln?

Werden die Flächen nicht mehr selbst von der Familie bewirtschaftet, sind sie in der Regel verpachtet. Ob unter diesen Voraussetzungen ein Verkauf oder ein Festhalten am Bodenbesitz sinnvoll ist, sollte unter Beachtung der eigenen Gesamtvermögenssituation analysiert werden. Wird ein Verkauf erwogen, sollte das unbedingt mit Sachkundigen vor Ort besprochen werden, denn eine Preisbewertung ist für Laien oft schwierig. „Empfehlenswert ist ein Immobilienbüro, das neben dem klassischen Makeln auch eine Beratung auf Honorarbasis anbietet“, rät Mathias Lebtig vom Freiburger Vermögensverwalter Financial Planning. Äcker sind seiner Ansicht nach eher keine Investmentidee für die große Masse: „Die Renditen von landwirtschaftlichen Flächen sind normalerweise deutlich niedriger als die langfristigen Aktienrenditen.“ Zudem ist Handelbarkeit schwieriger. Denn im Gegensatz zu den meisten privaten Immobilien gibt es bei Ackerflächen und Co. oft lokale Verkaufseinschränkungen bzw. Vorkaufsrechte für aktive Landwirte oder Gemeinden. Zusätzlich kann es steuerliche Fallstricke bei einer Feld-, Wald- und Wiese-Erbschaft geben und der vorsorgliche Besuch bei einem thematisch versierten Steuerberater ist ratsam.

Besser behalten

„Auch bei einem Verkauf können auf landwirtschaftliche Themen spezialisierte Steuerberater mit ihrem oft breit gefächerten Netzwerk unterstützen“, weiß Hans-Heinrich Meller, Vorstand bei der FiNUM.Private Finance AG und aktiver Landwirt mit familieneigenem Hof vor den Toren Kölns. Eine erste Einordnung für die landwirtschaftliche Nutzbarkeit und einen ungefähren Wert geben Ackerzahlen und Bodenrichtwerttabellen. Hier können die jeweiligen Landwirtschaftskammern der Bundesländer weiterhelfen. In der Regel ist es momentan kein großes Problem, Flächen vor Ort verkauft zu bekommen und so etwas wird oft sogar händeringend gesucht. Aber der Vermögensexperte Hans-Heinrich Meller würde im Moment auch nicht leichtfertig Flächen verkaufen: „In Zeiten der anstehenden Energiewende ist die Erbschaft von Ackerflächen, Weideland oder Wald sogar noch eher ein Segen als früher.“ (s. Interview).

Über Generationen erhalten

So etwas im Familienbesitz zu bewahren, könnte ein echtes Zukunftsinvestment darstellen. Damit das aber wirklich erhalten werden kann, muss am besten schon der Erblasser die Weichen stellen: „Grundsätzlich macht es ein Erbe komplizierter, wenn viele Personen über die zukünftige Nutzung einvernehmlich entscheiden müssen“, weiß FiNUM-Experte Meller. Deswegen sollten Erblasser durch vorausschauende Regelungen dafür sorgen, dass landwirtschaftliche Flächen möglichst komplett an einen daran interessierten Nachfolger gehen. Denn ohne so eine Vorsorge greift die gesetzliche Erbfolge. Stirbt dann zum Beispiel der neuverheiratete Vater einer Familie mit zwei Kindern aus erster Ehe, würde nach der gesetzlichen Regelung die Hälfte eines Ackers an die Ehefrau und je ein Viertel an die beiden Nachkömmlinge gehen. In solchen konfliktträchtigen Konstellationen bleibt oft keine andere Option, als das durch einen Verkauf zu bereinigen. Wer Landbesitz für nachfolgende Generationen erhalten will, sollte sich deswegen lieber früher als später mit Nachfolgeregelungen auseinandersetzen.

Interview: „Agrarflächen sind ein Zukunftsinvestment trotz Klimawandel“

Landwirtschaftliche Flächen gelten als traditionelles Investment für langfristige Anleger. Ist das eine Option für jedermann nach dem Motto „Acker statt Aktien“?

Meller: Setzen Sie bitte auf keinen Fall als einzige Geldanlage auf einen Acker! Bei einem überschaubaren Gesamtvermögen gilt es zuallererst ein Wertpapierdepot aufzubauen, das ist ertragsversprechender und flexibler. Ist hier ein ausreichender Bestand erreicht, kann es Sinn machen, durch Edelmetallpositionen für eine noch breitere Streuung zu sorgen. Erst wenn das alles in trockenen Tüchern ist, würde ich über ein zusätzliches Direktinvestment in Ackerland oder ähnliches nachdenken.

Was bedeutet der Klimawandel für die Landwirtschaft?

Meller: Die reine Nutzung als landwirtschaftliche Fläche wird durch höhere Temperaturen, Wassermangel oder auch ungewöhnlich lange Regenperioden immer komplexer. Es gibt zwar große Fortschritte etwa bei angepassten Züchtungen oder dem Einsatz von künstlicher Intelligenz von der passenden Sortenauswahl bis zur effizienten Beregnung. Aber letzten Endes werden die Herausforderungen für die Landwirtschaft in Deutschland und der restlichen Welt größer werden.

Welchen Effekt hat das auf die Nachfrage nach landwirtschaftlichen Flächen hierzulande?

Meller: In manchem Fällen wird der Klimawandel dazu führen, dass der Anbau von gewohnten Kulturen in vielen Regionen nur noch mit künstlicher Beregnung möglich ist oder ganz aufgegeben werden muss. Aber nur, weil irgendwo zum Beispiel kein Weizen oder Mais mehr angebaut werden kann, bedeutet das noch lange nicht, dass ein Acker nicht rentabel genutzt werden kann.

Kann das auch eine Chance für Landbesitzer sein?

Meller: Gerade die Flächen, die bisher für die Landwirtschaft eher uninteressant waren, etwa wenig ertragsversprechende Flächen zum Beispiel in der Eifel, haben ganz andere Perspektiven bekommen. Die Möglichkeiten reichen von geeigneteren Pflanzen etwa zur Produktion von Biosprit bis zur Hybridnutzung als Weidefläche für Schafe mit darüber gebauter Fotovoltaikanlage zur Stromerzeugung. Hier werden heute oft sehr ordentliche Verkaufspreise erzielt, die bei einer ausschließlich traditionellen landwirtschaftlichen Nutzung nicht denkbar wären.

Würden Sie empfehlen, ein im Familienbesitz befindliches Stück Nutzland eher schnell zu verkaufen oder lieber möglichst lange zu behalten?

Meller: Wer es sich leisten kann, also über ausreichend anderweitiges flexibles Vermögen verfügt, der sollte so ein landwirtschaftliches Vermögen derzeit auf gar keinen Fall leichtfertig verkaufen. Die Preisentwicklung geht im Großen und Ganzen steil aufwärts und letztlich gilt eine Grundregel: Ackerland und Co. können nicht einfach vermehrt werden. Gleichzeitig steigt der Bedarf an Flächen, egal ob für die Produktion von Nahrungsmitteln oder Biokraftstoffen und die alternative Stromerzeugung. Begrenztes Angebot bei steigender Nachfrage, das spricht stark dafür, dass Feld, Wald und Wiese in Zukunft noch wertvoller als jetzt sein dürften.

Checkliste: Die ersten Schritte bei einer Feld-, Wald- und Wiesen-Erbschaft

Nachfolgereglung anstreben

Durch die gesetzliche Erbfolge entstehen schnell Erbengemeinschaften, die nur einstimmig handeln können. Kommt es zum Streit, bleibt oft nur der Verkauf. Sollen landwirtschaftliche Flächen für die nächsten Generationen erhalten werden, ist es deswegen sinnvoll, rechtzeitig über ein Testament, Schenkungen etc. für eindeutige Regelungen zu sorgen.

Steuerberater aufsuchen

Selbst wenn in einer Familie seit Jahrzehnten niemand mehr als Landwirt tätig ist, können verpachtete Flächen einem ruhend landwirtschaftlichen Betrieb zugerechnet werden. Auch bei einer eventuell möglichen Mithilfe bei der Erschließung als Bauland lauern Steuerfallstricke. Je früher hier der Rat eines thematisch versierten Experten genutzt wird, desto besser.

Wert ermitteln

Über die Landwirtschaftskammern können Informationen eingeholt werden, in welcher Preisregion ein Stück Nutzland liegt. Wer wirklich verkaufen will, sollte das nicht unbedingt auf eigene Faust machen. Regional vernetzte Experten können oft bessere Preise erzielen als Laien.

Pachtperspektive abschätzen

Ist in der Familie keiner mehr als Bauer aktiv, werden entsprechende Flächen in den meisten Fällen verpachtet sein. Hier kann es sich durchaus lohnen, einen genauen Blick in den Pachtvertrag zu werfen. Läuft der in nächster Zeit aus, gibt es durch die Nutzung alternativer Energien heute oft einen breiteren Interessentenkreis als noch vor einigen Jahren und bessere Einnahmemöglichkeiten.

Vermögenssituation analysieren

Um rational zu entscheiden, ob Agrarland besser behalten oder verkauft werden sollte, sollte eine Analyse der persönlichen Vermögenssituation erfolgen. Ist zum Beispiel genug Reserve für die Altersvorsorge vorhanden oder stehen Eigenkapital-intensive Projekte wie der Kauf eines Eigenheims an? Grundsätzlich könnten gefragte Nutzflächen in Zukunft als Investment interessant sein, aber sind nicht in jedem Vermögensmix wirklich gut aufgehoben.

Servicekasten: Agrarinvestmentmöglichkeiten

Investments in Lebensmittel, Agrarrohstoffe oder Wald haben zum Teil keinen guten Ruf, da sich so aus Nahrungsmittelknappheit und Umweltzerstörung Profit ergeben kann. Viele Fondsgesellschaften verzichten inzwischen auf solche Wertpapiere in ihren Depots. Aber das spricht natürlich nicht grundsätzlich gegen jedes Investment in den landwirtschaftlichen Bereich, der als vergleichsweise stabil gegen die üblichen Marktschwankungen gilt. Hier einige breit gefächerte Investmentmöglichkeiten (ohne moralische Gewähr):

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