Covid-19 setzt Immobilienfonds mächtig unter Druck

Lockdown setzt viele Mieter unter Druck

Schon beim ersten Lockdown im Frühjahr 2020 zeichnete sich ab, dass sich etliche Gewerbetreibende schwertun, weiterhin die Miete für ihre Geschäfte zu zahlen. Diese Phase hielt rund sechs Wochen an. Nun, nach rund drei Monaten im Lockdown 2.0, sieht es für viele Hotels, Restaurants, Kulturstätten und große Teile des Einzelhandels noch düsterer aus. Zudem arbeiten zahllose Mitarbeiter in Büros zu Hause – eine Entwicklung, die sich nach Covid-19 abgeschwächt fortsetzen und die Nachfrage nach Büroflächen senken dürfte.

Millionen von Anlegern sind betroffen

Kein Wunder, dass viele Mieter mit den Eigentümern nun um Stundungen und Nachlässe feilschen und Mietverträge nachverhandeln wollen. Oft sind die Gebäude in der Hand von offenen Immobilienfonds. „Nicht nur die Immobilien-Unternehmen sind von der Pandemie betroffen, sondern auch Millionen von Anlegern, die Anteile an diesen Fonds halten“, erklärt Wolfgang Köbler von der KSW Vermögensverwaltung in Nürnberg. Immerhin steckten im September vergangenen Jahres 116 Milliarden Euro in offenen Immobilienfonds, wie der Fondsverband BVI mitteilt. Die BVI-Statistik zeigt zudem: In den zwei Jahren davor haben Anleger je rund zehn Milliarden in Hotels, Einkaufszentren und Büros gepumpt. Ähnlich sieht die Tendenz bei den Spezialfonds aus, die institutionellen Kunden vorbehalten sind.

Noch herrscht Ruhe unter Investoren

Bislang verhielten sich die Anleger trotz Lockdown 2.0, Mietausfällen und drohendem Leerstand ruhig, wie Michael Thaler von der TOP Vermögen mit Hauptsitz in Starnberg beobachtet. „Von einem Run auf die Fonds wie nach der Finanzkrise 2008/09 ist bislang nicht ansatzweise etwas zu spüren“, sagt der unabhängige Vermögensverwalter aus Bayern. Damals hatten die Investoren scharenweise ihr Geld aus den Produkten abziehen wollen, was zur zeitweiligen Schließung von insgesamt 18 Immobilienfonds geführt hatte. Zudem wurden die gesetzlichen Regelungen etwa zur Auszahlung verschärft. Die Fonds, deren Geld sprichwörtlich in den Immobilien steckt, gerieten fortan nicht mehr derart unter Druck.

Gutachter prüfen Immo-Fonds einmal im Quartal

Aufwachen dürften viele Anleger wohl mit den nächsten Gutachten zur Wertentwicklung der Fonds. Diese Gutachten werden einmal im Quartal publiziert und dienen als Grundlage für den Kauf- und Rückgabepreis der Anteile an die Fondsgesellschaft. In den meisten Fällen sieht die Performance bislang aus wie mit dem Lineal gezogen. Beispiel Deka Immobilien Europa: Auf dem Vergleichsportal fondsweb.de, das auf Daten der Fondsgesellschaften zurückgreift, sieht man eine stetig steigende Kurve bei dem hierzulande größten Immo-Fonds. Demnach hat der Fonds in den vergangenen drei Jahren knapp zehn Prozent zugelegt und nicht einmal im März 2020 während des Lockdowns 1.0 an Wert verloren.

Börse zeichnet ein ganz anderes Bild

„Einen vollkommen anderen Eindruck bietet der Blick auf die Börse, wo Anleger die Fonds nicht mit der Fondsgesellschaft, sondern untereinander handeln“, sagt Wolfgang Köbler. In der Tat brach der Deka Immobilien Europa (ISIN DE0009809566) im März 2020 von 50 auf 43 Euro ein, was einem zeitweiligen Verlust von 14 Prozent entsprach (siehe Chart).

Aktuell notiert der Kurs auf dem Niveau vom Winter 2018. „Ein deutlicher Einbruch und eine Null-Rendite nach drei Jahren sprechen eine ganz andere Sprache als die Fondsprospekte“, bilanziert der unabhängige Vermögensverwalter. Beim Zweitplatzierten, dem Hausinvest (ISIN: DE0009807016) von Commerz Real, und anderen Immobilienfonds sehen die Börsenkurven ähnlich aus.

Fonds mit Logistik-Immobilien dürften profitieren

Ob sich die Fonds erholen oder ob die Gutachter ihre Schätzungen nach unten korrigieren müssen, wird die Zukunft zeigen. Wer dies nicht abwarten möchte, dem bleibt unter anderem der Verkauf der Anteile über die Börse. Michael Thaler rät Anlegern, vor dieser Entscheidung einen Blick in den Verkaufsprospekt zu werfen. Denn: „Fonds, die vorrangig auf Einzelhandel, Gastronomie, Hotels und Büros setzen, dürften sich dauerhaft schwertun, die Erwartungen zu erfüllen.“ Für Fonds, die auf Logistik-Immobilien, Objekte für Supermärkte oder Wohnungen setzen, seien die Aussichten deutlich besser.

Es gibt Alternativen zu Immo-Fonds

Einig sind sich Thaler und Köbler, dass es zu offenen Immobilienfonds interessante und flexible Anlagealternativen gibt. Dazu gehören neben Immobilienaktien die sogenannten Real Estate Investment Trusts (REITs). Letztere haben sich nach Thalers Worten in Deutschland trotz hoher Ausschüttungen noch immer nicht durchgesetzt. Dabei kann man sie inzwischen kostengünstig und im Bündel in börsengehandelten Indexfonds (ETFs) kaufen.

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