Besser Immobilienaktien statt Immobilienfonds kaufen
Aktuell erwarte ich wieder einen Stresstest bei Fonds, die verstärkt auf Büro- oder Gewerbeimmobilien setzen. Größere Unternehmen wie Banken und Versicherungen stellen nämlich ihre Bürostrukturen um und versuchen Home Office zu implementieren. Der Hauptgrund liegt meist darin, Bürofläche, also Mietkosten, zu sparen. Insbesondere Banken haben seit Jahren erhebliche Einnahmerückgänge zu verzeichnen. Die Kosten laufen aber weitere. Daher werden Filialen geschlossen, Zentralen verkleinert und in weniger attraktive Wohnorte verlagert. Die Pandemie, das gesteigerte Interesse an Digitalisierung und Home-Office-Lösungen verstärken diesen Trend.
Ein guter offener Immobilienfonds sollte in jeder Marktphase Investitionen vornehmen, damit kein zu hoher Anlagedruck entsteht und der Verwalter dann gezwungen ist, teure Objekte zu kaufen. Sehr wichtig ist auch die ständige Anpassung und vor allem „Verjüngung“ des Portfolios, um Leerstände, teure Renovierungsmaßnahmen und damit Wertminderungen zu verhindern.
Vor allem langfristig orientierte Privatanleger fragen konservativ gemanagte Fonds nach. Große Investmentgesellschaften wie die Deka der Sparkassen und Union Investment aus dem Genossenschaftssektor bieten breit aufgestellte Portfolios und haben der Versuchung widerstanden, große Volumina an Großinvestoren zu verkaufen. Stattdessen zogen sie eine breite Verteilung auf die eigene Klientel vor. Dadurch entstand kein immenser Abgabedruck während der Finanzkrise. Die Fonds mussten nicht schließen.
Preissteigerungen bei Immobilien schlagen sich nicht im Kurs von Immobilienfonds nieder
Grundsätzlich rate ich Anlegern generell immer zu prüfen, ob ein Immobilienfonds überhaupt die richtige Anlage ist. Insbesondere, wenn Anleger bereits über Immobilieneigentum verfügen, empfehle ich diese Anlageklasse nicht. Sofern jemand mit einem Immobilieninvestment auch wirklich an der Steigerung von Immobilienpreisen profitieren will, hat er mit Immobilienfonds ohnehin keine große Freude. Es müsste eigentlich seit Jahren aufgefallen sein, dass die meisten der bekannten Fonds relativ stabil geblieben sind, eine Ausschüttung generierten, aber die Preissteigerungen sich nicht im Fondspreis niedergeschlagen haben.
Sieht man sich die Charts der bekannteren Produkte wie beispielsweise den UNIImmo Deutschland (ISIN DE0009805507), den UNIImmo Europa (ISIN DE0009805515) oder den UNIImmo Global (ISIN DE0009805556) der Union Investmentgesellschaft ohne die jeweilige Ausschüttung an, zeigt sich meist eine fast horizontale Linie oder mittlerweile ein leicht fallender Verlauf.
Das liegt zum einen daran, dass die Immobilien, die sich in einem Fonds befinden, nur beim Kauf/Verkauf bewertet werden. Sonst erfolgt nur einmal im Jahr eine Bewertung. Zum anderen werden hohe Sicherheitsabschläge bei der Bewertung berücksichtigt.
Besser Immobilienaktien statt -fonds
Wer wirklich auf Wertsteigerungen abzielt, wäre mit dem Kauf von Immobilienaktien besser dran gewesen. Stellt man hier einen Teil seines Portfolios mit solchen Titeln zusammen, hat man letztlich auch ein sachkundiges Management mit langjähriger Erfahrung und einer Verteilung auf mehrere 100.000 Immobilien. Außerdem erhält man eine ordentliche Dividendenzahlung.
Möchte man seine Fondsanteile verkaufen oder zurückgeben, gibt es mehrere Möglichkeiten. Offene Immobilienfonds werden grundsätzlich an der Börse gehandelt und können so auch dort ganz normal ohne Kündigungsfrist verkauft werden. Soll der Verkauf über die Fondsgesellschaft zum Rücknahmepreis erfolgen, ist eine Rückgabe der Anteile an die Fondsgesellschaft erstmals nach Ablauf einer Mindesthaltedauer von 24 Monaten und nur unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 12 Monaten möglich. Für vor dem 22.07.2013 gekaufte Fondsanteile können pro Halbjahr Anteile im Gegenwert von 30.000 Euro zurückgegeben werden. Dieser Freibetrag gilt pro Anleger und Fonds.
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