Immobilienfonds in der Krise: Ist der UniImmo: Wohnen ZBI der Anfang vom Ende?
Der UniImmo: Wohnen ZBI (ISIN: DE000A2DMVS1), der hauptsächlich in Mietwohnungen investiert, wurde von unabhängigen Sachverständigen um fast 17 Prozent um mehr als 860 Millionen Euro auf knapp 4,3 Milliarden Euro abgewertet. Ein Schock für die Anleger, die sich fragen: Was ist hier genau passiert? Primär ist der Bewertungsabschlag auf die gestiegenen Zinsen zurückzuführen, welche den Wert von Immobilien in viel stärkeren Maße beeinflusst haben, wie zuerst erwartet.
Massive Diskrepanz
Doch wie steht es um die anderen offenen Immobilienfonds, wie dem von der Commerzbank verwalteten hausInvest (ISIN DE0009807016) mit 16,8 Milliarden Euro Fondsvolumen oder von dem Liebling der Sparkassen Deka-ImmobilienEuropa (ISIN DE0009809566) mit ca. 18,3 Milliarden Euro?
Die Antwort ist ernüchternd: Die Situation variiert je nach Fonds. Einige offene Immobilienfonds haben weiterhin positive Renditen erzielt, während andere mit Herausforderungen konfrontiert sind. Im Unterschied zu Wohnimmobilien ist es im gewerblichen Bereich üblich, sogenannte Indexmieten zu vereinbaren, wonach die Miete mit der Inflation ansteigt. Das kann bei steigenden Zinsen zu Vorteilen auf Vermieterseite führen, doch auch nur so lange, wie die Mieten von den gewerblichen Mietern bezahlte werden. Des Weiteren kommt es immer darauf an, wie gut der Bestand vermietet und wie viel Fremdkapital im Einsatz ist.
Wie kann man als Anleger erkennen, ob der eigene Immobilienfonds Probleme hat?
Ein Immobilienfonds kann immer an die Fondsgesellschaft zum sogenannten Nettoinventarwert (NAV), welcher auf den Schätzungen der Sachverständiger basiert, zurückgegeben werden oder an der Börse an andere Marktteilnehmer verkauft werden. Der Börsenkurs spiegeln dabei die aktuellen Markterwartungen der Anleger wider. Wenn die Kurse für Immobilienfonds hier auseinanderfallen, kann dies darauf hindeuten, dass die Anleger besorgt sind oder negative Erwartungen bezüglich der zukünftigen Entwicklung des Immobilienfonds haben. Sind die Börsenkurse deutlich niedriger als der NAV, kann dies als erstes Warnsignal gedeutet werden.
Der zuvor genannte hausInvest notiert an der Börse aktuell (Stand: 28.06.2024) 9,5 Prozent unter dem NAV, der Deka-ImmobilienEuropa ca. 8 Prozent. Hier sieht der Markt folglich noch Abwertungspotenzial des Immobilienbestandes.
Diese Situation ist alles andere als neu. Die Finanzkrise 2008 führte zu erheblichen Problemen für viele offenen Immobilienfonds. Es entstand eine Art Abwärtsspirale. Nach der Abwertung des Immobilienbestandes zogen viele Anleger nach und nach Gelder aus den Fonds ab, was bei viele Immobilienfonds schwere Liquiditätsprobleme verursachte. Es kam sogar zum Einfrieren von Anlegergeldern, damit Fondsmanager genügend Zeit zur Liquiditätsbeschaffung hatten. Daher konnten Investoren nicht mehr an ihr Kapital und Ertragsausschüttungen haben ebenfalls nicht stattgefunden. Damals befanden sich viele offene Immobilienfonds sogar in der Abwicklung. Das bedeutet, dass das komplette Immobilienportfolio sukzessive verkauft werden musste und die Verkaufserlöse nach Kosten und Tilgung der bestehenden Kreditschulden an die Investoren ausgekehrt wurden. Hierdurch mussten viele Anleger einen großen Teil Ihrer Investitionen abschreiben und verbuchten teils hohe Verluste. Zwei prominiente Beispiele waren der CS EUROREAL (ISIN DE0009805002) und der SEB ImmoInvest (ISIN DE0009802306).
Stellt sich die Frage, warum primär Sparkassen und Genossenschaftsbanken überhaupt Immobilienfonds verkaufen? Die Antwort ist einfach: Geld.
Banken und Sparkassen verkaufen Immobilienfonds oft wegen der hohen Provisionen, die sie durch den Verkauf dieser Produkte verdienen können. Beispielsweise verlangt der bereits erwähnte Deka-ImmobilienEuropa neben einer saftigen Einstiegsentgelt (sog. Ausgabeaufschlag) von rund 5 Prozent noch 2,73 Prozent jährlich laufende Kosten. Zur Einordnung: seit der Finanzkrise 2008 lagen die jährlichen Renditen von offenen Immobilienfonds nach Kosten bei durchschnittlich 2,5 bis 3 Prozent. Folglich vereinnahmten die Fondsgesellschaft und die Bank über die Hälfte des Ertrags für sich. Das nenn ich mal ein lukratives Geschäft. Ein ETF auf den globalen Immobilienmarkt wie der iShares Developed Markets Property Yield (ISIN IE00B1FZS350) kostet 0,59 Prozent pro Jahr.
Final stellt sich die Frage, was wir hieraus lernen können. Immer wenn geschätzte NAV-Kurse auf tatsächliche Transaktionskurse treffen, kann dies als Indiz gesehen werden, einmal genauer hinzusehen. Insbesondere, wenn versucht wird, aus einem strukturell illiquiden Investment wie Immobilien ein liquides Investment in Form eines offenen Publikumsfonds zu kreieren. Es ist gut möglich, dass wir in Zukunft ähnlich problematische Dynamiken sehen werden, wenn bei ELTIFs versucht wird, illiquide Anlageklassen wie Private-Equity oder Infrastrukturfonds für Kleinanleger zugänglich zu machen, mit dem augenscheinlichen Versprechen der täglichen Handelbarkeit. Uns bleibt zu sagen: „Ein Schelm, wer Böses dabei denkt!“
Die Krise der Immobilienfonds ist real. Doch wie bei jeder Krise gibt es auch hier Möglichkeiten. Es liegt an den Anlegern, sich zu informieren, die Risiken zu verstehen und kluge Entscheidungen zu treffen. Denn am Ende des Tages ist es Ihr Geld, das auf dem Spiel steht.
V-CHECK Podcast mit Alexander Späth: Das Comeback der Immobilienaktien
Nach mehr als einem Jahrzehnt unaufhörlichem Preisanstieg kam mit der Zinswende auch die Preiswende. Die Preise für Wohnungen und Häuser purzelten auf einmal. Die Preise für gewerbliche Immobilien wir Büros brachen komplett ein. Die Immobilienkonzerne wie eine Vonovia haben seit ihren Hochs 2021 deutlich an Wert verloren. Seit einigen Wochen dreht der Trend wieder. Die Preise steigen und es stellt sich die Frage: Wie geht es weiter mit den börsennotierten Immobilienfirmen?
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