Wie Stiftungsverantwortliche in Immobilien investieren
Gemeinnützige Stiftungen wollen zum Wohle der Gesellschaft bestimmte Zwecke erfüllen. Und da das Stiftungsvermögen üblicherweise nicht verbraucht werden soll, müssen für die Erfüllung dieser satzungsgemäßen Zwecke kontinuierliche Erträge erwirtschaftet werden. Dafür hat sich als interessante Assetklasse die Immobilie herausgestellt. Wohl kaum eine Anlageklasse kann dem Ansatz der Stiftung-Vermögensverwaltung, die Substanz zu schützen und gleichzeitig dauerhafte Ausschüttungen zu erwirtschaften, besser entsprechen. Professionell und langfristig ausgerichtete Immobilien-Investments werden jetzt und in Zukunft stabile Renditen erbringen. Schließlich steigen die Mieten in so gut wie allen Lagen und über alle Nutzungsarten hinweg kontinuierlich, und trotz der gegenwärtigen Bewertungsrückgängen am Immobilienmarkt können gut gemachte und professionell gemanagte Objekte auch in den kommenden Jahren für einen potenziellen Exit deutlich an Wert zulegen.
Wissen und Strategien, um den Immobilien-Anlageerfolg mit System zu verbessern
Das bedeutet: Durch den Kauf von Immobilien schaffen Stiftungen stabiles, ausschüttungsfähiges Vermögen. Die Immobilien sind ein zukunftsfähiges Investment, erbringen Erträge für die Erfüllung der Stiftungszwecke und stärken die Substanz, da eben auch künftige Wertsteigerungen damit erzielen werden. Dafür müssen aber einige Bedingungen erfüllt sein. Denn erfolgreiche Immobilieninvestments sind kein Selbstläufer, sie benötigen ein kontinuierliches, professionelles Management. Aber gerade kleinere Institutionen haben häufig nicht die Mittel, einen externen Asset Manager für Immobilien einzuschalten. Und deren Finanz- und Vermögensverantwortlichen fehlt häufig die Kompetenz und die Zeit dafür.
Daher scheuen sich viele Verantwortliche in Stiftungen, kirchlichen oder anderen gemeinnützigen Organisationen vor der Geldanlage in Immobilien, obwohl sie dauerhafte und nachhaltige Erträge zur Erfüllung von gemeinnützige und wohltätige Aufgaben benötigen. Verantwortliche wollen aber keine Fehler machen, die den wirtschaftlichen Erfolg des Immobilieninvestments gefährden oder sogar gefährliche Haftungsfenster für sie selbst öffnen könnten. Sie brauchen daher Wissen und Strategien, um den Immobilien-Anlageerfolg mit System zu verbessern und sich selbst für bessere Entscheidungen zu qualifizieren.
Es findet oftmals keine Überprüfung des Anlageerfolgs statt
Viele Stiftungen, so zeigt der Blick in die Praxis, stehen bei ihren Immobilieninvestments vor bestimmten Herausforderungen. Häufig setzt sich der Immobilienbestand aus eher kleinen bis mittelgroßen Wohnimmobilien zusammen und ist weit in der Vergangenheit aufgebaut worden. Ebenso wurde das Immobilienportfolio in vielen Fällen nicht anhand von festen Investitionsleitlinien systematisch und zielgerichtet aufgebaut, sondern entstand eher zufällig, beispielsweise durch Erbschaften oder Schenkungen. Häufig wurden und werden auch ehrenamtliche Kräfte oder Branchenfremde mit dem Management des Immobilienportfolios betraut, die in der Regel zusätzlich noch weitere Aufgaben in der Stiftung übernehmen. Und das größte Problem: Es findet oftmals keine Überprüfung des Anlageerfolgs statt, und es existiert kein strukturierter Überblick über die Immobilien im Sinne eines Inventars.
Daher müssen Stiftungsverantwortliche für das erfolgreiche Immobilien-Portfoliomanagement grundlegende Begriffe und Zusammenhänge der Immobilienanlage, die Möglichkeiten der Inventur des Gebäudebestandes, der Mietverhältnisse und der Darlehen kennen, Planung und Analyse des Cashflows verstehen und sich mit der Aufdeckung von Potentialen zur Ergebnisverbesserung, der Identifikation und Beurteilung von Risiken und den Zielen und Instrumenten des Controllings befassen.
Ziel muss bei der Immobilien-Geldanlage am Anfang stehen
Es ist in der Regel einfach, ein Objekt mit entsprechendem Stiftungsvermögen zu erwerben. Damit das dauerhafte Ziel des Immobilieninvestments – nämlich die Kombination aus relevanten Ausschüttungen und mindestens einem Netto-Werterhalt bei einem potenziellen Verkauf – erreicht wird, ist das Management des Portfolios entscheidend. Der Anlageerfolg bei Immobilien wird vor allem durch die Mietrendite und Wertrendite bestimmt, also die Mieterlöse für den Cashflow und der Gewinn der Wertveränderung der Immobilie. Aus der Höhe der Mieterlöse ergibt sich die Eigenkapitalrendite, die durch den Einsatz von Fremdkapital entsprechend erhöht werden kann. Dieser Hebeleffekt ist ein zentraler Erfolgsbaustein für die Geldanlage in Immobilien, muss aber genau geplant werden, damit die Mieterlöse dauerhaft ausreichen, um die Darlehenszinsen zu decken. Der Hebel wirkt in beide Richtungen, was bei zu viel Optimismus zum Problem für eine Stiftung werden kann.
Auch die Frage, was konkret von der Miete übrigbleibt, ist ein wichtiger Aspekt. Die sogenannten Bewirtschaftungskosten (Verwaltungskosten, nicht umlagefähige Betriebskosten und Instandhaltungskosten sowie eventuelle Finanzierungskosten) müssen von den Brutto-Mieterträgen abgezogen werden.
Das alles zeigt, warum das Ziel bei der Immobilien-Geldanlage am Anfang stehen muss. Die gelungene strategische und operative Planung ist die wichtigste Prämisse beim Immobilien-Portfoliomanagement. Die Ebenen umfassen alle Fragen rund um Volumen, Zeitpunkt und Rendite von Immobilientransaktionen, die Veräußerungen von Objekten, die nicht mehr zur strategischen Zielvorgabe passen und die Erhöhung des Cashflows und/oder des Werts der Immobilie als strategische Ziele und die Ergebnisplanung der konkret im Portfolio vorhandenen Objekte in einem kurzfristigen (bis ein Jahr) und mittel- bis langfristigen Zeithorizont (drei bis zehn Jahre), unabhängig von der Frage, ob diese nun nach strategischen Gesichtspunkten ins Portfolio passen oder eben nicht (operative Ziele).
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