Das geht aufs Haus
Noch mal eine Weltreise machen oder den Kindern Startkapital schenken. Die eigenen vier Wände noch mal so richtig schön renovieren oder das viel zu groß gewordene Einfamilienhaus gegen eine zentral gelegene Wohnung tauschen – die Wünsche vieler Menschen, die kurz vor der Rente stehen sind vielfältig.
„Gerade Seniorinnen und Senioren wollen aktuell die Wertzuwächse, die das Haus oder die Wohnung über die letzten Jahrzehnte erfahren hat nutzen, um jetzt das Leben zu genießen“, weiß Fabian Thaler, Immobilienexperte bei der Vermögenverwaltung TOP Vermögen AG in Starnberg.
Vermögensverteilung von Eigenheimbesitzern nach Altersgruppen
Doch oftmals sind die finanziellen Spielräume im Alter nicht gegeben. Die eigene Immobilie macht nach Angaben des Immobilien- und Finanzierungsvermittlers Planethome bei den über 50-Jährigen in Deutschland schon mehr als 60 Prozent des vorhandenen Vermögens aus. Bei den über 70-Jährigen sind es mehr als 70 Prozent. Viele dieser Eigenheime sind abbezahlt, doch die Besitzer verfügen nur auf dem Papier über ein stattliches Vermögen. Ist die Rente knapp, können sie sich trotz eigenem Haus oft keine Sonderwünsche erfüllen. Im Gegenteil: „Eine alte Immobilie verschlingt beständig Geld für Instandhaltung und Reparaturen“, sagt Thaler. Das Eigenheim zu verkaufen ist eine Möglichkeit. Doch das wollen viele Eigentümer nicht. „Der Wunsch, in der eigenen Immobilie alt werden zu können, ist groß“, weiß der Vermögensexperte.
In diese Lücke stoßen seit ein paar Jahren findige Anbieter wie Wertfaktor, Engel & Völkers LiquidHome, Deutsche Teilkauf oder Heimkapital. Sie bieten Immobilieneigentümern an, zwischen 30 und 50 Prozent des Hauses oder der Wohnung zu kaufen. Die früheren Allein-Eigentümer bekommen dafür ein sogenanntes Wohn- oder Nießbrauchrecht. Das bedeutet, sie dürfen in ihrem Heim wohnen bleiben und es sogar vermieten und die Mieteinnahmen kassieren. Zudem bekommen Sie das Geld für den verkauften Teil sofort auf ihr Konto überwiesen und können sich davon ihre Wünsche erfüllen. Meist wird zudem ein Rückkaufsrecht vereinbart. Das bedeutet, die Eigentümer oder die Kinder können den veräußerten Teil irgendwann zurückkaufen.
Das klingt zunächst einmal gut, „doch einige die Modelle haben einen Haken“, warnt Ingo Schweitzer, Vorstand der AnCeKa Vermögensbetreuungs AG aus Kaufbeuren im Allgäu. So müssen die Bewohner für den verkauften Teil an den neuen Mit-Eigentümer ein monatliches Nutzungsentgelt zahlen. „Das ist eigentlich nichts anderes als eine Miete oder ein Zins für ein Darlehen“, sagt Schweitzer. Das Problem dabei: Die Höhe des Entgeltes ist meist nur für wenige Jahre festgeschrieben. Dann können die Anbieter sie anpassen. Je nach Vertrag richtet sich die Erhöhung nach der Inflation oder dem Referenzzins des 3-Monats-Euribor, dem Zinssatz zu dem sich Banken Geld leihen. „Das entspricht dann einem variablen Zins und ist für den ehemaligen Eigentümer der Immobilie nicht mehr planbar“, warnt Schweitzer. Bei steigenden Zinsen und Inflationsraten kann das teuer werden.
Wer für ein Viertel seiner 600.000 Euro teuren Immobilie 150.000 Euro ausbezahlt bekommt, zahlt rund 700 Euro im Monat Nutzungsentgelt. Selbst, wenn die Höhe für zehn Jahre festgeschrieben ist, fließt so die Hälfte des ausgezahlten Betrags an den Anbieter zurück. Außerdem fallen bei einem späteren Verkauf des verbliebenen Teils der Immobilie weitere Gebühren an. „Es lohnt sich, die Angebote genau durchzurechnen“, mahnt Immobilienexperte Thaler. Oft stelle sich heraus, dass ein Immobiliendarlehen einer Bank deutlich günstiger sei (siehe Interview).
Alternative Modelle wie die Immobilienverrentung mit Nießbrauch, lebenslangem Wohnrecht oder Leibrente sind in Deutschland kaum verbreitet. „Diese Modelle haben den Nachteil, dass die Rente oder der Nießbrauch den Wert der Immobilie für den Käufer deutlich verringert“, weiß Thaler. Die Verkäufer bekommen also weit weniger ausbezahlt als die Immobilie bei einem regulären Verkauf erzielen würde. Nur sehr langfristig denkende Kapitalanleger ließen sich in der Regel auf eine solche Konstellation ein. „Sinnvoll können solche Verkäufe innerhalb der Familie oder im Bekanntenkreis sein“, rät Thaler. Das sei zumeist günstiger und könne sich sogar steuerlich auszahlen.
Übersicht: Die beliebtesten Wege, um Ihre Immobilie flüssig zu machen
Teilverkauf
Beim Teilverkauf erwerben Anbieter bis zu 50 Prozent einer schulden- oder weitgehend schuldenfreien Immobilie. Die Verkäufer bleiben weiterhin Eigentümer des nicht verkauften Teils. Für dessen Nutzung fällt ein monatliches Entgelt an. Diese „Miete“ kann bis zu 6 Prozent des Wertes des verkauften Teils betragen. Zumeist ist das Entgelt indexiert, wird also in bestimmten Abständen an die Inflation oder an die allgemeine Zinsentwicklung angepasst. Das kann zu einer deutlichen Erhöhung führen. Auch die Instandhaltungskosten gehen in der Regel zulasten des Verkäufers.
Sale & Lease Back
Ein in Deutschland weniger verbreitetes Modell ist der klassische Verkauf der Immobilie an einen Kapitalanleger mit Rück-Miete. Der Käufer bekommt den Kaufpreis ausbezahlt. Gleichzeitig wird ein Mietvertrag geschlossen. Meist wird dabei eine bestimmte Zeit vereinbart, in der die Miete nicht erhöht wird. Die Lasten und Pflichten für die Immobilie trägt der neue Eigentümer. Der Ex-Eigentümer und neue Mieter hat aber das volle Risiko aus einem Mietvertrag, wie Mietsteigerungen und die Anmeldung von Eigenbedarf. Außerdem profitiert er nicht mehr von weiteren Wertsteigerungen der Immobilie.
Umkehrhypothek
Auch die Umkehrhypothek (Reverse Mortgage), die in angelsächsischen Ländern durchaus verbreitet ist, spielt in Deutschland wegen vieler rechtlicher Unsicherheiten kaum eine Rolle. Dabei nimmt der Immobilieneigentümer einen Kredit bei der Bank auf. Das Geld wird von der Bank auf einen Schlag oder als monatliche Rente ausbezahlt. Anders als bei einem normalen Immobiliendarlehen fallen meist keine Zinsen und keine Tilgung an. Am Ende der Laufzeit oder beim Tod des Eigentümers verkauft die Bank die Immobilie und bekommt dann Zinsen und die Tilgung. Der Eigentümer bekommt ein lebenslanges Wohnrecht. Die Immobilie kann aber nicht mehr vererbt werden. Außerdem verlangen die Banken in der Regel hohe Sicherheitsaufschläge, sodass der Auszahlungsbetrag sehr gering ist.
Leibrente, Wohnrecht und Nießbrauch
Beim einfachen Verkauf gegen ein Wohnrecht verkaufen die Eigentümer die Immobilie komplett und erhalten im Gegenzug eine Garantie, dass sie zeitlebens mietfrei in der Immobilie wohnen bleiben können. Der neue Eigentümer kann die Immobilie allerdings jederzeit weiterverkaufen, umgestalten oder renovieren. Das birgt Konflikte. Ist das Wohnrecht nicht im Grundbuch abgesichert, erlischt es mit einem Weiterverkauf der Immobilie. Auch profitiert nur der neue Eigentümer von einer weiteren Wertsteigerung der Immobilie.
Eine weitere Möglichkeit ist die Immobilienverrentung. Beim Modell der Leibrente kauft ein Investor die gesamte Immobilie und zahlt den Kaufpreis als lebenslange Rente aus. Auch eine Teilauszahlung des Betrages ist möglich. Die Rente verringert sich dann entsprechend. Verstirbt der Eigentümer, endet Zahlungspflicht. Es sei denn, es ist eine feste Laufzeit vereinbart. Dann gehen die Ansprüche für die restliche Zeit an die Erben über.
Für den Käufer ist das angesichts der ungewissen Lebenserwartung ein sehr spekulatives Geschäft. Der ehemalige Eigentümer bekommt auch hier ein lebenslanges Wohnrecht. Für die Instandhaltung und notwendige Reparaturen ist der neue Eigentümer verantwortlich.
Innerhalb der Familie kann sich so eine Leibrente lohnen. Durch die Rente handelt es sich auch bei einer Schenkung der Immobilie an die Kinder um einen Verkauf. Damit fällt keine Schenkungssteuer an. Die Rentenzahlung muss allerdings versteuert werden.
Interview: Für wen lohnt sich der Teilverkauf einer Immobilie?
Immer häufiger stößt man derzeit auf Werbung von Firmen, die einen Teilverkauf. Ist das ein Modell, dass Sie Ihren Kunden empfehlen?
Ingo Schweitzer: Das Modell eignet sich meiner Meinung nach nur für eine sehr kleine Zielgruppe. Ältere Menschen, die eine abbezahlte Immobilie aber keine Kinder oder sonstige Erben haben, können so Nutzen aus ihrem Heim ziehen, für das sie meist lange gespart haben. Auch für Eigentümer, bei denen die Kinder nicht auf das Erbe angewiesen sind, kann der Teilverkauf eine Alternative sein.
Was sind denn die Nachteile des Modells?
Schweitzer: Als ehemaliger Eigentümer zahlen Sie für den verkauften Teil ein sogenanntes Nutzungsentgelt an den neuen Mit-Eigentümer. Diese „Miete“ kann über die Jahre ganz schön teuer werden und den Verkaufspreis weiter schmälern. Zudem kommen oft noch Gebühren wie ein „Durchführungsentgelt“ hinzu, wenn später einmal der verbleibende Teil der Immobilie verkauft wird. Außerdem bleibt der Alt-Eigentümer für alle Instandhaltungsausgaben verantwortlich. Man sollte also genau rechnen, ob sich so ein Teilverkauf lohnt.
Was ist denn die Alternative?
Schweitzer: Eine einfache und zumeist günstige Möglichkeit, mehr Geld für Wünsche zu haben, ohne das Haus oder die Wohnung verkaufen zu müssen, ist der klassische Immobilienkredit. Bei einer abbezahlten Immobilie beleihen Banken oft bis zu 50 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie. Das Geld lässt sich dann frei verwenden. Wer keine Erben hat, kann auch einen endfälligen Kredit vereinbaren. Dann fallen während der Laufzeit nur die Zinsen an. Der Kredit wird erst mit dem Verkauf des Hauses getilgt.
Da gibt es aber das Argument, dass Banken bei älteren Eigentümern mit Hinweis auf regulatorische Vorgaben keine Darlehen mehr vergeben.
Schweitzer: Das stimmt in der Praxis so nicht. Es gibt durchaus Banken und Finanzierungspartner, die Immobilienkredite auch an Kunden im fortgeschrittenen Lebensabschnitt vergeben. Ein unabhängiger Experte kann hier bei der Suche und der Verhandlung der Konditionen unterstützen.
Wie bestimme ich den heutigen Wert meiner Immobilie?
Wie viel ist eine Immobilie Wert? Darüber gehen die Meinungen vor allem bei einem Kauf oder Verkauf oft weit auseinander. Der Eigentümer sieht in dem Haus oder der Wohnung oft einen ideellen Wert, etwa weil er darin aufgewachsen ist. Außerdem hat er ja über die Jahre viel Arbeit und Geld hineingesteckt. Der Käufer sieht dagegen, was er alles umbauen und modernisieren will und zieht diese Kosten vom Wert ab.
Darum ist es sinnvoll, einen unabhängigen Immobilienfachmann den Wert einer Immobilie bestimmen zu lassen. Am günstigsten ist das, indem man einen Makler beauftragt. Dieser schätzt den Wert zumeist kostenlos anhand von Erfahrungswerten. Einige Makler setzen dabei einen höheren Preis an, in der Hoffnung, von dem Verkäufer den Auftrag zu bekommen. Andere gehen zu niedrig heran, in der Hoffnung, das Objekt schnell und damit ohne viel Arbeit verkaufen zu können. Sinnvoll ist es daher, sich zwei oder drei Einschätzungen zu holen und dann einen Mittelwert zu bilden.
Wer einen möglichst genauen Wert haben möchte, etwa weil die Immobilie vererbt wurde und nun das Finanzamt die Erbschaftssteuer festsetzt, oder der Verkaufserlös ohne Streit unter den Erben aufgeteilt werden soll, sollte einen Gutachter beauftragen. Freie Immobiliensachverständige und Sachverständige sind günstiger, erstellen aber keine Wertgutachten, die etwa vom Finanzamt oder vor Gericht anerkannt werden. Dafür gibt es staatlich anerkannte Immobiliengutachter. Die Kosten liegen meist zwischen 0,5 und 1,5 Prozent des ermittelten Immobilienwertes.
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