Immobilien: Das passiert jetzt mit Immobilienaktien-Fonds
Kürzlich hat auch die EZB die Zinswende angekündigt, während die Bundesbank vor Überbewertungen im Immobilienmarkt von 15 bis 60 Prozent warnte. Ist das jetzt also ein guter Einstiegszeitpunkt in Immobilienaktienfonds?
Samir Zakaria: Immobilienaktien haben in der letzten Zeit sehr stark nachgegeben und liegen in der Regel im Kurs deutlich unter dem inneren Vermögenswert ihrer Immobilienportfolios. Ob jetzt bereits wieder ein guter Zeitpunkt für den Einstieg besteht, liegt vor allem an der Bewertung des Einflusses von Inflation und Zinswende auf den Immobilienmarkt. Aus unserer Sicht sollten die Zinsschritte der EZB mittelfristig greifen, wobei wir wahrscheinlich aufgrund der De-Globalisierung dauerhaft mit einer höheren Inflation leben müssen als in den 2010er Jahren.
Die Auswirkungen der Inflation auf Immobilien und damit auf Immobilienaktien muss man von zwei Seiten betrachten. Höhere Mieten aufgrund gestiegener Inflation erhöhen die Immobilienwerte und höhere Verwaltungskosten verringern sie. Der Marktwert von Immobilien wird allerdings auch durch die Entwicklung der Zinssätze verändert. Die übergeordnete Frage hierbei ist, welche Auswirkungen die Zinserhöhungen auf die Immobiliennachfrage haben. Hier sind wir der Meinung, dass durch die Angebotsknappheit ein Nachfrageüberhang, vor allem in guten Lagen, bestehen bleiben wird.
Diejenigen, die eine Immobilie suchen, dürften sich zudem aus Sorge vor steigenden Zinsen mit dem Kauf beeilen und die Nachfrageseite weiter stärken. Der Immobilienmarkt könnte die Zinswende allerdings schon eingepreist haben, zumal die Zinserwartungen am langfristigen Ende bereits wieder seitwärts tendieren.
Von daher ist es wahrscheinlich ein guter Einstiegszeitpunkt für Immobilienaktien und damit auch Immobilienaktienfonds, da sich die Kurse der Unternehmen mittelfristig wieder den Marktwerten der Immobilien in den jeweiligen Portfolien annähern sollten. Kurzfristig kann allerdings das negative allgemeine Marktsentiment zu weiteren Kursabschlägen führen. Wichtig ist, zu prüfen, in welche Immobilienmärkte die Immobilienaktienfonds investieren und wie diese einzuschätzen sind.
Spricht das aktuelle Verhältnis des Börsenwertes zum inneren Vermögenswert des Immobilienportfolios für einen Einstieg?
Zakaria: Ja, allerdings kann es kurzfristig weitere Abschläge geben, da Immobilienaktien auch nicht vor allgemeinen Marktverwerfungen gefeit sind. Insbesondere die Sorge vor einer Rezession und etwaigen Stagflation ist nicht von der Hand zu weisen. Allerdings dürfte einiges schon durch die bereits erfolgten Kursrückgänge eingepreist sein.
Eine gute Möglichkeit ist es, in solchen Phasen sukzessive in den Markt zu gehen. Auch sollten Immobilienaktien immer nur eine Beimischung sein und das Portfolio eine breitere Branchenallkation haben, um branchenimmanente Risiken zu reduzieren.
Was sollten Anleger bei der Auswahl von Immobilienaktienfonds berücksichtigen?
Zakaria: Es sollte darauf geachtet werden, dass Immobilienaktienfonds je nach Fonds unterschiedliche regionale und sachliche Schwerpunkte haben. USA und Europa sowie Gewerbe- und Wohnimmobilien sind hier gängige Märkte. Auch sollten etwaige Währungsrisiken berücksichtigt werden.