Im Fonds-Check: Deka-ImmobilienEuropa von Deka Investments (Teil 1)
Wie legt der Fonds das Geld der Anleger an?
Der Deka-ImmobilienEuropa (ISIN: DE0009809566) ist nach dem Fondsvolumen der größte offene Immobilien-Fonds Deutschlands. Zum Ende des Jahres 2020 verwaltete die Geschäftsführung von Deka Immobilien – einen oder eine nach außen kommunizierte Fondsmanagerin gibt es für den Deka-ImmobilienEuropa nicht – ein Fondsvolumen von über 17 Mrd. Euro. Auch hier spiegelt sich die Affinität der deutschen Investoren für Immobilien wider. Nur zum Vergleich: Die drei größten deutschen Aktienfonds kommen nicht einmal zusammen auf diese Summe.
Wie der Name es bereits vermuten lässt, wird aber nicht nur in deutsche Immobilien investiert, sondern in Immobilien europaweit. Der Fokus liegt jedoch auf Deutschland und den anderen großen Industrienationen Europas. Ein Blick in den von der Deka veröffentlichten Jahresbericht 2020 (aus dem auch die weiteren Zahlen stammen) zeigt, dass die Immobilien in Deutschland, Großbritannien und Frankreich zusammen bereits etwa elf Mrd. Euro des Fondsvolumens einnehmen.
Strukturell setzt der Deka-ImmobilienEuropa auf Gewerbeimmobilien und insbesondere auf Büroflächen (ca. 61,7 Prozent). Mit großem Abstand folgen dann Ladenflächen in Handel und Gastronomie, die Deka zusammen auf ca. 19,5 Prozent beziffert. Insgesamt ist der Fonds an 139 verschiedenen Immobilien direkt oder indirekt beteiligt. Lässt man die Liquidität im Fonds außen vor, dann liegt der durchschnittliche Wert pro Immobilie bzw. Beteiligung bei knapp über 100 Mio. Euro. Die zehn wertvollsten Immobilien des Portfolios liegen sogar jenseits der 300 Mio. Euro, wie z.B. der 200 Meter hohe „Tower 185“ nahe der Frankfurter Messe, der auf einen Verkehrswert von ca. 312 Mio. Euro kommt. Man kann also sagen, dass nicht nur der Fonds zu den Platzhirschen der deutschen Fondslandschaft gehört. Auch die gehaltenen Immobilien auf den Plätzen der europäischen Großstädte fallen sichtbar auf.
Was sind die Stärken und Schwächen dieser Strategie?
Man könnte nun natürlich kritisieren, dass 300 Mio. Euro teure Schwergewichte eine gewisse Unbeweglichkeit ins Portfolio bringen. Denn Gebäude solcher Größe sind einfach schwieriger zu veräußern als kleinere Objekte. Aber am Ende muss man festhalten, dass es bewusst zur Strategie des Fonds gehört, dass man sich für solche Prestigeobjekte entscheidet.
Das vergleichsweise hochwertige Immobilien-Portfolio des Deka-ImmobilienEuropa führt offensichtlich dazu, dass die Mieter der Immobilien entsprechend zahlungskräftig sind. Das sieht man daran, dass auch in Krisenzeiten noch verhältnismäßig wenig Leerstand und Mietausfälle entstehen. Zwar hat die Rating-Agentur Scope den Fonds um eine Stufe abgewertet, doch das ist angesichts des weiterhin guten Ratings noch kein Beinbruch. Und nach mehreren Monaten Lockdown könnte die Lage deutlich schlimmer sein. So gesehen ein Pluspunkt und eigentlich eine gute Ausgangsbasis, um langfristig eine gute Netto-Mietrendite für die Anleger zu erzielen. Man kann dem Fonds-Management also attestieren, dass es in dem Bereich, den es beeinflussen kann, seine Hausaufgaben gemacht hat. Nämlich der Auswahl guter Immobilien an guten Standorten, erworben zu guten Preisen. Auch dass Ladenflächen nur eine Nebenrolle (wenn auch die größte) im Portfolio spielen, ist positiv zu bewerten, da Shopping-Malls u.a. dank E-Commerce seit Jahren ein schwieriges Pflaster sind.
Doch wie sieht es mit externen Faktoren aus, auf die das Management keinen Einfluss hat und die dennoch relevant sind für die Rendite offener Immobilienfonds? Dass eine Pandemie, die zur Schließung von Hotels, Handel und Gastronomie führt, absolut unvorteilhaft ist, versteht sich von selbst. Doch dies sollte ein eher temporäres Thema bleiben.
Noch länger dürfte das Niedrigzins-Umfeld den Deka-ImmobilienEuropa beeinflussen. Da stellt sich die Frage: Profitiert man als Fonds davon, weil man sich selbst zu niedrigen Zinsen verschuldet, um Liquidität für den Erwerb neuer Immobilien zu haben? Oder ist es eher nachteilig, weil man selbst auf genügend Liquidität sitzt, die man aber nicht verzinst anlegen kann, wenn gerade keine interessanten Objekte auf dem Markt sind.
Welches der beiden Szenarien für den Deka-ImmobilienEuropa zutrifft, lässt sich mit einem kurzen Verweis darauf beantworten, dass die Deka seit 2019 die Annahme neuer Gelder für den Fonds massiv eingeschränkt hat. Zurzeit werden nur noch bestehende Sparpläne ausgeführt. Man sieht offensichtlich keinen Vorteil darin, weitere Liquidität anzuhäufen, die man nicht verzinsen kann. Neue Objekte kann man momentan wohl auch aus der bestehenden Liquidität finanzieren. Ableiten lässt sich daraus aber auch, dass das Fondsmanagement in den europäischen Metropolen momentan kein Marktumfeld sieht, in dem es sich lohnt, auf eine größere Shoppingtour zu gehen. Und man gleichzeitig der eigenen Philosophie bezüglich Preis und Qualität treu bleiben will. Ändert sich diese Situation wieder zum Besseren, dann bestünde natürlich für die Deka die Möglichkeit, dass man die Tore wieder öffnet.
Eine weitere Herausforderung dürfte für offene Immobilienfonds ganz allgemein in der Frage liegen, ob der Bedarf nach Büroimmobilien in Europa überhaupt weiter steigt. Als SAP im Jahre 2018 kommunizierte, dass die damals 22.000 Mitarbeiter in Deutschland zukünftig selbst entscheiden können, ob sie vorwiegend im Büro oder im Home Office arbeiten wollen, wurde das in der Öffentlichkeit eher als progressive und familienfreundliche Firmenpolitik aufgenommen. Intern machten die SAP-Mitarbeiter Witze darüber, ob man es wirklich so dringend nötig hat, an der Miete für Büroarbeitsplätze zu sparen.
Und hier liegt das Problem für die Vermieter: Unternehmen wie SAP sind (zumindest in Deutschland) Vorreiter darin, die internen Systeme über Cloud-Lösungen von einem festen Arbeitsplatz bzw. Netzwerk unabhängig zu machen und somit u.a. auch Home Office zu ermöglichen. Diesen Service verkaufen die Branchenriesen der IT inzwischen an andere Unternehmen in allen Größen. Schaut man sich beispielsweise die Geschäftszahlen von SAP, Microsoft und Amazon an, dann sieht man, dass solche Cloud-Lösungen zu den großen Wachstumstreibern gehören. Für den Vermieter von Büroimmobilien bedeutet jeder neue Firmenkunde von Amazon Web Services und Konsorten, dass potenziell gerade einer seiner Mieter dabei ist, seine Arbeitsplätze ortsunabhängig zu machen.
Eine Pandemie ist dabei natürlich ein zusätzlicher Katalysator, der viele Unternehmen zwingt, die Möglichkeiten dafür auszuloten, wenn man seine Belegschaft nicht vollumfänglich in Großraumbüros versammeln möchte. Das heißt zwar nicht, dass damit zukünftig alle Arbeitsplätze in Bürogebäuden überflüssig werden. Doch ist es ein realistisches Szenario, dass viele Unternehmen in einigen Jahren weniger Fläche mieten als heute. Oder wachsen können, ohne dafür mehr Fläche zu benötigen. Ursächlich werden dann wohl sein: Kosteneinsparungen bei der Miete, Reorganisation der Betriebsstrukturen sowie der Wunsch junger Fachkräfte, dass sie mit der grundsätzlichen Möglichkeit auf Homeoffice Job und Familie besser vereinen können.
Was dies für den Immobilienmarkt und die offenen Fonds bedeutet, lässt sich noch nicht für jeden Fonds genau prognostizieren. Denn es müssen nicht zwangsläufig alle in gleichem Maße von diesem Trend getroffen werden. Nehmen die namhaften Mieter in den guten Lagen zukünftig weniger Fläche ab, dann ist es gut möglich, dass Mieter aus der zweiten Reihe die Chance ergreifen und umziehen, wenn der Preis passt. Vorteilhaft für die Entwicklung Netto-Mietrendite wäre das zwar trotzdem nicht, aber immerhin hätte man dann beim Deka-ImmobilienEuropa wohl weniger Leerstand zu verzeichnen als Anbieter schlechterer Lagen.
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