Immobilien intelligent übertragen – wenn Liquidität zur eigentlichen Herausforderung wird
In der Vergangenheit führten Gespräche zur Übertragung von Immobilien im Familienverbund fast immer zu den beiden bekannten Gestaltungen: Schenkung unter Nießbrauchvorbehalt oder Wohnrecht. Seit einem aktuellen Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) ist jedoch eine weitere Lösung deutlich attraktiver geworden: der Verkauf einer Immobilie gegen ein zinsloses Verkäuferdarlehen.
Der BFH hat mit Urteil vom 24.03.2026, Az. VIII R 1/23, seine bisherige Rechtsprechung geändert und entschieden, dass eine ausdrücklich zinslose Kaufpreisstundung beim Verkauf einer Immobilie aus dem Privatvermögen grundsätzlich keine fiktiven Kapitaleinkünfte auslöst. Voraussetzung ist, dass vertraglich eindeutig geregelt wird, dass sämtliche Raten ausschließlich der Tilgung des Kaufpreises dienen und kein Zinsanteil vereinbart ist. Was zunächst nach einer rein steuerrechtlichen Feinheit klingt, eröffnet in der Praxis interessante Gestaltungsmöglichkeiten.
Ein typischer Fall aus der Beratung
Die Eltern möchten ihr Eigenheim oder ein Mehrfamilienhaus bereits heute auf die nächste Generation übertragen. Das Kind kann oder soll den Kaufpreis jedoch nicht über eine Bank finanzieren. Stattdessen verkauft die Familie die Immobilie zum Verkehrswert, während die Eltern den Kaufpreis über viele Jahre stunden. Es handelt sich dabei um ein sogenanntes Verkäuferdarlehen: Der Käufer zahlt den Kaufpreis dabei nicht an eine Bank, sondern in vereinbarten Raten direkt an den Verkäufer. In unserm Fall zahlt das Kind die vereinbarten Raten direkt an die Eltern – ganz ohne Bank – und, sofern gewünscht, nun auch ohne Verzinsung möglich.
Gerade bei selbstgenutzten Immobilien kann dieses Modell erstaunlich gut funktionieren. Die Eltern wohnen weiterhin im Haus und zahlen künftig eine marktübliche Miete an ihr Kind. Je nach Ausgestaltung können sich Mietzahlungen und Kaufpreisraten wirtschaftlich weitgehend ausgleichen. Das Kind kann Abschreibungen und Aufwendungen im Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie steuerlich geltend machen. Gleichzeitig erfolgt die Vermögensübertragung bereits zu Lebzeiten. Das ist häufig ein zentrales Ziel vieler Familien.
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Steuerliche Auswirkungen im Blick behalten
Bei vermieteten Immobilien lohnt sich ein genauer Blick. Anders als bei einer Schenkung unter Nießbrauch erzielt künftig das Kind die Mieteinnahmen. Gleichzeitig entsteht durch den entgeltlichen Erwerb – also den Kauf der Immobilie gegen Zahlung eines Kaufpreises – neues Abschreibungspotenzial. Das bedeutet, dass der Gebäudeanteil steuerlich über viele Jahre abgeschrieben werden kann. Das kann die steuerliche Belastung aus den Vermietungseinkünften spürbar reduzieren und verbessert oftmals die Wirtschaftlichkeit der gesamten Gestaltung.
Wie so oft in der Steuerplanung gilt jedoch: Es gibt keine Patentlösung. Eine zinslose Kaufpreisstundung ist nicht automatisch die beste Variante. Erzielt das Kind hohe steuerpflichtige Einkünfte, kann ein angemessen verzinstes Verkäuferdarlehen sogar günstiger sein, weil die Zinsen als Werbungskosten berücksichtigt werden können. Entscheidend sind immer die persönlichen Einkommens- und Vermögensverhältnisse aller Beteiligten.
Ebenso wichtig ist eine saubere Umsetzung. Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten und eine mögliche Zinsfreiheit müssen eindeutig im notariellen Kaufvertrag geregelt und anschließend tatsächlich wie vereinbart durchgeführt werden. Nur dann entfaltet die Gestaltung ihre steuerliche Wirkung. Genau darin liegt für mich die eigentliche Botschaft des BFH-Urteils. Gute Finanzplanung besteht nicht darin, möglichst viele Steuersparmodelle zu kennen. Sie besteht darin, Vermögen, Liquidität, Altersvorsorge und Familieninteressen so miteinander zu verbinden, dass eine Lösung entsteht, die langfristig trägt. Das Urteil eröffnet hierfür einen zusätzlichen Baustein. Und genau solche Bausteine machen am Ende häufig den Unterschied zwischen einer guten und einer wirklich gelungenen Vermögensnachfolge. Bitte wenden Sie sich für eine konkrete steuerliche Planung an ihren Steuerberater.
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Nicht nur über ein Testament lässt sich der finanzielle Nachlass regeln. Erblasser, die sicher gehen wollen, dass ihr Vermögen zusammengehalten wird, können über eine Stiftung noch weit über den Tod hinaus Vorkehrungen treffen.
Der nächsten Generation etwas zu vermachen, kann nicht nur Freude bringen. Durch frühzeitige Vorkehrungen können unschöne Auseinandersetzungen über die Nachlassverteilung und unnötige Steuerzahlungen vermieden werden.
Wer Vermögen an seine Kinder verschenkt, will nicht, dass das Finanzamt bei der Erbschaftssteuer zuschlägt. Ein Weg, Geld einfach und steuerschonend zu übertragen, sind sogenannte Nießbrauchdepots. Bei Immobilien ist dieser Weg vielen bekannt. Was nur wenige Wissen: ein ähnliches Prinzip greift bei Aktien, Fonds, Anleihen & Co. Im Interview gibt Vermögensverwalter und Nachfolgeexperte Samir Zakaria, Tipps, was beim Nießbrauchdepot unbedingt zu beachten ist.
