REITs: So Investieren Sie in Immobilien, ohne eine zu kaufen
Was ist ein REIT – und wie funktioniert er?
Ein REIT (Real Estate Investment Trust) ist eine Aktiengesellschaft, die den überwiegenden Teil Ihres Kapitals für den Kauf von Immobilienvermögen einsetzt. Man kann sich einen REIT wie einen Fonds vorstellen, der das Geld der Anleger bzw. Aktionäre allerdings nicht in Anleihen oder Aktien, sondern in Immobilien und Grundstücke investiert.
Die Idee ist es, Immobilienanlegern ein diversifiziertes Portfolio zu erschwinglichen Preisen anzubieten. Ähnlich eines Fonds werden die Gelder der Anleger dafür gebündelt, hier in einer Aktiengesellschaft. Die Gewinne aus den Immobilien werden zu mindestens 85% an die Aktionäre ausgeschüttet.
Welche Vor- und Nachteile haben diese im Vergleich zu einem Direkterwerb oder einem offenen Immobilienfonds?
Zakaria: REITs sind von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit; es handelt sich um so genannte steuerbegünstige Immobilienaktien. Daher können REITs eine höhere Dividende ausschütten als klassische Aktiengesellschaften. Die Anleger können aufgrund beständiger Mieteinnahmen der Immobilien mit regelmäßigen und gut planbaren Dividenden rechnen, die auch zu einem vergleichsweise stabilen Kursverlauf beitragen.
Im Vergleich zwischen REITs und dem Direkterwerb von Immobilien ist die Dividendenrendite in der Regel höher als die Mietrendite von selbst erworbenen Objekten. Das liegt daran, dass der Marktwert der REITs an der Börse oft unter dem Marktwert ihrer Immobilien liegt. Man erwirbt die Immobilien in diesem Fall mit einem Abschlag. Dennoch profitiert man auch als Aktionär von den Wertsteigerungen der Immobilien, da die Kurse der REITs häufig parallel zu den Entwicklungen der Immobilienwerte laufen.
Insbesondere bei einem breiten Aktienmarktrückgang, vor dem auch REITs nicht gefeit sind, können REITs schnell zu „Schnäppchen“ werden. Die Kurse der REITs erholen sich in der Regel schnell wieder und nähern sich den Marktwerten der Immobilien an, sobald die Panik an den Börsen verflogen ist. Die Korrelation zu anderen Branchen ist gering, so dass REITs das Aktienportfolio gut diversifizieren können. Allerdings obliegen auch REITs den branchenimmanenten Risiken, die beispielsweise in der Finanzkrise zu Tage kamen, als Immobilien einen deutlichen Wertverfall verzeichneten. In einem solchen Fall, sind zurückgehende Kurse der Immobilienaktien natürlich gerechtfertigt.
Ein weiterer Vorteil von REITs gegenüber dem Direkterwerb ist die große Streuung. Das heißt, Klumpenrisiken wie beim Direktkauf einer Immobilie werden vermieden. Zudem fallen keine Kosten wie Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Maklerkosten an. In der Folge ist man entlastet von Handwerkerthemen oder Mietersuche, da die Objekte im REIT von Profis verwaltet werden. Aufgrund strenger Publizitätspflichten ist man bei REITs dennoch im Bilde, wie sich die Immobilien und Mieteinnahmen entwickeln. REITs verbinden die Wertbeständigkeit von Immobilien mit der Effizienz und Transparenz der Aktienmärkte.
Im Vergleich zu offenen Immobilienfonds können REITs kostengünstig an der Börse erworben werden und es fallen keine hohen Ausgabeaufschläge an. Ohne viel eigene Verantwortung kann man als REIT-Investor von der interessanten Anlageklasse Immobilien profitieren. Allerdings ist zu prüfen, ob der REIT nicht zu viele Schulden aufgenommen hat, da dies ein Risikofaktor für das Unternehmen ist, auch wenn sich seine Immobilien gut entwickeln.
Erwartung privater Haushalte zu Immobilienpreis-Entwicklung:
Wie kann ich am besten einen REIT erwerben und welche Angebote am Markt sind empfehlenswert?
Zakaria: Die REITs haben eine Wertpapierkennnummer und können über seine Depotbank direkt vom Anleger gekauft werden. Zu beachten ist, dass es eine große Zahl von REITs mit unterschiedlichen Schwerpunkten gibt. Wohn-REITs verwenden beispielsweise das Kapital für Investition in Mehrfamilienhäusern. Gewerbe-REITs investieren wiederum in Gewerbeimmobilien wie z.B. Einkaufszentren. Je nach Schwerpunkt des REITs unterscheiden sich auch Chancen und Risiken.
Wie schätzen Sie allgemein den Immobilienmarkt 2022 ein: Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien und das in Deutschland und international?
Zakaria: Angespannte Wohnmärkte werden im Jahr 2022 weiterhin Preissteigerungen erleben. In der Hauptstadt Berlin werden die ambitionierten Pläne der Politik nicht zu einer schnellen und spürbaren Entlastung des hohen Bedarfs führen.
Viele bislang nicht besonders beachtete Städte werden weiterhin Wachstum im Neubaubereich und in den Mietentwicklungen verzeichnen.
Die Bundespolitik wird neue Schwerpunkte im Förderbereich setzen. Neben Solarenergie und weiteren nachhaltigen Techniken sollen die bisherigen Überlegungen zum sozialen Wohnungsbau angepasst werden.
Es ist wichtig, dass neue Investoren die langfristigen Zinsen im Auge behalten. Sprunghafte Anstiege können Aufschwünge in allen Märkten jäh unterbrechen. Es dürfte vorteilhaft sein, über möglichst lange Zinsbindungen nachzudenken.
Die Gewerbemärkte erleben durch die pandemische Entwicklung eine Veränderung in Teilmärkten. Home-Office, der steigende Einfluss von Versandhäusern und die erwarteten Veränderungen für die Industrie und das Handwerk in Bezug auf neue ökologische Schwerpunkte werden viele Gewerbestandorte in Frage stellen. International ist zu beobachten, dass die Pandemie das Interesse an Wohneigentum massiv verstärkt hat. Dies führte zu enormen Preissteigerungen insbesondere in Metropolen. Für Investoren, die international agieren wollen, bedeutet dies, genau hinzuschauen, wo noch Nachholbedarf ist. Wichtig ist es, die Komplexität internationaler Investitionen nicht zu unterschätzen. Hier ist es ratsam, sich rechtlich-steuerliche Unterstützung zu suchen und auch genau zu überlegen, welche Rechtsform für die Immobilieninvestitionen am sinnvollsten ist.
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