Immobilienkauf zu Niedrigzinsen – Chance oder Risiko?
Billiges Baugeld für unter ein Prozent jährlich und zehn Jahre Zinsbindung. 2010 war so etwas noch unvorstellbar. Da waren Häuslebauer froh, ein Angebot mit knapp unter vier Prozent zu bekommen. Und vor 20 Jahren waren noch über sechs Prozent an der Tagesordnung. Aber die heutigen Traumkonditionen haben auch enorme Nachteile. Denn mit den sinkenden Zinsen klettern die Preise. Laut einer Studie des Immobilienmarktforschers vdp Research legten die Preise für selbstgenutztes Wohneigentum in den letzten zehn Jahren stark zu. Berlin ist mit 127 Prozent an der Spitze, gefolgt von München mit 110 Prozent. Für Stuttgart liegt der Wert bei 77 Prozent. Nicht überall war der Anstieg so hoch. Aber der Trend zum teuren Betongold existiert deutschlandweit. Auf eine Sicht von zehn Jahren werden im Durchschnitt rund 60 Prozent mehr bezahlt als heute. Also doch besser mieten statt kaufen – und das trotz Top-Baugeldkonditionen?
Wohnimmobilie fürs gute Gefühl
„Bei jeder selbstgenutzten Immobilie schwingt ein erhebliches Stück Emotion mit, denn man richtet hier sein privates Leben ein“, weiß Karl-Heinz Geiger, Geschäftsführer der SVA Vermögensverwaltung Stuttgart: „Wer aus Renditeaspekten in Immobilien investieren will, wählt besser andere Wege.“ Mit mieten statt kaufen fährt man unter rein finanziellen Aspekten oft besser. Denn trotz der günstigen Baugeldkonditionen muss auch ein Kredit von mehreren hunderttausend Euro irgendwann zurückgezahlt werden. Nur die gesparte Miete im Blick zu haben, greift da oft zu kurz. In das Eigenheim muss regelmäßig investiert werden. Für unerwartete Reparaturen sollte immer eine ausreichende Reserve vorhanden sein.
Das gilt auch für Eigentumswohnungen und Co., die als Kapitalanlage für die Altersvorsorge erworben werden. Diese haben oft noch einen zusätzlichen Nachteil: „Viele Investoren neigen dazu, Immobilien ausschließlich im heimischen Umfeld zu erwerben“, sagt Vermögensverwalter Geiger „bei veränderten Standortfaktoren kann dies zu massiven Vermögensschäden führen.“
Fest angelegt
In Zeiten von Niedrigzinsen und schwankenden Aktienmärkten erscheint Betongold aber trotzdem vielen als sichere Bank. „Wer nur kleinere Beträge investieren kann oder Immobilieninvestments international streuen will, für den können Immobilienaktien, -fonds und -beteiligungen eine gute Option sein“, sagt Michael Blanz, Vorstand bei der ALPS Family Office AG aus Dietmannsried im Allgäu: „Aber natürlich muss hierbei beachtet werden, dass dieses Geld in der Regel länger fest liegt. Auch bei den Konditionen muss man genau hinsehen.“ Grundsätzlich ist derzeit sehr viel Kapital am Markt unterwegs und begehrte Lagen werden immer teurer. „Gleichzeitig leiden viele Branchen wie Einzelhandel, Gastro oder Hotels unter den Folgen der Corona-Pandemie. Die Mieten sowohl im Gewerbe- als auch im Wohnimmobilienbereich steigen seit Jahren langsamer als die Kaufpreise“, warnt Vermögensverwalter Blanz. Betongold ist kein sicherer Selbstläufer. Und egal ob bei der günstigen Finanzierung des Eigenheims oder beim Erwerb einer Immobilie als Investment sollte nicht alles auf eine Karte gesetzt werden.
Immer günstigeres Baugeld
So günstig wie heute war es in den letzten zwei Jahrzehnten noch nie: Geld leihen für Bauprojekte. Wer heute einen Kredit mit zehn Jahren Zinsbindung aufnimmt, zahlt oft unter ein Prozent im Jahr. Vor 20 Jahren war das noch erheblich teurer, hier lag der Schnitt über sechs Prozent.
Pro oder contra lange Zinsbindung?
Früher konnte man richtig Pech beim Baugeld haben. Wer einen Vertrag mit zehn Jahren Zinsbindung abschloss, bezahlte einen Zinsaufschlag für diese Sicherheit und musste tatenlos zusehen, wenn die Zinsen fielen. Wer zum Beispiel im Jahr 2000 so einen Vertrag mit 6,5 Prozent im Jahr abschloss, hätte das 5 Jahre später bereut, denn da war es mit unter vier Prozent deutlich günstiger. Vorteil langer Laufzeiten bleibt aber, die Berechenbarkeit und der Schutz vor steigenden Zinsen. Momentan sind die Konditionen so günstig, dass die Zinsbindung eigentlich gar nicht lang genug sein kann. Denn das Risiko eines weiteren Zinsverfalls unter null Prozent besteht zwar theoretisch, aber die Wahrscheinlichkeit von Zinserhöhungen in einigen Jahren ist deutlich höher. Zudem gibt es die Möglichkeit einer Sonderkündigung nach zehn Jahren, die gesetzlich bei allen Verträgen besteht. Also im Moment klares Pro für lange Zinsbindungen.
Diese Informationen stellen keine Anlageberatung dar. Für Anlageentscheidungen wenden Sie sich bitte an ihren persönlichen Berater.
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