Immobilien: Diese Folgen hat die Zinserhöhung der EZB für Betongold
Welche Zinserhöhung(en) sehen Sie bis Mitte 2023?
Uwe Eilers: Die Zinsen könnten bis Mitte 2023 durchaus deutlich steigen. Das heißt, die Zehn-Jahres-Zinsen für erstrangige Baudarlehen könnten von jetzt 2 auf 3,5 Prozent steigen.
Wo liegen die Mietrenditen aktuell im Schnitt?
Eilers: Die Mietrenditen in Deutschland sind höchst unterschiedlich. Selbst innerhalb der Städte gibt es erhebliche Unterschiede. Je besser die Lage und die Ausstattung, desto niedriger ist im Regelfall die Mietrendite. Diese kann somit zwischen 1,5 und 7 Prozent liegen. Schlecht vermietbare Lagen und Wohnungen mit einem sozial schwachem Mieterbestand können leicht (vermeintliche) Renditen von 6 bis 7 Prozent erreichen. Real werden diese Renditen eher selten erzielt, da es immer mal Leerstände gibt oder Mieter, die zahlungsunwillig oder gar zahlungsunfähig sind. Auch nötige Renovierungen und Sanierungen schmälern die Mietrenditen oft beträchtlich.
Rechnen Sie mit einer sinkenden Nachfrage nach Immobilien, wenn die Zinsen steigen?
Eilers: Mit steigenden Zinsen werden die Finanzierungen erheblich teurer. Bei gleich bleibenden Mieten, die aktuell kaum noch weiter hochzuschrauben sind, wird die Nachfrage auf dem aktuellen Preisniveau erheblich fallen.
Welche weitere Faktoren könnten auf die Nachfrage wirken?
Eilers: Die derzeitige Flüchtlingswelle aus der Ukraine wird kurzzeitig die Nachfrage nach Mietwohnungen deutlich erhöhen, sodass die Mieten weiter stabil bis leicht steigend sein werden. Auch wird dies die demografischen Einbußen auf absehbare Zeit mehr als ausgleichen und damit auch Nachfragerückgänge.
Was bedeutet dieses Szenario für Anleger?
Eilers: Investoren sollten sehr genau kalkulieren und lieber gar nicht kaufen als zu teuer kaufen. Schließlich sollten die Zins- und Tilgungszahlungen auch nach Ablauf der Zinsbindungsfrist noch zu tragen sein. Bei den derzeit noch relativ niedrigen Zinsen sollte man mindestens 2 bis 3 Prozent Tilgung pro Jahr leisten, um die Risiken für die Anschlussfinanzierung gering genug zu halten. Alternativ kann auch ein höherer Eigenkapitaleinsatz hilfreich sein. Allerdings kann eher dazu geraten werden, soviel wie möglich mit Fremdkapital zu finanzieren. Je weiter der Zins unterhalb der Inflationsrate liegt, desto lohnender ist es, da die Schulden quasi weg inflationiert werden.
Was können Investoren tun, um eine spätere (und vermutlich teurere) Anschlussfinanzierung stemmen zu können?
Eilers: Anleger, die Angst vor hohen Zinsen nach Ablauf der Zinsbindung haben, sollten eine hohe laufende Tilgung zwischen 3 und 5 Prozent pro Jahr vereinbaren. Aufgrund der dann niedrigen Restschulden ist das Risiko einer zu hohen Zinsbelastung sehr überschaubar.
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