Immobilien: Das bedeutet die neue Klimaverordnung der Bundesregierung
Wer ist von den Plänen der neuen Bundesregierung zum Klimaschutz im Immobilienbereich überhaupt betroffen?
Ingo Fischer: Steigende Anforderungen an die Energieeffizienz (bis hin zur Klimaneutralität) von Neubauten und Bestandsimmobilien werden im ersten Schritt erhebliche Mehrkosten für die Eigentümer bringen. Förderprogramme des Bundes bzw. der Länder könnten hier dämpfend wirken. Ansonsten besteht die Gefahr, dass diese Kosten ungebremst auf die Mieter umgelegt werden. Steigende Mieten und/oder eine Verknappung des Wohnraums, zum Beispiel wenn ältere Bestandsimmobilien nicht saniert und nicht mehr vermietet werden, wären unausweichliche Folgen.
Welche finanziellen Auswirkungen kommen auf Immobilienbesitzer zu?
Fischer: Unabhängig davon, dass laufende Betriebskosten (Heizkosten) über die Jahre eingespart werden, bedeuten diese Klimaschutzpläne für die Eigentümer im ersten Moment Mehrkosten bei der Herstellung bzw. Anschaffung der Immobilie. Für Vermieter bleibt abzuwarten, ob dieser Mehraufwand mit den Diskussionen um die Mietpreisbremsen überhaupt auf die Mieter umlegbar ist.
Wie können diese finanziert werden – Finanzierung oder Eigenmittel zum Beispiel durch Depotverkauf?
Fischer: Beim Einsatz von Eigenmitteln ist immer die steuerliche Situation des Einzelnen zu betrachten. Sind zum Beispiel die Erträge beim Depotverkauf steuerfrei oder steuerpflichtig? Kann eine eventuelle Fremdfinanzierung steuerlich in Ansatz gebracht werden (bei Vermietung)?
Derzeit (Stand Mai 2022) haben sich die Finanzierungszinsen in den letzten drei Monaten nahezu verdoppelt. Dieses Zinsniveau im Verhältnis zum Risiko- und Ertragsverhältnis der Anlagen im Depot ist für die Entscheidung zum Einsatz von Eigenmitteln ausschlaggebend.
Wie schätzen Sie die Finanzierungszinsen ein: besser noch schnell sanieren oder eine Solaranlage installieren, solange die Zinsen noch günstig sind?
Fischer: Ausgehend von steigenden Finanzierungskosten und der aktuellen Teuerungsrate bei Investition und Handwerkerpreisen sollte eine notwendige oder geplante Maßnahme nicht aufgeschoben werden. Allerdings ist davon abzuraten, die Entscheidung über eine bauliche Investition allein auf das Thema Zinsentwicklung abzustellen.
Was machen ältere Menschen: Bekommen diese überhaupt noch eine Finanzierung?
Fischer: Generell erfordern die Richtlinien der Banken und Sparkassen in der Kreditvergabe, dass die monatliche Belastung mit Ratenzahlungen durch die Darlehensnehmer über die gesamte Laufzeit getragen werden können. Auch ein eventueller Rückgang des Einkommens durch einen Eintritt in die Ruhestands- oder Rentenphase wird hier berücksichtigt. Die Kosten der Finanzierung spielen dabei eine wesentliche Rolle. Monatliche Raten waren durch die niedrigen Zinsen in den letzten Jahren leichter darstellbar als dies mit steigenden Finanzierungskosten in den nächsten Jahren der Fall sein dürfte. Somit wird es gerade für ältere Menschen in der nächsten Zeit schwieriger werden eine Finanzierung zu bekommen.
Oder ist nicht der Verkauf der Immobilie die wirtschaftlich sinnvollere Lösung?
Fischer: Ein Verkauf einer Immobilie ist ein großer Schritt, der von vielen Faktoren abhängt:
- Alter und Lage des Gebäudes
- Situation am Immobilienmarkt
- Aktuelle Finanzierung der Immobilie (Eigen- und Fremdkapital)
- Mögliche Mittelverwendung des Verkaufserlöses
- Nachfolgeplanung und Familiensituation
Diese Entscheidung sollte immer reiflich überlegt, und auf die persönliche Situation des Eigentümers abgestimmt werden. Eine pauschal gültige Empfehlung ist hier schwer auszumachen.
Wie kann ich die Wirtschaftlichkeit der erforderlichen Maßnahmen berechnen, insbesondere wenn die Immobilie eine Kapitalanlage ist?
Fischer: Die Rentabilität von baulichen Maßnahmen zur Energieeffizienz hängt, insbesondere wenn die Immobilie eine Kapitalanlage ist, von folgenden (im aktuellen Umfeld sehr dynamischen) Faktoren ab:
- Entwicklung der Kosten für die Maßnahmen (Preise für Baumaterial und Handwerker)
- Energiepreise (Öl-, Gas, Stromkosten) für Heizen oder Kühlen
- Immobilienpreise und Entwicklung der Mieten
Eine Investition in die Energieeffizienz eines Gebäudes wirkt sich generell wertsteigernd bzw. auf längere Sicht werterhaltend aus. Um die reine Wirtschaftlichkeit einer Maßnahme zu berechnen, spielt bei einer vermieteten Immobilie die Umlage der Kosten auf den Mieter die entscheidende Rolle. Hier bleibt abzuwarten, wie konsequent die Mietpreisbremse angewandt wird.
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