Die Sanierungs-Falle - das plant die Bundesregierung bei Immobilien
Wer ist von den Plänen der neuen Bundesregierung zum Klimaschutz im Immobilienbereich überhaupt betroffen?
Samir Zakaria: Betroffen sind Immobilieneigentümer und diejenigen, die einen Immobilienkauf planen.
Welche finanziellen Auswirkungen kommen auf Immobilienbesitzer zu?
Zakaria: Ab 2025 sollen beispielsweise neugebaute Heizungen zu 65 Prozent auf Basis erneuerbarer Energien betrieben werden. Dies bringt hohe Investitionssummen für eine Heizungsumrüstung mit sich, die Wohneigentum verteuern.
Wie können diese finanziert werden – Finanzierung oder Eigenmitteln zum Beispiel durch Depotverkauf?
Zakaria: Dies ist beides möglich. Aufgrund des immer noch recht niedrigen Zinsniveaus und gegebenenfalls steuerlicher Begünstigungen bietet sich eine Finanzierung an. Zudem spielt die gestiegene Inflation Darlehensnehmern in die Karten.
Wie schätzen Sie die Finanzierungszinsen ein: besser noch schnell sanieren oder eine Solaranlage installieren, solange die Zinsen günstig sind?
Zakaria: Entgegen der Meinung von vielen Experten sind die Baufinanzierungszinsen seit Jahresbeginn stärker und schneller gestiegen als erwartet. Bundesweit sind die Bauzinsen Anfang März von einem Prozent auf deutlich über 2 Prozent gestiegen. Der Krieg in der Ukraine treibt die bereits hohen Energiepreise weiter an und damit auch die Inflationsraten. Die EZB hat reagiert und wird die milliardenschweren Anleihenkäufe schneller als geplant drosseln. Zwar bleibt der Leitzins zunächst weiterhin bei den historisch niedrigen null Prozent, wird laut Experten aber spätestens 2023 angehoben.
Die EZB wird sich auf Dauer nicht gänzlich dem Pfad steigender Zinsen analog der FED verwehren können. Dies wird zu weiter steigenden Zinsen auch im Baufinanzierungsbereich führen, allerdings glauben wir, dass die Dynamik nachlassen wird, sobald die Inflation wieder etwas nachgibt.
Was machen ältere Menschen: Bekommen diese überhaupt noch eine Finanzierung?
Zakaria: Ja, auch im Alter über 55 Jahren sind Finanzierungen möglich. Zwar fehlt durch das höhere Alter im Gegensatz zu jüngeren Kreditnehmern Zeit zur Tilgung einer Finanzierung, jedoch sind die Einnahmen meist höher und daher ist Vermögen, welches als Eigenkapitalanteil eingebracht werden kann, bereits aufgebaut. Letztere Aspekte haben einen positiven Einfluss auf eine Finanzierungsentscheidung. Die seit 2016 gültige EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie nimmt Banken jedoch stärker in die Verantwortung. Sie müssen genauer prüfen, ob es Kreditnehmern innerhalb der statistischen Lebenserwartung möglich ist, die aufgenommene Finanzierung vollständig zu tilgen. Ein Immobilienkauf und dessen Finanzierung sollte stets vorrausschauend kalkuliert werden.
Ist nicht der Verkauf der Immobilie die wirtschaftlich sinnvollere Lösung?
Zakaria: Das ist schwer zu sagen. Solange die Angebote die Nachfrage nicht annähernd decken, werden die Preise unweigerlich weiter steigen. Das Mietniveau für Wohnraum in Deutschland befindet sich im unteren Preisniveau im innereuropäischen Markt. Der Verkauf einer Immobilie ist nicht nur eine Frage der einfachen Ökonomie, sondern auch der Gesamtumstände. Wie risikofreudig sind die Eigentümer? Wie lange soll die Immobilie gehalten werden? Welche Nutzungsoptimierungen sind möglich? Welche Anlagealternativen gibt es für den immobilienaffinen Investor? Da dürften persönliche Einstellungen, Ängste und familiäre Planungen eher entscheidend sein als die reine Ökonomie.
Wie kann ich die Wirtschaftlichkeit der erforderlichen Maßnahmen berechnen, insbesondere wenn die Immobilie eine Kapitalanlage ist?
Zakaria: Ursprünglich betrug die gemäß BGB geregelte Verzinsung für Modernisierungsmaßnahmen 11%, dies war ein echter Anreiz für viele Vermietende zu nachhaltigen Verbesserungen. Seit 2019 dürfen nunmehr 8 % umgelegt werden, durch die Novellierungen im BGB ist der Umfang der umlegbaren (und zu verzinsenden Kosten) geringer geworden, dennoch haben viele Vermietende weiterhin nachhaltig in die jeweilige Immobilie und somit für die Bestandsmieter investiert.
Zukünftig soll der Zinssatz weiter reduziert werden; in welchem Umfang ist noch nicht bekannt. Eine Musterrechnung bleibt konkreten Vorgaben durch die Bundesregierung vorbehalten. Erst wenn Art und Umfang der angestrebten Änderungen bekannt wird, kann man seriös eine Musterrechnung anfertigen.