185.000 Euro geerbt: Besser jetzt als langfristig in Immobilien investieren oder in ein Depot anlegen

Inhalt:

• Besser jetzt als langfristig in Immobilien investieren oder in ein Depot anlegen
• Interview mit Psychologin Monika Müller: „Genderunterschied beim Geldanlegen? Das ist ein Mythos!“
• Grafik: Hauspreise stagnieren in Deutschland
• Service: Immobilienkrise in 2024
• Service: Dividendensegen in 2024

Kennen Sie solche Sätze in Diskussionen? „Immobilien, das ist das Einzige, was wirklich vor Inflation schützt!“ oder „Wer kein Aktiendepot hat, der hat keine Ahnung von Geld!“ Für viele Mitbürger ist das überhaupt kein Thema, denn wenn am Ende des Monats nichts mehr übrig bleibt, stellt sich die Frage nach der besten Investmentstrategie erst gar nicht. Auch wenn immer wieder vor der Rentenlücke gemahnt wird, beschäftigen sich viele erst mit dem Thema Geldanlage, wenn sie plötzlich zu Geld kommen. Aber was tun, wenn Oma Erika einem das lebenslang aufgebaute und abbezahlte Häuschen im Wert von 185.000 Euro vermacht? Behalten oder verkaufen und anlegen? Aber nur in was…  

These 1: Behalten, denn Immobilien werden nie wertlos und sind der beste Schutz vor Inflation.

So oder ähnlich lautet der Rat, vor allem von passionierten Häuslebauern, die oft selbst jeden Cent ins Eigenheim stecken, ohne ihn bei der Rentabilität einzurechnen. Tatsächlich zeigt ein Blick auf die langfristige Preisentwicklung von Einfamilienhäusern, die etwa im German Real Estate Index (GREIX) abgebildet wird, dass der Preis pro Quadratmeter in den letzten Jahrzehnten deutlich gestiegen ist: Im Schnitt lag der 1965 umgerechnet bei 300 Euro, 2022 mussten 5.300 Euro bezahlt werden. Es gab zwar immer wieder längere Seitwärtsphasen, in denen es auch mal ein wenig billiger werden konnte, aber wirklicher Wertverfall, der war bei diesen Immobilien nie zu beobachten. „Die letzten Jahre gab es am Immobilienmarkt nur eine Entwicklung und zwar nach oben“, erklärt Stephanie Schimmer, Portfoliomanagerin am Standort Starnberg bei der TOP Vermögen AG. Ein Hauptgrund dafür: Die geringen Zinssätze, die für Immobiliendarlehen gezahlt werden mussten. „Der Markt war quasi leergefegt“, fügt Finanzexpertin Stephanie Schimmer hinzu, „es ging alles und zwar zu fast jedem Preis weg.“

These 2: Verkaufen, denn Betongold ist doch nichts mehr wert.

Die Situation hat sich gedreht, Gründe dafür gibt es viele. „Zwei wichtige sind die enorm gestiegenen Bauzinsen und die immer weiter ausgebauten Anforderungen an Sanierungsmaßnahmen“, sagt Claus Walter, von der Freiburger Vermögensmanagement (FVM). Heute ist ein Immobilieninvestment kein Selbstläufer mehr (s. Grafik). Denn zum Beispiel das Haus von Oma Erika muss sehr wahrscheinlich in absehbarer Zeit energetisch saniert werden. Die Kosten gehen schnell in fünf bis sechsstellige Höhen. Das lohnt sich oft nur für selbstgenutzte Immobilien, bei denen Renditeaspekte nicht im Vordergrund stehen. Schwierig ist die Lage auch jenseits des klassischen Eigenheims: Bei reinen Investmentobjekten wie Mietwohnungen, Gewerbeimmobilien oder Büroflächen sorgen Dinge wie Inflation, Kaufzurückhaltung im stationären Handel und Homeoffice zusätzlich für Probleme. Der Spielraum für Mieterhöhungen ist gering und die Nachfrage vielerorts überschaubar. Die erzielbare Rendite ist stark abhängig von individuellen Faktoren, um jeden Preis verkaufen ist aber nicht immer der richtige Weg: „Stimmen die Lage, die Mieteinnahmen und die Zukunftsaussichten, kann Betongold weiterhin ein wertvoller und stabiler Baustein in einem Vermögensaufbau sein – an jeder Ecke gibt es das aber nicht“, sagt Vermögensverwalter Claus Walter von der FVM. Einen entscheidenden Nachteil haben Immobilien als Investment generell: Sie sind unbeweglich. „Wer alles nur auf eine Karte setzt und sein ganzes Vermögen quasi zementieren möchte, wird unflexibel“, warnt Walter.

These 3: Das Haus verkaufen und in Aktien investieren, das ist einfach unschlagbar.

Also verkaufen und alles in einen globalen Börsenindex stecken? „Die durchschnittliche langfristige Wertentwicklung bei einer Anlage in Aktien des MSCI World sind 8,6 Prozent per annum“, sagt Stephanie Schimmer von der TOP Vermögen AG. Zu Recht sind daher Aktien eine der attraktivsten Anlageklassen, die dazu noch in der Regel relativ flexibel und ohne große Kosten wieder verkauft werden können. Allerdings warnt die Finanzexpertin auch: „Schwankungen muss ich aushalten können.“ Nur wer auch mal einen Börsencrash aussitzen oder sogar als Chance zum günstigen Nachkaufen nutzen kann, wird am Aktienmarkt glücklich. Also auch 185.000 allein in einem Börsenindex zu investieren, wäre eher keine optimale Option. Ähnlich sieht das auch FVM-Fachmann Claus Walter: „Wir raten dazu, verschiedene Anlageklassen zu mischen.“ Im Idealfall heißt das, dass ein Vermögensaufbau nicht nur auf Immobilien beruht, sondern zum Beispiel auch auf Aktien, festverzinslichen Wertpapieren, Edelmetallen und einer ausreichend großen, schnell verfügbaren finanziellen Reserve. Oma Erikas Häuschen allein ist eher keine gute Geldanlage, sondern man muss nüchtern die Lage analysieren, es sich leisten können und nicht nur aus emotionalen Gründen daran festhalten. Die Frage ist also nicht Betongold oder Aktien, sondern eher, ist sonst noch genug anderes Vermögen da?

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Immobilienkrise in 2024?

Inflation, Zinswende, Zukunftssorgen – im letzten Jahr brachte dieser Dreiklang den Immobilienmarkt in Deutschland ins Straucheln. Die Preise brachen zeitweise um 10 Prozent im Schnitt und mancherorts sogar um 40 Prozent ein. Viele Bauprojekte wurden aufgrund enorm gestiegener Kosten für Material und Arbeit nicht realisiert. Der Spielraum für Mietsteigerungen war gering, da die hohen Energie- und Lebenshaltungskosten viele bereits an die Belastungsgrenze brachten. Der Immobilienmarkt hat sich aber an das neue Normal ein Stück weit gewöhnt und für 2024 sind die Vorzeichen wieder etwas freundlicher. Die Inflation entwickelt sich tendenziell zurück und weitere Zinssprünge der Zentralbank nach oben sind unwahrscheinlich geworden, manche hoffen bereits auf einen Richtungswechsel auch in Europa. Ob der aber bereits im nächsten Jahr spürbar stattfindet, daran gibt es auch begründete Zweifel. Ähnlich ist es am Immobilienmarkt. Mit einer großen Krise ist eher nicht zu rechnen, aber die Rahmenbedingungen für eine deutliche Erholung scheinen auch nicht gegeben. Wie immer bei Immobilien ist das im Einzelfall immer eine Frage der Lage und kann sich regional stark unterscheiden.

Interview mit Psychologin Monika Müller: „Genderunterschied beim Geldanlegen? Das ist ein Mythos!“

Sie trainieren Finanzberater. Spielt dabei der Unterschied zwischen Frauen und Männern eine Rolle?

Monika Müller: Ja, aber anders als Sie vielleicht denken. Denn ich muss hier mit einem Vorurteil aufräumen: Es gibt aus wissenschaftlicher Sicht keinen signifikanten Geschlechterunterschied der Risikobereitschaft bei Finanzfragen. Die landläufige Einschätzung, wonach Männer risikofreudig und Frauen deutlich risikoscheuer sind, lässt sich in Studien nicht belegen.  Das heißt aber nicht, dass es keine individuellen Unterschiede gibt. Ein guter Finanzberater sollte sich meiner Meinung nach an der Persönlichkeit des Kunden orientieren und nicht an seinem Geschlecht.

Kann es sogar ein Nachteil für die Berater sein, einen Genderunterschied zu machen?

Müller: In Beratungsgesprächen von Paaren passiert es nicht selten, dass überwiegend die Männer mit Zahlen, Daten und Fakten angesprochen werden und sich Frauen nicht auf Augenhöhe behandelt fühlen. Gerade bei Geschäftsmodellen wie etwa unabhängigen Vermögensverwaltern, die auf generationsübergreifende Kundenbeziehungen ausgelegt sind, sollte eines nicht unterschätzt werden: Statistisch überlebt die Frau den Mann und wird meist den Löwenanteil des Vermögens noch Jahre kontrollieren, bevor die Kindergeneration bestimmen darf. Tatsächlich gibt es Studien, die zeigen, dass Frauen in Beratungen im Schnitt teurere Finanzprodukte empfohlen werden als Männern. Da die Kosten aber langfristig eine ganz wesentliche Rolle bei der Performance spielen, gibt es ein nicht unwesentliches Risiko, dass die Anlegerinnen unzufrieden werden und ihren Berater wechseln.

Aber gibt es denn gar keine Unterschiede in Finanzfragen zwischen Männern und Frauen?

Müller: Die herrschenden Vorurteile haben natürlich einen Einfluss. Auch die Lebenssituation von Männern und Frauen unterscheidet sich de facto noch immer in unserer Gesellschaft, das führt zu anderen Möglichkeiten und Bedürfnissen bei der Geldanlage. Je mehr sich das aber angleicht, desto mehr verschwinden die Unterschiede. Wirklich breit angelegte Studien haben ergeben, dass die persönliche Risikobereitschaft von Männern und Frauen normalverteilt und damit ähnlicher ist als wir allgemein denken.  Beide tendieren leicht dazu, Gefahren fürs Vermögen eher zu vermeiden. Letztlich rücken auch für die meisten Männer eher Sicherheitsaspekte in den Vordergrund, wenn sie eine Familie gründen. Das ist keine Frage des Geschlechts, sondern eine der veränderten Vermögenssituation.

Aber es heißt doch immer, Frauen wären langfristig erfolgreicher bei der Geldanlage?

Müller: Leider muss ich auch mit diesem Mythos aufräumen. Die Untersuchungen, auf denen dieser Glaube beruht, sind oft schon einige Jahre alt und bilden nur einen kleinen Teil der Wirklichkeit ab. Tatsächlich waren die Frauen, die schon vor einigen Jahren in Sachwerte wie Aktien und Immobilien investiert haben, erfolgreich. Aber das war letzten Endes eine kleine Gruppe. Daraus abzuleiten, Frauen wären generell die besseren Geldanleger, ist zu weit gegriffen. Aktuelle internationale Studien zeigen immer wieder: beide profitieren von guter Beratung.

Gibt es denn am Aktienmarkt einen Fehler, den Männer eher machen als Frauen?

Müller: Auch wenn sich die Geschlechter in der Risikobereitschaft nicht wirklich unterscheiden, gibt es manchmal eine andere Risikowahrnehmung. Männer haben die Tendenz, die Schwankungsgefahr von Einzelaktien zu unterschätzen, weil sie sich quasi in ein Unternehmen verlieben. Frauen sind da vergleichsweise nüchterner. Also ganz im Gegensatz zum sonst geltenden Vorurteil, sind nicht die Damen die emotionalen Anleger, sondern eher die Herren. Bei beiden Geschlechtern spielen übrigens Gefühle beim Thema Immobilien eine ganz entscheidende Rolle. Hier wird die Risikowahrnehmung oft von Sehnsüchten, Bedürfnissen und dem eigenen Background überlagert.

Hauspreise stagnieren in Deutschland

Nach stetigen Steigerungen in den letzten Jahren gaben die Preise insbesondere für Bestandsimmobilien in Deutschland seit 2022 leicht nach. Vermutlich liegt das nicht nur an den steigenden Zinsen für Immobilienkredite, sondern auch an den Anforderungen für energetische Sanierungen, die zu zusätzlichen Kosten für die Käufer führen. In wenig gefragten Regionen gibt es inzwischen immer wieder Fälle, in denen Immobilien nicht mehr verkauft werden können, da die absehbaren Kosten für die Instandsetzung den Wert übersteigen. Eine Situation, die in München oder Freiburg kaum vorstellbar scheint.

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Dividendensegen in 2024

Tatsächlich mag man es angesichts der oftmals düsteren Prognosen und Nachrichten kaum glauben, aber 2024 soll ein gutes Jahr für Dividendenjäger werden. Allein die 40 Unternehmen des Deutschen Leitindex DAX dürften laut Analystenprognosen hauptsächlich in der Dividendensaison von April bis Mai über 50 Milliarden Euro ausschütten. Rund die Hälfte der Konzerne kann wohl dank guter Geschäfte sogar die Dividende im Vergleich zum Vorjahr zumindest leicht anheben, nur etwa eine Handvoll könnte kein Geld an die Aktionäre auszahlen. Vor allem von den deutschen Autobauern im Index werden ordentliche Zahlungen erwartet. Die Dividendenrendite, also die erwartetet Ausschüttung im Verhältnis zum aktuellen Kurs, liegt zum Teil über acht Prozent. Wichtig für Anleger zu wissen: Die Dividendenrendite allein sollte keine Kennzahl für Kaufentscheidungen sein, sie steigt zum Beispiel auch, wenn Kurse fallen und Gewinnerwartungen (noch) nicht korrigiert wurden. 

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