Anschlussfinanzierungen bei Immobiliarkrediten - Das sollten Sie wissen
Herr Görler, was sollten Immobilienkäufer oder Bauherren mit einem laufenden Darlehen jetzt tun, wenn die Zinsbindung demnächst ausläuft (z.b. in einem Jahr)?
Andreas Görler: Nach 45 Jahren mehr oder weniger fallenden Zinsen und einer Phase der Seitwärtsbewegung ist das Zinsniveau an den Kapitalmärkten „sprunghaft“ angestiegen. Insbesondere bei Immobiliendarlehen werden die Konditionen schnell an den Endkunden weitergegeben.
Und wenn die Zinsbindung noch lange läuft, also acht Jahre oder mehr?
Görler: Bis zu sechs Jahren Vorlauf zum zinsende kann man mit Forward-Darlehen abbilden. Für längere Zeiträume kann man sich nun auch mal mit Bausparverträgen beschäftigen, die in den letzten Jahrzehnten häufig keine so gute Wahl hinsichtlich der Zinsabsicherung waren.
Lohnt es sich überhaupt, sich gegen langfristig höhere Sollzinsen abzusichern?
Görler: Je langfristiger man sich absichern will desto teuer wird es grundsätzlich. Ab einem gewissen Zeit Horizont werden auch keine Absicherungsgeschäfte mehr angeboten, weil es auch für den Anbieter kaum noch möglich ist serös zu kalkulieren.
Für den Kreditnehmer bleibt es auch für das persönliche Sicherheitsempfinden relevant, ob die neue Kondition inkl. Aufschlag bezahlbar bleibt und die Gesamtfinanzierung bedient werden kann. Die Kalkulationssicherheit kann für viele Darlehensnehmer entscheidender sein als sich über eine mögliche Abschwächung des Zinsniveaus, zur Anschlussfinanzierung, zu ärgern.
Was für Möglichkeiten gibt es (Forward-Darlehen, Bausparer etc.), was kosten Sie konkret und wo kann man sich beraten lassen?
Görler: Im Wesentlichen sind Forward-Darlehen und Bausparverträge die klassischen Optionen. Forward-Darlehen können eingesetzt werden, wenn der Zeit Horizont der Absicherung bei maximal sechs Jahren liegt.
Ein Forward-Darlehen ist ein verbindlicher Darlehensvertrag, an den sich beide Parteien halten müssen. Wenn man einen solchen Vertrag abschließt, muss man ihn auch annehmen auch wenn die aktuellen Zinsen bis zum Beginn des Forward-Darlehens gar nicht so stark gestiegen, wie man erwartet hatte. Nimmst man das Forward-Darlehen nicht ab, stellen Banken eine Nichtabnahmeentschädigung in Rechnung.
Auch wenn die meisten Filialbanken, Sparkassen und Volksbanken mittlerweile Forward-Darlehen anbieten, sollte man auch unabhängige Immobiliardarlehensvermittler mit einbeziehen, da hier die Zinsen für Angebote von hunderten Kreditgebern verglichen.
Bekannte Adressen sind hier interhyp, Dr. Klein oder auch die Hypopunkt GmbH aus Berlin.
Banken legen für jeden Monat einen Aufschlag fest.
Blickt man auf Vergleichsportale, liegen günstigere Anbieter bei einem Sollzinsbindung von zehn Jahren, bei zwei prozentiger Tilgung bei ca. 3,10 %, sofern man sich den Zinssatz zwölf Monate im Voraus sichern will. Setzt man die gleichen Parameter an und will sich den Zinssatz für 24 Monate sichern liegt man bei ca. 3,40 %, bei 36 Monaten bei ca. 3,55 % und würde bei 60 Monaten bei ca. 4,30 % landen.
Bei sehr dynamischen Zinsphasen besteht das Problem aber auch darin, dass die Angebote nicht 14 Tage gültig sind, sondern häufig kürzere Annahmefristen verlangt werden, was natürlich auch zu Hektik bei Kreditnehmern führen kann.
Die Konditionen bei Bausparverträgen haben hier längeren Bestand. Hier muss man allerdings bis zur Zuteilungsreife einzahlen und muss die Einzahlungen auch so darstellen können, dass auch der notwendige Betrag zustande kommt. Außerdem liegen die Regelbesparungen bis zur Zuteilung mittlerweile bei zehn Jahren. Die monatliche Zins- und Tilgungsleistung des Darlehens liegt dann auch, bei einem großen Anbieter, mindestens bei 5% der Bausparsumme. Bei einem Bausparvertrag über EUR 200.000, — und einem Bauspardarlehen von EUR 100.000, — muss man dann EUR 1.020, — im Monat zurückzahlen.
Dafür können Bauspardarlehen auch flexibler getilgt werden.
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