Bundesregierung will Klima retten: Das ändert sich jetzt für Immobilienbesitzer
Was plant die neue Bundesregierung in Sachen Klimaauflagen und Immobilienbesitz? Was müssen Inhaber von Bestandsimmobilien, was angehende Immobilienbesitzer berücksichtigen?
Michael Craatz: Für Immobilieneigentümer und für diejenigen, die einen Immobilienkauf planen, wird sich in den Aspekten Klimaneutralität und Nachhaltigkeit einiges ändern.
Baden-Württemberg macht Beispielsweise bei Solaranlagen ab dem 1. Mai 2022 Ernst und verpflichtet Eigentümer beim Neubau von Wohnimmobilien zur Errichtung von Fotovoltaikanlagen zur Stromgewinnung. Andere Bundesländer planen aktuell ähnliche Gesetze und auch im Koalitionsvertrag ist das Thema „Solaranlagen“ hoch angesiedelt.
Auch die neue Bundesregierung möchte einiges ändern: Um es mehr Menschen zu ermöglichen, in Eigentum zu wohnen, soll es höhere Freibeträge für die Grunderwerbsteuer geben. Dies muss allerdings von den Bundesländern befürwortet werden. Auf der anderen Seite steht im Koalitionsvertrag, dass ab 2025 neugebaute Heizungen zu 65 Prozent auf Basis erneuerbarer Energien betrieben werden sollen. Dies bringt jedoch meist höhere Investitionssummen für eine Heizungsumrüstung mit sich, die Wohneigentum wiederum verteuern.
Wie verändern die Anforderungen der neuen Bundesregierung die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie? Können Sie dies an einer Musterrechnung, einem Beispiel, konkretisieren?
Craatz: Das Credo, dass sich eine Immobilie wirtschaftlich tragen sollte, gilt nach wie vor. Neben der Amortisation der Investition stellt sich die Frage nach einer angemessenen Verzinsung. Ursprünglich betrug die gemäß BGB geregelte Verzinsung für Modernisierungsmaßnahmen 11%, dies war ein echter Anreiz für viele Vermietende zu nachhaltigen Verbesserungen. Seit 2019 dürfen nunmehr 8% umgelegt werden, durch die Novellierungen im BGB ist der Umfang der umlegbaren (und zu verzinsenden Kosten) geringer geworden, dennoch haben viele Vermietende weiterhin nachhaltig in die jeweilige Immobilie und somit für die Bestandsmieter investiert. Zukünftig soll der Zinssatz weiter reduziert werden; in welchem Umfang ist noch nicht bekannt. Darüber hinaus soll die Dauer der möglichen Mieterhöhung beschränkt werden. Frei nach dem Motto: wenn’s abbezahlt ist, ist auch gut. Vermutlich dürfte eine solche Regelung weitere Investitionen eher hemmen. Vermietende werden damit um die Nachhaltigkeit ihrer Investition (in Form einer Modernisierung) gebracht.
Vollkommen unbeleuchtet ist das Problem des Mieterwechsels: für welchen Mieter wird in welcher Form der Anspruch auf die erhöhte Miete nach Modernisierung wie vereinbart? Eine Musterrechnung bleibt konkreten Vorgaben durch die Bundesregierung vorbehalten. Erst wenn Art und Umfang der angestrebten Änderungen bekannt wird, kann man seriös eine Musterrechnung anfertigen.
Wann rechnen sich entsprechende Investitionen überhaupt noch und wann ist ein Verkauf die ökonomisch sinnvollere Lösung?
Craatz: Am Ende bestimmen Angebot und Nachfrage die Entwicklung der Marktpreise. Solange die Angebote die Nachfrage nicht annähernd decken, werden die Preise unweigerlich weiter steigen. Das Mietniveau für Wohnraum in Deutschland befindet sich deutlich im unteren Preisniveau im innereuropäischen Markt. Der Verkauf einer Immobilie ist nicht nur eine Frage der einfachen Ökonomie, sondern eben auch der Gesamtumstände. Wie risikofreudig sind die Eigentümer? Wie lange soll die Immobilie gehalten werden? Welche Nutzungsoptimierungen sind möglich? Welche Anlagealternativen gibt es für den immobilienaffinen Investor? Da dürften persönliche Einstellungen, Ängste und familiäre Planungen eher entscheidend sein als die reine Ökonomie.
Wie kann ich jetzt richtig finanzieren – vor allem wenn ich älter als 50 Jahre bin?
Craatz: Am Anfang die gute Nachricht für Kreditnehmer ab 50 Jahren: auch in diesem Alter sind Finanzierungen möglich! Zwar fehlt durch das höhere Alter im Gegensatz zu jüngeren Kreditnehmern schlichtweg Zeit zur Tilgung einer Finanzierung, jedoch sind die Einnahmen meist höher und daher Vermögen, welches als Eigenkapitalanteil eingebracht werden kann, bereits aufgebaut. Letztere Aspekte haben einen positiven Einfluss auf eine Finanzierungsentscheidung. Die seit 2016 gültige EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie nimmt Banken und sonstige Finanzieren jedoch stärker in die Verantwortung. Sie müssen noch genauer prüfen, ob es Kreditnehmern innerhalb der statistischen Lebenserwartung möglich ist, die aufgenommene Finanzierung vollständig zu tilgen. Ein Immobilienkauf und dessen Finanzierung sollte stets vorrauschauend kalkuliert werden. Ob Zusatzsicherheiten hinterlegt werden müssen, ist von Anbieter zu Anbieter unterschiedlich. Daher ist ein Vergleich anzuraten. Hierbei gibt es Makler am Markt, die auf Finanzierungsplattformen mit mehreren hundert Banken für einen Vergleich zurückgreifen können. Themen wie Sondertilgungsmöglichkeiten, eine nachträgliche Tilgungsanpassung oder eine Nachfolgeplanung im Erbfall sollten vom Berater berücksichtigt werden.
Wenn diese Punkte geklärt sind und eine maßgeschneiderte Finanzierung gefunden ist, steht einem sorgenfreien Lebensabend in den eigenen vier Wänden oder einer rentierlichen Geldanlage im Immobilienbereich nichts im Wege.
Hat die Zinswende bereits begonnen und steigen bald allgemein die Kosten für eine Finanzierung?
Craatz: Erstmalig seit 1993 sehen wir Inflationsraten in Deutschland über 3%, was eine negative Bedeutung für Sparer hat. Hinzu kommt, dass die Europäische Zentralbank (EZB) weiter am Nullzins und dem negativen Einlagenzins von minus 0,5% festhält. Zwar hat die EZB auch ein Auge auf die Inflationsentwicklung, bleibt aber aktuell weiter bei ihrem Anleihekaufprogramm. Auch sollen Gelder aus fälligen Anleihen weiter für Käufe neuer Papiere genutzt werden.
Eine große Zinswende ist somit noch nicht zu erkennen, jedoch könnten erste, kleinere Schritte zum Ende des Jahres kommen. Trotz einem Steigerungspotential von 0,25%-0,50% für Baufinanzierungen kann man weiterhin von sehr günstigen Konditionen im Langzeitverlauf, mit entsprechendem Eigenkapitaleinsatz, sprechen. Noch vor 10 Jahren musste ein Kreditnehmer statistisch zwischen 2,5%-3,2% für eine zehn-jährige Konditionsbindung bezahlen. Seit 2016 befinden wir uns in etwa in einer Bandbreite zwischen 0,80% bis 1,60%. Zurzeit nähern wir uns allerdings dem oberen Rand dieser Bandbreite. Die voraussichtlichen früheren Zinserhöhungen in den USA durch die FED werfen ihre Schatten voraus. Über eine grundsätzliche Zinswende zu sprechen, halten wir allerdings für verfrüht.
Kreditnehmer mit der Möglichkeit einer frühzeitigen Konditionssicherung, auch Forward-Darlehen genannt, sollten sich dennoch Angebote einholen und diese miteinander vergleichen. Trotz Zinsaufschlag für Forward-Darlehen kann sich eine frühzeitige Absicherung der Kreditkonditionen lohnen, falls es doch zu größeren Zinssprüngen der EZB kommt.
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