Interview: REITs sind eine echte Alternative zu Immobilienfonds
Herr Thaler, Immobilienfonds gelten bei deutschen Anlegern als rentable und wertstabile Anlage und werden deshalb auch als Betongold bezeichnet. Zu Recht?
Michael Thaler: Nun ja, bislang lagen die Renditen vieler Immobilienfonds bei rund drei Prozent per anno. Durch die Covid-19-Krise wird es wohl zu einem dauerhaften Rückgang auf 1,5 bis 2 Prozent vor allem bei Fonds kommen, die sich auf Gewerbeimmobilien konzentrieren. Schließlich wollen viele gewerbliche Mieter ihre Verträge nachverhandeln, um die Kosten zu senken, die trotz Einnahmeausfällen weiterlaufen.
Wie sieht es mit dem Verlustrisiko bei Immo-Fonds aus?
Thaler: Das blenden viele Anleger gerne aus. Die meisten glauben, dass ihre Fonds sich so wertstabil entwickeln, wie es die Prospekte und Websites der Fondsgesellschaften anzeigen. Doch die Börsen sprechen eine deutlich andere Sprache.
Warum ist das so?
Thaler: Die Fondsgesellschaften sind verpflichtet, ihren Bestand an Immobilien einmal im Quartal von einem unabhängigen Gutachter in seinem Wert schätzen zu lassen. Diese Gutachten will ich in keiner Weise in Zweifel ziehen. Doch es ist eine Tatsache, dass sie nicht das tägliche Wechselspiel von Angebot und Nachfrage widerspiegeln. Das kann nur die Börse – und sie taxiert die Anteilswerte derzeit spürbar niedriger als die Anbieter.
Aber diese Gutachten-Methode ist doch seltsam. Bei Aktien wäre das irgendwie so, als ob…
Thaler: Genau, bei Aktien wäre das so, als ob ein Gutachter sagen würde: „Hört mal zu, Ihr Anleger da draußen, das Unternehmen ist soundso viel wert, ganz gleich, was Ihr dazu meint. Und in einem Vierteljahr komme ich wieder und sage Euch, ob sich was geändert hat!“ Niemand würde das akzeptieren.
Welche Alternativen haben Anleger, die auf Immobilien setzen wollen?
Thaler: Eines vorneweg: Alle Alternativen haben den „Nachteil“, dass man ihren Preis und seine Änderungen börsentäglich nachvollziehen kann. Diese Änderungen mögen konservative Anleger irritieren, die wegen der erhofften Wertstabilität in Immobilien investieren. Doch auch die offenen Immobilienfonds werden derzeit jeden Tag mit Abschlägen zum offiziellen Preis gehandelt. Nur erkennen das die wenigsten.
Und diese Alternativen sind…?
Thaler: Zum einen haben wir im DAX gleich zwei sogenannte Immobilienaktien: Deutsche Wohnen und Vonovia, die sich sehr stark im Wohnungsmarkt engagieren. Das schützt sie zumindest zunächst vor der Geldnot gewerblicher Mieter, der die Immo-Fonds derzeit ausgesetzt sind. Dann gibt es noch die Real Estate Investment Trusts (REITs), deren Potenzial leider immer noch nicht erkannt wird.
Thaler: REITs sind ebenfalls Immobilien-Unternehmen, und sie können außer im Wohnungsmarkt in gewerbliche Objekte aller Art investieren. Das wichtigste Merkmal von REITs aber ist: Sie sind gesetzlich verpflichtet, 90 Prozent ihres Gewinns an die Anteilseigner auszuschütten. Für dividendenhungrige Anleger ist dies eine ideale Geldquelle: Die Einnahmen fließen bei breiter Streuung recht verlässlich, und der größte Teil landet bei ihnen.
Wie kann man investieren?
Thaler: Es gibt inzwischen günstige Indexfonds (ETFs) auf diese Anlagekategorie. Damit können Anleger in verschiedenen Weltregionen oder global in REITs investieren und durch die breite Streuung das Risiko, einen Fehlgriff zu tätigen, deutlich vermindern.
Und was sind die Nachteile?
Thaler: Wie gesagt: Bei REITs gibt es keine Fondsgesellschaft, die nur alle drei Monate den Wert erheben lässt. Hier werden börsentäglich Kurse gestellt. Deshalb zeichnet sich auch die Corona-Krise deutlich im Kursverlauf ab.
Man erkennt aber auch, dass REITS die offenen Immo-Fonds weit hinter sich lassen. Könnte der Einbruch da nicht eine Kaufgelegenheit sein?
Thaler: Richtig, der weltweite REIT-Index hat von 2018 bis 2020 rund 40 Prozent zugelegt – deutlich mehr als die meisten Immobilienfonds (siehe Chart). Nach dem Corona-Einbruch scheint sich der Kurs zu fangen; nun rentiert er immerhin 20 Prozent im Plus. Doch der Lockdown 2.0 dürfte auch an den REITs nicht spurlos vorübergehen. Deshalb rate ich dazu, vorsichtig und in Tranchen zu investieren.
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